Thị trường lớn nhưng ảm đạm
Sự phát triển nhanh của condotel, biệt thự, nhà phố du lịch những năm qua đã tạo ra một lớp tài sản mới trên thị trường bất động sản Việt Nam. Song, cũng bởi tốc độ phát triển sản phẩm nhanh hơn tốc độ hoàn thiện pháp lý mà phân khúc này rơi vào trạng thái 'nguồn cung lớn, thanh khoản thấp'.
Thực tế, giai đoạn 2015-2019 từng chứng kiến sự bùng nổ của condotel tại Đà Nẵng, Khánh Hòa, Kiên Giang và nhiều địa phương ven biển khác. Hàng chục nghìn sản phẩm được tung ra thị trường, thu hút một lượng vốn lớn từ nhà đầu tư cá nhân. Mô hình khi đó được kỳ vọng kết hợp ưu thế của bất động sản nhà ở với khả năng khai thác lưu trú.
Tuy nhiên, khi thị trường tăng trưởng quá nhanh, những khoảng trống pháp lý bắt đầu bộc lộ. Các tranh chấp liên quan đến cam kết lợi nhuận, quyền sở hữu và thời hạn sử dụng đất khiến niềm tin của nhà đầu tư suy giảm. Cộng thêm dòng tiền du lịch chịu tác động mạnh từ chu kỳ kinh tế và đại dịch Covid-19, những điểm yếu này càng trở nên rõ ràng.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, cả nước hiện có khoảng 82.900 căn condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch và hơn 12.600 phòng khách sạn. Từ năm 2022 đến tháng 6/2026, thị trường tiếp tục phát triển thêm 35.538 sản phẩm, gồm 24.767 căn hộ du lịch và 10.771 biệt thự, nhà phố du lịch.
Tuy nhiên, ông Châu cũng thông tin, phần lớn các dự án bất động sản du lịch được đầu tư trong giai đoạn 2007-2020 đều đang gặp khó do thời điểm triển khai chưa có đầy đủ hành lang pháp lý. Một số trường hợp còn phát sinh vướng mắc từ việc thực thi pháp luật tại địa phương.
Theo lãnh đạo HoREA, trong giai đoạn cao điểm, thị trường từng ghi nhận hàng trăm nghìn sản phẩm bất động sản du lịch được tung ra cùng lúc, nhưng tỷ lệ hấp thụ lại biến động theo chu kỳ, phụ thuộc vào tình hình kinh tế và nhu cầu du lịch. Điều này cho thấy, phân khúc condotel nói riêng, bất động sản du lịch nói chung, mang tính thời vụ rõ rệt và chịu ảnh hưởng mạnh từ xu hướng thị trường.
Số liệu tháng 7/2026 của DKRA Group cũng cho thấy, thị trường bất động sản du lịch tiếp tục ảm đạm. Ở phân khúc nhà phố, shophouse du lịch, có 32 dự án đưa ra 3.526 sản phẩm trong tháng 7, nhưng toàn bộ nguồn cung đều là hàng tồn kho từ các dự án đã mở bán trước đó.
Đối với dòng sản phẩm condotel, thị trường có 50 dự án mở bán với 5.051 căn trong tháng 7, ít biến động so với tháng trước đó và cũng chủ yếu đến từ những dự án cũ. Các chủ đầu tư vẫn thận trọng khi triển khai nguồn cung mới trong bối cảnh thị trường chưa thực sự hồi phục.
Mức tiêu thụ chỉ đạt 2% số sản phẩm mở bán, tương đương 105 căn, tập trung tại khu vực miền Trung với tỷ trọng 67% tổng sản phẩm mở bán, tiếp đó là miền Nam với 22% và miền Bắc là 11%.
Ông Võ Hồng Thắng - Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, sức cầu đối với bất động sản du lịch vẫn ở mức thấp trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cao và chính sách kiểm soát chặt tín dụng đối với bất động sản. Giao dịch hiện chủ yếu tập trung ở các sản phẩm có giá dưới 3,5 tỷ đồng.
Điều này cho thấy, khẩu vị của nhà đầu tư đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn thị trường tăng trưởng nóng: Thay vì chạy theo cam kết lợi nhuận hoặc kỳ vọng tăng giá, người mua ngày càng quan tâm đến khả năng khai thác thực tế và mức độ an toàn của tài sản.
Cần khung pháp lý đủ rộng
Thực tế, sự ra đời của Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã tạo nền tảng pháp lý quan trọng để xử lý các điểm nghẽn kéo dài. Luật Đất đai 2024 xác định condotel là công trình phục vụ mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ.
Với dự án đủ điều kiện, quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo thời hạn sử dụng đất của dự án, thông thường là 50 năm và tối đa không quá 70 năm.
 |
Giai đoạn 2015-2019 từng chứng kiến sự bùng nổ của condotel tại nhiều địa phương ven biển. Ảnh: Lê Toàn. |
Theo Sunpropert, phân khúc condotel vẫn còn dư địa phát triển khi ngành du lịch phục hồi, nhu cầu lưu trú cao cấp gia tăng và nhà đầu tư chuyển dần từ kỳ vọng tăng giá sang tìm kiếm dòng tiền ổn định.
Sự thay đổi này rất quan trọng. Một sản phẩm condotel có thể không tăng giá mạnh, nhưng vẫn có giá trị nếu tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định. Ngược lại, một tài sản được quảng bá với mức tăng giá hấp dẫn, nhưng không có khả năng khai thác thực tế sẽ ngày càng khó thuyết phục nhà đầu tư.
Đó cũng là lý do các dự án bất động sản du lịch đang chuyển dần sang mô hình tổ hợp tích hợp. Condotel không còn đứng độc lập, mà được đặt trong hệ sinh thái gồm khách sạn, thương mại, vui chơi giải trí và dịch vụ.
Chưa kể, các tập đoàn bất động sản lớn tiếp tục tham gia phát triển condotel tại các khu du lịch trọng điểm. Điều này giúp nâng cao tiêu chuẩn xây dựng và vận hành dự án. Sự tham gia của những 'ông lớn' này cũng giúp tăng tính minh bạch và uy tín của thị trường. Đây là yếu tố quan trọng để thu hút dòng vốn đầu tư dài hạn.
Tuy nhiên, để mô hình này phát triển bền vững, chính sách cần đi cùng thực tế vận hành. Theo ông Lê Hoàng Châu, việc phát triển condotel cần được quy định đầy đủ, thống nhất trong hệ thống pháp luật sửa đổi để bảo đảm hiệu lực quản lý nhà nước và hài hòa lợi ích giữa các bên.
Do đó, lãnh đạo HoREA đề xuất, cần mở rộng đối tượng nhà đầu tư nước ngoài được tham gia thị trường bất động sản du lịch. Trong đó, có thể nghiên cứu cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp vào Việt Nam được mua bất động sản du lịch, tương tự cơ chế đang áp dụng đối với việc sở hữu căn hộ chung cư trong điều kiện nhất định.
Nếu được thiết kế phù hợp, đây có thể trở thành nguồn cầu mới cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt tại các điểm đến có lượng khách quốc tế lớn.
Một hướng khác là đưa hoạt động giao dịch lưu trú trên nền tảng số vào khung khổ pháp lý rõ ràng hơn. Các nền tảng như Airbnb, Booking.com hay Agoda đã trở thành một phần của hệ thống phân phối phòng lưu trú. Thế nhưng, sự phát triển của kinh tế nền tảng cũng đặt ra hàng loạt vấn đề pháp lý liên quan tới hợp đồng, trách nhiệm của bên cung cấp dịch vụ và nghĩa vụ thuế.
Bởi vậy, lãnh đạo HoREA đề xuất bổ sung mẫu hợp đồng giao kết cho thuê bất động sản ngắn hạn trên các nền tảng kết nối xuyên biên giới được phép hoạt động theo Luật Giao dịch điện tử, đồng thời công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng điện tử và quy định rõ trách nhiệm của nền tảng trong việc hỗ trợ, trích nộp thuế đối với hoạt động kinh doanh lưu trú ngắn hạn tại Việt Nam.
Lãnh đạo HoREA nhấn mạnh rằng, khi giao dịch được chuẩn hóa và dòng tiền được ghi nhận minh bạch, thị trường sẽ có thêm dữ liệu để đánh giá hiệu quả khai thác của từng dự án. Nhà đầu tư khi đó có thể nhìn vào công suất phòng, doanh thu, chi phí vận hành và tỷ suất sinh lời, thay vì chỉ dựa vào những cam kết lợi nhuận mang tính quảng bá.