Chung cư hết niên hạn, quyền sở hữu nhà và đất của dân sẽ ra sao?

Chung cư hết niên hạn, quyền sở hữu nhà và đất của dân sẽ ra sao?Tiểu Vy-20/09/2026 09:34 (GMT+7)(VNF) - Chính phủ yêu cầu làm rõ quyền của người sở hữu chung cư khi hết niên hạn, trong đó có quyền tiếp tục sử dụng đất để xây dựng lại và thực hiện nghĩa vụ tài chính cho việc xây mới.Trong Nghị quyết phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật ban hành ngày 18/9, Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng làm rõ cơ chế xử lý đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, đồng thời quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu.Theo đó, chủ sở hữu cần được làm rõ quyền tiếp tục sử dụng quyền sử dụng đất để xây dựng lại nhà chung cư cũng như trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính để phục vụ việc xây dựng mới khi công trình hết thời hạn sử dụng.Đây là một trong những nội dung đáng chú ý được đặt ra trong quá trình hoàn thiện dự án Luật Nhà ở (sửa đổi), trong bối cảnh vấn đề thời hạn sử dụng chung cư thời gian qua nhận được nhiều sự quan tâm.Bên cạnh chính sách về nhà chung cư, Chính phủ cũng yêu cầu Bộ Xây dựng thiết kế tiêu chí khung để kiểm soát hoạt động phân lô, bán nền. Các tiêu chí được xây dựng dựa trên loại đô thị, mật độ dân số, tỷ lệ diện tích và là cơ sở để các địa phương quyết định cụ thể, qua đó hạn chế tình trạng phân lô, bán nền tràn lan.Nghị quyết đồng thời yêu cầu quy định các biện pháp nhằm ngăn ngừa tối đa hoạt động đầu cơ, trục lợi chính sách.Làm rõ cơ chế xử lý nhà ở cho thuêMột nội dung khác được Chính phủ yêu cầu hoàn thiện trong dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) là chính sách phát triển nhà ở cho thuê.Bộ Xây dựng được giao quy định rõ các loại hình nhà ở cho thuê, nhà ở thương mại, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, gắn với từng mô hình sở hữu, quản lý và vận hành.Đáng chú ý, dự luật cần xây dựng các cơ chế tài chính như thuế, phí, tiền sử dụng đất và tín dụng để kiểm soát, quản lý giá nhà ở cho thuê. Đồng thời, tiêu chí, đối tượng và phạm vi được hưởng ưu đãi đối với nhà ở cho thuê cũng phải được xác định rõ.Chính phủ yêu cầu đơn giản hóa thủ tục đầu tư phát triển và tiếp cận nhà ở cho thuê, hướng tới đáp ứng nhu cầu chỗ ở ổn định, lâu dài của người dân.Dự luật cũng cần xác định nguyên tắc, tiêu chí và giới hạn đối với nghĩa vụ dành quỹ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở thương mại, tạo cơ sở pháp lý để các địa phương quyết định phù hợp với điều kiện thực tế.Cùng với đó, các biện pháp ngăn ngừa đầu cơ, trục lợi chính sách đối với nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê và chế tài xử lý tương ứng cũng được đặt ra. Chính phủ dự kiến báo cáo Quốc hội đề xuất thí điểm cơ chế Nhà nước mua lại dự án nhà ở thương mại trong trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện hoặc không thể chuyển nhượng dự án.Không còn khái niệm “chung cư có thời hạn”?Vấn đề thời hạn sử dụng chung cư được đặt ra trong bối cảnh Trung ương trước đó xác định chung cư xây mới có thời hạn sử dụng theo niên hạn công trình, đồng thời phải bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu. Khi công trình hết thời hạn sử dụng, chủ căn hộ được thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng lại chung cư theo quy định.Tại dự thảo Luật Nhà ở được thảo luận tại Quốc hội hồi tháng 8, Bộ Xây dựng từng đưa ra khái niệm “chung cư có thời hạn”, theo đó thời hạn sử dụng được xác định theo quy định của pháp luật về xây dựng.Tuy nhiên, quy định này nhận được nhiều ý kiến tại Quốc hội do có thể khiến người dân hiểu rằng sau 50 hoặc 70 năm sẽ mất quyền sở hữu căn hộ, trong khi thời hạn sử dụng công trình và quyền sở hữu tài sản là hai vấn đề khác nhau.Sau đó, Bộ Xây dựng đã bỏ khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) mới nhất, theo hướng tránh gây hiểu nhầm về quyền sở hữu căn hộ.Thay vào đó, dự thảo tập trung hoàn thiện các quy định về thời hạn sử dụng công trình và cơ chế cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Theo phương án được đưa ra, thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế công trình; trước khi hết thời hạn này, cơ quan có thẩm quyền tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng để xác định công trình còn đủ điều kiện sử dụng hay phải phá dỡ, xây dựng lại.Đối với nhà chung cư hết thời hạn sử dụng nhưng vẫn đủ điều kiện tiếp tục sử dụng theo kết luận kiểm định, chủ sở hữu có thể đề nghị gia hạn thời hạn sở hữu theo thời gian được xác định trong kết luận kiểm định. Trường hợp công trình phải phá dỡ, việc xử lý sẽ được thực hiện theo quy định về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.Dự thảo cũng đề xuất bảo đảm quyền của chủ sở hữu trong việc tiếp tục sử dụng diện tích đất để xây dựng lại nhà chung cư, nhưng việc cải tạo, xây dựng lại phải được triển khai theo dự án. Doanh nghiệp thực hiện dự án có thể được hưởng một số ưu đãi, trong đó có miễn thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê.