'Bất động sản đã được cho phép giao dịch thì cơ chế pháp lý phải rõ ràng'

Phát biểu tại thảo luận ở tổ về dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ngày 22/10, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, 3 dự án Luật Đất đai (sửa đổi); dự án Luật Nhà ở (sửa đổi); dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) có phạm vi điều chỉnh khác nhau nhưng có mối quan hệ hữu cơ, điều chỉnh các khâu liên tiếp trong quá trình hình thành, xác lập và chuyển dịch các quyền đối với đất đai và bất động sản.

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên, Luật Đất đai xác lập nền tảng pháp lý về quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở quy định việc hình thành, xác lập và bảo vệ quyền sở hữu nhà ở. Luật Kinh doanh bất động sản điều chỉnh việc đưa các quyền tài sản đó vào giao dịch trên thị trường.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng, một vấn đề cần đặc biệt quan tâm đó là tính thống nhất, đồng bộ giữa 3 luật, nhất là các quy định liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

"Không để luật này cho phép sở hữu, luật khác cho phép giao dịch, nhưng khi thực hiện thì lại vướng về quyền sử dụng đất, đăng ký tài sản hoặc cấp giấy chứng nhận, gây khó khăn trong áp dụng và ảnh hưởng đến an toàn pháp lý của thị trường, quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp", Phó Chủ tịch Quốc hội nói.

Đề cập đến yêu cầu thống nhất thời điểm xác lập quyền sở hữu bất động sản, phân biệt rõ với thời điểm có hiệu lực của hợp đồng và thời điểm đăng ký quyền, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho rằng, đây không đơn thuần là vấn đề kỹ thuật lập pháp, bởi thời điểm xác lập quyền sở hữu là căn cứ quan trọng để xác định quyền định đoạt tài sản, quyền thế chấp, xử lý tài sản bảo đảm, trách nhiệm khi phát sinh rủi ro và bảo vệ quyền của bên thứ ba.

Về việc thống nhất giữa điều kiện chuyển nhượng dự án bất động sản và cơ chế kế thừa quyền, nghĩa vụ về đất đai, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên cho biết, Khoản 11 Điều 27 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản được kế thừa quyền và nghĩa vụ về đất đai của bên chuyển nhượng, trong đó có cả nghĩa vụ về tài chính. Khoản 4 Điều 30 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản yêu cầu dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong khi đó, Khoản 1 Điều 27 dự thảo Luật Nhà ở dẫn chiếu việc chuyển nhượng dự án sang pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản và đầu tư.

Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị, cần phải làm rõ phạm vi áp dụng của hai quy định trên. Nghĩa vụ nào bắt buộc phải hoàn thành trước khi chuyển nhượng, nghĩa vụ nào được kế thừa và cơ chế bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đó ra sao. Yêu cầu đặt ra là phải vừa bảo đảm kỷ cương tài chính, không làm thất thu ngân sách Nhà nước, vừa tạo điều kiện cho việc chuyển nhượng, tái cơ cấu các dự án bất động sản, nhất là những dự án đang gặp khó khăn nhưng có khả năng tiếp tục triển khai khi được chuyển giao cho nhà đầu tư thực sự có năng lực. Không nên để cơ chế kế thừa nghĩa vụ được quy định trong luật nhưng lại thiếu điều kiện để thực hiện trên thực tế.

Cho rằng cần thống nhất cơ chế công nhận quyền sở hữu đăng ký, cấp giấy chứng nhận đối với bất động sản, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nhấn mạnh, Điều 11 dự thảo Luật Nhà ở quy định việc công nhận quyền sở hữu nhà ở thông qua cấp giấy chứng nhận, Điều 11 và Điều 12 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản quy định về quyền được cấp giấy chứng nhận và điều kiện đối với phần diện tích sàn xây dựng đưa vào kinh doanh.

Trong khi đó, Điều 65 dự thảo Luật Đất đai quy định nguyên tắc cấp giấy chứng nhận. Vì vậy, Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên đề nghị rà soát kỹ các quy định này, nhất là đối với công trình có nhiều chủ sở hữu, phần diện tích sàn được sở hữu độc lập và trường hợp chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất.

"Phải bảo đảm rằng, bất động sản đã được pháp luật cho phép giao dịch thì cơ chế pháp lý phải rõ ràng để xác lập, đăng ký và bảo vệ quyền của người mua. Nếu không giải quyết đồng bộ những vấn đề này thì có thể mở rộng đối tượng bất động sản được đưa vào kinh doanh nhưng lại phát sinh vướng mắc ở khâu công nhận quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận và xử lý tài sản bảo đảm", Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Hồng Diên nói.