Mô hình TOD tại TP.HCM là định hướng phát triển đô thị theo hướng ưu tiên hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là các tuyến metro và vành đai, nhằm tạo ra các khu đô thị tích hợp xung quanh các nhà ga, trạm dừng, bến xe.
UBND TP.HCM vừa có tờ trình gửi Thường trực HĐND Thành phố về sự cần thiết phải áp dụng trình tự, thủ tục rút gọn trong quá trình xây dựng Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh phương án tuyến công trình, vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị, quy hoạch khu vực TOD (phát triển theo định hướng giao thông công cộng); các chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, chỉ tiêu sử dụng đất; việc điều chỉnh chức năng sử dụng các khu đất trong khu vực TOD; việc chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch giữa các dự án, công trình trong khu vực TOD.
Theo đó, UBND Thành phố cho rằng, tại Điều 6 Nghị Quyết số 188/2025/QH15 đã trao cho Thành phố 2 chính sách cơ bản phục vụ việc phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng gồm: Tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực TOD; Về việc chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch giữa các dự án, công trình trong khu vực TOD.
Tại khoản 3 Điều 6 Nghị quyết 188/2025/QH15 đã giao HĐND ban hành quy định chi tiết các nội dung thí điểm về công tác lập, điều chỉnh quy hoạch và chuyển nhượng chỉ tiêu sử dụng đất. Cũng tại điều khoản này cho phép HĐND được áp dụng trình tự thủ tục rút gọn khi xây dựng Nghị quyết .
Vì vậy nếu chậm nghiên cứu áp dụng trình tự, thủ tục rút gọn trong quá trình xây dựng Nghị quyết của HĐND Thành phố quy định các vấn đề liên quan mô hình TOD nêu trên, trong trường hợp cơ quan quản lý nhà nước không kịp thời nghiên cứu tổ chức triển khai thực hiện sẽ phát sinh hàng loạt vấn đề.
Đó là không xác định được vai trò, thẩm quyền quản lý của UBND Thành phố trong việc hình cơ chế linh hoạt, có độ mở gắn liền với yêu cầu phát triển có tính đặc thù phù hợp với từng giai đoạn phát triển trong công tác quản lý và phát triển đô thị .
Mất cơ hội trong quá trình kêu gọi đầu tư khi việc áp dụng quy chuẩn, tiêu chuẩn hiện hành hiện còn thiếu tính khả thi và khó phù hợp với những khu vực nóng cần thu hút nhà đầu tư cũng như kiểm soát phát triển đô thị theo hướng tràn lan, không theo định hướng.
Không đảm bảo khả năng tận dụng hiệu quả, gây lãng phí quỹ đất tiềm năng, có giá trị xung quanh khu vực ga đường sắt.
Thiếu các quy định cụ thể tiềm ẩn nguy cơ điều chỉnh quy hoạch linh hoạt, dẫn đến tình trạng lạm dụng quyền lực để phục vụ lợi ích nhóm, gây thất thoát ngân sách nhà nước; nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ, giá trị đất tăng thêm có thể bị tư nhân hóa thay vì đóng góp trở lại cho các dự án hạ tầng công cộng.
Thiếu các hướng dẫn rõ ràng trong chính sách thu hồi đất và điều chỉnh quy hoạch có thể dẫn đến việc di dời người dân trong khu vực, gây mất ổn định xã hội nếu không có kế hoạch tái định cư hợp lý; các vấn đề như chênh lệch lợi ích và khiếu kiện có thể gia tăng nếu việc bồi thường không công bằng.
Nếu không có sự quản lý chặt chẽ, việc chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch có thể dẫn đến mất cân đối giữa các khu vực trong TOD, gây áp lực quá tải lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội; Tình trạng lạm dụng chính sách để tăng mật độ xây dựng hoặc giảm tiêu chuẩn kỹ thuật có thể làm giảm giá trị lâu dài của khu vực.
Việc chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch có thể dẫn đến nguy cơ lợi ích nhóm, làm thất thoát tài sản công nếu không có cơ chế minh bạch và công bằng trong việc xác định giá trị chuyển nhượng.
Việc tăng chỉ tiêu quy hoạch một cách thiếu kiểm soát có thể dẫn đến gia tăng mật độ dân cư, gây áp lực lên hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và môi trường sống.