Bất động sản khu công nghiệp: Lợi nhuận quý I chạm đáy hai năm, lộ diện chiến lược thích ứng mới
Khởi đầu năm 2026, nhóm doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ghi nhận kết quả kinh doanh kém khả quan khi lợi nhuận toàn ngành giảm sâu xuống mức thấp nhất trong hai năm qua. Trước áp lực từ các yếu tố vĩ mô như địa chính trị, lạm phát và sự thay đổi về chính sách thuế quan, nhiều đơn vị lớn đang chủ động điều chỉnh kế hoạch tài chính và chuyển đổi mô hình phát triển để duy trì lợi thế cạnh tranh.
Sự sụt giảm của nhóm dẫn dắt thị trường
Dữ liệu thống kê từ báo cáo tài chính quý I/2026 của 25 doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp niêm yết cho thấy, tổng doanh thu toàn ngành đạt hơn 12.200 tỷ đồng, gần như đi ngang so với cùng kỳ năm trước. Dù vậy, tổng lợi nhuận ròng lại giảm 27%, chỉ đạt gần 2.000 tỷ đồng. Hiệu quả sinh lời cũng có dấu hiệu suy yếu khi biên lợi nhuận gộp giảm từ 35% xuống còn 33%. Nếu so sánh với quý liền kề trước đó, cả doanh thu và lợi nhuận đều ghi nhận mức giảm lần lượt là 22% và 55%.
Sự hụt hơi thể hiện rõ ở nhóm dẫn dắt thị trường khi có tới 15 đơn vị ghi nhận lợi nhuận đi lùi. Giảm mạnh nhất là Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Thành Đạt (DTD) với lợi nhuận ròng chỉ còn hơn 6 tỷ đồng, rớt 91% so với cùng kỳ do nguồn thu cho thuê và quản lý hạ tầng sụt giảm mạnh. Kế đến, Sonadezi Châu Đức (SZC) báo lãi sau thuế giảm 86%, còn hơn 17 tỷ đồng do thay đổi phương pháp hạch toán. Ở nhóm vốn hóa lớn, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) ghi nhận lợi nhuận rớt xuống mức thấp nhất 5 quý, đạt hơn 224 tỷ đồng. Tổng Công ty IDICO (IDC) và Becamex Group (BCM) cũng không tránh khỏi đà giảm, với mức lợi nhuận ròng lần lượt đạt hơn 270 tỷ đồng và 280 tỷ đồng. Mặc dù Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) có mức lãi tuyệt đối lớn nhất toàn ngành với hơn 334 tỷ đồng, con số này vẫn giảm 5% do áp lực chi phí. Doanh nghiệp duy nhất tiếp tục báo lỗ là Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Cao su Việt Nam (VRG) với mức âm hơn 6 tỷ đồng.
Thị trường vẫn ghi nhận một vài điểm sáng hiếm hoi từ các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ. Khu Công nghiệp Dầu khí Long Sơn (PXL) báo lãi hơn 340 triệu đồng, gấp 3,6 lần cùng kỳ. Phát triển Khu Công nghiệp Tín Nghĩa (TIP) bứt phá với mức lợi nhuận gần 37 tỷ đồng nhờ khoản thu từ hợp tác với Cảng Phước An. Long Hậu (LHG) tiếp tục duy trì sự ổn định với lãi ròng hơn 112 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái.
Kế hoạch kinh doanh phân hóa trước áp lực vĩ mô
Giai đoạn hiện nay, rủi ro lạm phát, chi phí năng lượng và các biến động địa chính trị đang tác động trực tiếp đến quyết định giải ngân của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Trước tình hình này, phần lớn các doanh nghiệp khu công nghiệp lựa chọn thiết lập chỉ tiêu kinh doanh 2026 một cách thận trọng. Sài Gòn VRG đặt mục tiêu doanh thu 5.940 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 874 tỷ đồng, giảm lần lượt 31% và 40% so với năm trước. Tương tự, Sonadezi lên kế hoạch lợi nhuận giảm 37%, Viglacera dự kiến lãi trước thuế giảm 17%, trong khi IDICO ước tính lợi nhuận đi ngang ở mức hơn 2.900 tỷ đồng.
Trái ngược với sự dè dặt chung, một số doanh nghiệp vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng cao. Kinh Bắc lên kế hoạch kinh doanh với doanh thu 10.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.000 tỷ đồng, tăng lần lượt 50% và 36% so với mức thực hiện của năm 2025. Lãnh đạo doanh nghiệp này khẳng định quyết tâm hoàn thành mục tiêu để đón đầu một chu kỳ phát triển mới. Becamex cũng dự kiến trình cổ đông thông qua kế hoạch doanh thu hợp nhất 10.230 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 3.883 tỷ đồng, duy trì đà tăng trưởng dương.
Chuyển dịch sang nhà xưởng xây sẵn và năng lượng xanh
Để giải quyết bài toán dòng vốn đầu tư ngoại đang có sự thay đổi trong cách tiếp cận thị trường, nhiều doanh nghiệp chủ động điều chỉnh chiến lược phát triển sản phẩm. Lãnh đạo IDICO cho biết công ty đang chuyển dần từ việc cho thuê đất thô thuần túy sang phát triển nhà xưởng và nhà kho xây sẵn. Các phân khu có diện tích linh hoạt từ 2.000 đến 10.000 m2 được triển khai để giúp khách thuê giảm áp lực tài chính ban đầu và dễ dàng thăm dò thị trường. IDICO đặt mục tiêu đạt 1 triệu m2 sàn nhà xưởng trong 3 đến 5 năm tới.
Bên cạnh việc đa dạng hóa sản phẩm lưu trú công nghiệp, việc mở rộng hệ sinh thái tiện ích và phát triển năng lượng xanh đang trở thành hướng đi chủ lực để tạo nguồn thu bền vững. Sài Gòn VRG dự kiến đầu tư thêm 13MW điện mặt trời áp mái ngay trong năm 2026. Hướng đi này cũng được IDICO áp dụng mạnh mẽ khi xúc tiến làm việc với các đối tác lớn từ cuối năm 2025 để triển khai hệ thống lưu trữ năng lượng (BESS) và cơ chế mua bán điện trực tiếp (DPPA). Đơn vị này lên kế hoạch lắp đặt thêm 20 đến 30MW điện áp mái, nâng tổng công suất lên mức 33-43MW. Hơn thế nữa, doanh nghiệp cũng tiến hành nghiên cứu phát triển các dự án năng lượng tại hồ thủy điện Srok Phu Miêng với 1.500 ha mặt nước, đồng thời tích hợp phát triển các trạm sạc điện ngay trong khuôn viên khu công nghiệp.
Khánh Linh