‘Bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh khó thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể’

‘Bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh khó thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể’Ái Sa-29/08/2026 09:18 (GMT+7)(VNF) - Chuyên gia cho rằng trong bối cảnh cơ sở dữ liệu đất đai chưa hoàn thiện, việc sử dụng bảng giá đất cùng hệ số điều chỉnh để thay thế hoàn toàn giá đất cụ thể có thể phát sinh nhiều bất cập, do chưa bảo đảm đủ dữ liệu và sát với đặc thù từng trường hợp.Doanh nghiệp cần khung pháp lý có thể dự báoLiên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) mới đây đã phối hợp cùng Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức hội thảo góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai sửa đổi (dự thảo).Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này được kỳ vọng không chỉ giải quyết những vướng mắc đang tồn tại mà còn hình thành một môi trường pháp lý ổn định, có khả năng dự báo, qua đó tạo niềm tin để doanh nghiệp mạnh dạn đầu tư vào các dự án có vòng đời 20-50 năm.Theo ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng thư ký kiêm Trưởng ban Pháp chế VCCI, điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này là đất đai được nhìn nhận như một nguồn lực chiến lược, lợi thế cạnh tranh và động lực phát triển. Quyền sử dụng đất được xác định là một loại tài sản, hàng hóa đặc biệt, đồng thời là đầu vào quan trọng của hoạt động sản xuất, kinh doanh.Từ thực tế của doanh nghiệp, ông Tuấn cho rằng giá đất và khả năng tiếp cận đất có tác động trực tiếp đến quyết định đầu tư.“Đối với doanh nghiệp sản xuất, bài toán thường xoay quanh ba vấn đề: có mặt bằng hay không, chi phí tiếp cận đất là bao nhiêu và mất bao lâu để có thể đưa đất vào triển khai dự án. Với doanh nghiệp nông nghiệp, yêu cầu còn cao hơn khi cần diện tích đủ lớn và thời hạn sử dụng đủ dài để thực hiện các khoản đầu tư dài hạn”, ông nói.Chi phí đất cũng không chỉ dừng ở chi phí mà doanh nghiệp trực tiếp bỏ ra. Theo phân tích của ông Tuấn, khoản chi này có thể được phản ánh vào giá thuê nhà xưởng, chi phí logistics, nhà ở cho người lao động và cuối cùng là giá thành hàng hóa.Do đó, vấn đề giá đất cần được nhìn nhận không đơn thuần dưới góc độ quản lý tài nguyên mà còn là một cấu phần của chi phí đầu vào trong nền kinh tế.Đặc biệt, ông Tuấn nhấn mạnh yêu cầu về sự ổn định và khả năng tiên liệu của chính sách. Một dự án sử dụng đất có thể kéo dài hàng chục năm, thậm chí 20-50 năm. Vì vậy, điều doanh nghiệp cần không nhất thiết là một điều kiện luôn ở mức tối ưu, mà là một hệ thống quy định đủ ổn định để có thể dự tính trước chi phí và rủi ro.Thực tế, có những dự án chậm triển khai không hẳn do doanh nghiệp thiếu vốn hoặc địa phương thiếu quyết tâm, mà xuất phát từ tình trạng các quy định pháp luật liên quan chưa thống nhất. Khi thiếu căn cứ pháp lý rõ ràng, cơ quan thực thi cũng gặp khó trong quá trình ra quyết định.Làm rõ cơ chế định giá đấtMột trong những nội dung nhận được nhiều ý kiến là cơ chế tài chính đất đai và định giá đất.Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, tổng thể dự thảo Luật Đất đai khá cô đọng, phù hợp với định hướng xây dựng luật theo mô hình “luật khung”. Theo dự thảo mới nhất, luật gồm 106 điều, ngắn gọn hơn đáng kể so với luật hiện hành nhưng vẫn bao quát các vấn đề trọng tâm theo tinh thần Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.Tuy nhiên, ông Hiệp cho rằng các quy định liên quan đến tài chính đất đai, đặc biệt là giá đất, vẫn cần tiếp tục hoàn thiện.Tại Điều 75, dự thảo đã quy định các nguyên tắc định giá đất như trung thực, khách quan, minh bạch, công khai; tuân thủ phương pháp, trình tự, thủ tục định giá và dựa trên đầy đủ dữ liệu về giá đất cũng như mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội trong từng thời kỳ.Theo ông Hiệp, đây là vấn đề then chốt bởi giá đất là một trong những yếu tố tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Việc giá đất tăng cao trong thời gian qua cũng được xác định là một trong những yếu tố góp phần đẩy mặt bằng giá bất động sản lên cao.“Dù dự thảo cơ bản kế thừa các nguyên tắc định giá đất của Luật Đất đai 2024 và bổ sung yêu cầu gắn với mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội từng thời kỳ, thực tế áp dụng cho thấy vẫn còn nhiều điểm cần làm rõ”, ông Hiệp nói.Theo ông Hiệp, các phương pháp định giá như phương pháp thặng dư, phương pháp so sánh đã được sử dụng qua nhiều giai đoạn nhưng vẫn phát sinh tranh luận. Nguyên nhân chủ yếu là các quy định hướng dẫn chưa đủ rõ, khiến việc áp dụng trên thực tế gặp khó khăn.Bên cạnh đó, quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 76 cũng được cho là cần cụ thể hơn. Theo ông Hiệp, dù Chính phủ có thể ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết, luật vẫn cần đặt ra khung nguyên tắc cơ bản, trong đó làm rõ thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất cũng như điều kiện và mức độ biến động của thị trường để làm căn cứ điều chỉnh hệ số K."Đây là những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư có thể dự liệu chi phí và đánh giá hiệu quả đầu tư. Do đó, cần bổ sung vào luật các nguyên tắc xác định và điều chỉnh hệ số K, nhằm đảm bảo tính thống nhất, công khai, minh bạch trong quá trình áp dụng tại các địa phương", ông nhấn mạnh.Cũng bàn về vấn đề giá đất, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc kỹ việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể (mức giá được xác định riêng cho từng thửa đất, từng dự án tại một thời điểm nhất định) chuyển sang sử dụng bảng giá đất nhân hệ số.Theo ông, bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đầy đủ đặc điểm riêng của từng thửa đất. Nếu áp dụng nhiều hệ số K khác nhau cho bồi thường, nghĩa vụ tài chính hay giao đất thương mại, trên thực tế vẫn có thể xuất hiện các mức giá khác nhau đối với cùng một khu vực.Do đó, ông đề xuất cần có lộ trình chuyển đổi, tạm thời duy trì giá đất cụ thể đối với một số trường hợp cho đến khi cơ sở dữ liệu đất đai được hoàn thiện. Giá đất cụ thể có thể tiếp tục được sử dụng trong những trường hợp như giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc bồi thường khi thu hồi đất.