Bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất: Ai được lợi, ai chịu tác động?

Bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất: Ai được lợi, ai chịu tác động?Ái Sa-02/09/2026 10:00 (GMT+7)(VNF) - Việc từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, công khai thông tin quy hoạch, pháp lý, giá giao dịch và đẩy mạnh thanh toán qua ngân hàng được kỳ vọng tạo bước chuyển từ thị trường “dựa nhiều vào niềm tin” sang thị trường “dựa trên dữ liệu”. Song, để chính sách phát huy hiệu quả, yếu tố then chốt là cần xây dựng được hệ thống dữ liệu thống nhất, liên thông và có khả năng kiểm chứng.Minh bạch hơn, hạn chế giá “ảo”Theo định hướng tại Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan, thị trường bất động sản sẽ được phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh, ổn định và bền vững. Một trong những giải pháp được đặt ra là từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất; đồng thời, phải công khai thông tin về quy hoạch, pháp lý dự án, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp. Cùng với đó, giao dịch bất động sản được khuyến khích thực hiện qua sàn, thanh toán qua ngân hàng và không sử dụng tiền mặt, phù hợp với từng loại giao dịch.Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance về định hướng trên, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho rằng việc từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, đồng thời hỗ trợ cơ quan quản lý kiểm soát giao dịch, nguồn gốc dòng tiền và hạn chế tình trạng kê khai giá quá thấp so với thực tế.“Khi thông tin về quy hoạch, pháp lý, giá đất, giao dịch, nghĩa vụ tài chính, tình trạng thế chấp và tranh chấp được công khai, tình trạng lợi dụng thông tin chưa rõ ràng để tạo ‘sóng’ bất động sản sẽ được hạn chế. Thời gian qua, việc lợi dụng thông tin quy hoạch chưa rõ ràng để đẩy giá đất đã được hạn chế nhiều. Nhớ lại giai đoạn trước, sốt đất cục bộ diễn ra thường xuyên ở một số khu vực do thông tin quy hoạch chưa rõ ràng”, ông Thắng nói.Trong khi đó, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng định hướng trên có thể tạo ra thay đổi lớn đối với thị trường bất động sản. Điểm quan trọng không chỉ nằm ở việc từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất, mà là nhà nước đang hướng tới xây dựng một thị trường có dữ liệu giao dịch thực, minh bạch và có khả năng kiểm chứng.“Hiện nay, một trong những vấn đề lớn của thị trường là người mua rất khó biết chính xác một bất động sản có đang thế chấp, tranh chấp, vướng quy hoạch hay không; giá rao bán là bao nhiêu nhưng giá giao dịch thực tế là bao nhiêu cũng không dễ xác định.Khi giao dịch quyền sử dụng đất được đăng ký và dữ liệu được kết nối với quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký bảo đảm... người mua sẽ có thêm thông tin để kiểm tra trước khi quyết định. Điều này có thể giúp giảm đáng kể rủi ro mua phải tài sản có vấn đề pháp lý, đồng thời hạn chế tình trạng thông tin không đầy đủ hoặc thiếu chính xác trên thị trường”, ông Kiên nói với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance.Bên cạnh đó, theo ông Kiên, thông tin minh bạch sẽ khiến nhà đầu tư không chỉ nhìn vào câu chuyện “giá sẽ tăng bao nhiêu”, mà phải đánh giá cả chất lượng pháp lý và rủi ro của tài sản. Một bất động sản có vị trí đẹp nhưng vướng quy hoạch, tranh chấp hoặc pháp lý không rõ ràng sẽ khó có thể được định giá giống một tài sản sạch pháp lý. Khi dữ liệu giao dịch và giá đất cũng ngày càng minh bạch, nhà đầu tư sẽ có thêm cơ sở để kiểm chứng xem mức giá người bán đưa ra có thực sự hợp lý hay chỉ là giá kỳ vọng.“Thay đổi lớn nhất sẽ là quyền quyết định sẽ dịch chuyển từ người đang nắm thông tin sang người có khả năng kiểm chứng thông tin. Và khi đó, bất động sản không còn đơn thuần là cuộc chơi của người biết nhiều thông tin hơn, mà sẽ dần trở thành thị trường mà ai kiểm tra dữ liệu tốt hơn, định giá đúng hơn, đánh giá tiềm năng tốt hơn và quản trị rủi ro tốt hơn thì người đó có lợi thế”, ông Kiên nóiThị trường sẽ thế nào?Khi giao dịch bất động sản có “dấu vết” dữ liệu rõ ràng, không chỉ cơ quan quản lý mà các chủ thể tham gia thị trường cũng sẽ phải thay đổi cách giao dịch.Theo ông Lê Quốc Kiên, nhóm chịu tác động mạnh nhất trước hết là người mua nhà, đặc biệt là người mua lần đầu. Họ sẽ có thêm công cụ để tự kiểm tra trước khi đặt cọc, qua đó giảm đáng kể rủi ro mua nhầm tài sản có vấn đề. Trước đây, nhiều người mua nhà thường nghĩ: “Có người mua trước rồi, chắc không sao.” Còn trong một thị trường minh bạch hơn, câu hỏi sẽ chuyển thành: “Thông tin của bất động sản này ở đâu, tôi có thể kiểm chứng được không?”.Nhóm thứ hai là nhà đầu tư và môi giới bất động sản. Những người làm nghề chuyên nghiệp sẽ được hưởng lợi vì thị trường minh bạch giúp họ tư vấn dựa trên dữ liệu thay vì tin đồn. Nhưng ngược lại, những người kiếm lợi từ việc giữ thông tin, thổi giá, tạo tâm lý FOMO hoặc bán những tài sản có vấn đề pháp lý sẽ chịu tác động rất mạnh. Khi người mua có thể tự kiểm chứng thông tin, lợi thế từ việc “biết trước” hoặc “nói gì người mua cũng phải tin” sẽ giảm đi.Nhóm thứ ba là chủ sở hữu và người bán bất động sản. Một tài sản có pháp lý rõ ràng, không tranh chấp, không thế chấp hoặc các thông tin liên quan được minh bạch sẽ dễ tạo niềm tin và có khả năng giao dịch thuận lợi hơn. Ngược lại, những tài sản có vấn đề sẽ khó che giấu hơn và có thể phải điều chỉnh giá để phản ánh đúng rủi ro.Cần một hệ thống dữ liệu thống nhấtÔng Kiên cho rằng giao dịch qua sàn kết hợp với thanh toán qua ngân hàng có thể tạo ra một lớp kiểm soát quan trọng cho thị trường, vì giao dịch sẽ để lại cả dữ liệu về giao dịch và dòng tiền thực tế. Nếu dữ liệu từ sàn, ngân hàng, công chứng, thuế và đất đai được liên thông, chúng ta sẽ có cơ sở để hình thành dữ liệu về giá giao dịch thực tế, thay vì chủ yếu dựa vào giá rao bán.“Tuy nhiên, qua sàn chưa chắc đã minh bạch. Nếu sàn chỉ là khâu trung gian nhưng dữ liệu không được chuẩn hóa, liên thông và kiểm chứng thì hiệu quả sẽ hạn chế, đồng thời có thể làm tăng chi phí cho người dân. Vì vậy, điều quan trọng là mọi giao dịch phải để lại dữ liệu đầy đủ, chính xác và có thể kiểm chứng; xây dựng được hệ thống dữ liệu thống nhất, cập nhật và người dân dễ tiếp cận, để họ có thể tự kiểm chứng thông tin trước khi giao dịch”, ông nhấn mạnh.Muốn làm được điều đó, cần liên thông dữ liệu giữa đất đai, quy hoạch, công chứng, thuế, ngân hàng, đăng ký giao dịch bảo đảm và các cơ quan liên quan. Một bất động sản cần có được “bức tranh tổng thể” về chủ sở hữu, pháp lý, quy hoạch, thế chấp, tranh chấp và các thông tin giao dịch liên quan. “Khi người dân có thể tự kiểm chứng những thông tin này, thị trường mới thực sự chuyển từ ‘mua bán dựa vào niềm tin’ sang ‘mua bán dựa trên dữ liệu’”, ông Kiên nhấn mạnh.Ở góc độ quản lý, ông Võ Hồng Thắng cho rằng chính sách muốn đi vào thực tế cần đi kèm chế tài đủ rõ và cơ sở dữ liệu đủ mạnh. Những trường hợp kê khai không đúng, cố tình làm sai cần có quy định cụ thể về mức xử phạt. “Việc từng bước bắt buộc đăng ký giao dịch quyền sử dụng đất là phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Tuy nhiên, song song với quy định bắt buộc, cần tiếp tục xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai và các công cụ kiểm soát giá giao dịch, giá thị trường”, ông nói.