Cuộc tái cấu trúc không gian, hạ tầng đang vẽ lại thị trường bất động sản TP HCM ra sao?

Ba trung tâm không chỉ là phép cộng

Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề 'Siêu đô thị, siêu cơ hội' do TheLEADER tổ chức, các chuyên gia đã đưa ra những góc nhìn khác nhau về tương lai phát triển của TP HCM sau khi không gian kinh tế được mở rộng.

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, cấu trúc phát triển mới đang mở ra trên cơ sở tổ hợp ba trung tâm lớn gồm TP HCM, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu.

TP HCM được định hướng phát triển các dịch vụ cao cấp, trung tâm tài chính quốc tế và đổi mới sáng tạo. Bình Dương là trung tâm công nghiệp công nghệ cao, trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu có lợi thế về cảng biển nước sâu, logistics, kinh tế hàng hải và du lịch.

Điều quan trọng nhất không phải là sự cộng gộp về diện tích hay dân số. Theo ông, khi tổ hợp sức mạnh của ba trung tâm này lại, đó không chỉ là phép cộng mà có thể trở thành phép nhân.

Tuy nhiên, để phép nhân này thực sự xảy ra, không gian mở rộng phải được kết nối bằng hạ tầng, đồng thời cần một cơ chế đủ linh hoạt để tổ chức và khai thác không gian đó.

Hạ tầng sẽ chọn lại thị trường

Theo ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng giám đốc enCity, đây cũng là bài học có thể nhìn thấy từ chính lịch sử phát triển của TP HCM. Quy hoạch từng định hướng phát triển thành phố mạnh về phía Nam và phía Đông nhưng quá trình đô thị hóa trên thực tế lại phát triển mạnh về phía Bắc và Đông Bắc. Một trong những nguyên nhân quan trọng là hạ tầng.

Ông Dũng cho rằng mục tiêu mở rộng mạng lưới metro từ khoảng 19 km hiện nay lên khoảng 200 km vào năm 2030 có ý nghĩa vượt ra ngoài câu chuyện giao thông.

"Logic của một đô thị lớn là người lao động có thể dễ dàng tìm được công việc phù hợp và doanh nghiệp cũng có thể tiếp cận lực lượng lao động phù hợp. Do đó, đầu tư vào metro không chỉ giúp giảm thời gian đi lại mà còn mở rộng thị trường lao động và thị trường việc làm.

Một trong những mục tiêu quan trọng nhất của việc đầu tư chính là giảm chi phí đi lại và mở rộng thị trường lao động, thị trường việc làm trong một bán kính di chuyển nhất định, từ đó mở rộng khả năng tiếp cận và kết nối", ông nói.

Theo Tổng giám đốc enCity, chính sự thay đổi về khả năng tiếp cận sẽ làm thay đổi vị trí kinh tế của từng khu vực, qua đó tạo ra sự tái phân bổ về giá trị trên thị trường bất động sản.Trong đó, những khu vực nằm tại các đầu mối giao thông lớn, các điểm kết nối metro và đặc biệt là khu vực tiếp giáp Vành đai 3 có thể hưởng lợi rõ hơn.

Ông lý giải Vành đai 3 không chỉ là một tuyến đường mà có thể trở thành một ranh giới tự nhiên trong quá trình phát triển đô thị, có khả năng kết nối đường cao tốc và trở thành điểm giao cắt, kết nối với mạng lưới metro.

Bên cạnh khu vực lõi đô thị, những khu vực rìa nằm trong bán kính di chuyển khoảng 30 - 45 phút cũng có thể được tái định vị khi khả năng tiếp cận trung tâm và các khu vực việc làm được cải thiện.

Điều này cũng đồng nghĩa việc đầu tư hạ tầng không tạo ra một mặt bằng hưởng lợi đồng đều. Giá trị có thể tập trung vào những khu vực có khả năng kết nối tốt hơn, nơi hạ tầng giúp rút ngắn khoảng cách tới việc làm, dịch vụ và các trung tâm kinh tế.

Siêu cơ hội không tự động tạo ra tăng trưởng

Theo PGS.TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, 'siêu đô thị' mở ra nhiều cơ hội cho TP HCM nhưng để biến cơ hội thành hiện thực cần có 'siêu năng lực'.

Theo ông, quy hoạch TP HCM với tầm nhìn 100 năm và Luật Phát triển đô thị đang tạo ra hai nền tảng quan trọng cho giai đoạn phát triển mới. Nếu quy hoạch định hình không gian phát triển, thể chế sẽ tạo ra cơ chế để hiện thực hóa không gian đó.

Tuy nhiên, cơ hội không tự động chuyển thành tăng trưởng. TP HCM đang phải đối mặt với áp lực tăng trưởng từ 10% trở lên, trong khi thực lực của cộng đồng doanh nghiệp còn hạn chế, nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn và môi trường kinh doanh vẫn còn những vướng mắc.

Bên cạnh đó, việc trao thêm quyền cho địa phương cũng không đồng nghĩa năng lực thực thi sẽ ngay lập tức được cải thiện. Theo ông Thiên, quá trình đưa các cơ chế mới vào thực tế cần thời gian, năng lực của bộ máy và sự đồng thuận trong quá trình triển khai.

'Cơ chế đặc thù có thể mở ra cơ hội rất lớn nhưng đồng thời cũng đòi hỏi nỗ lực rất cao từ TP HCM. Nếu thực hiện được, quy hoạch TP HCM tầm nhìn 100 năm có thể mở ra một tầm vóc mới cho thành phố, không chỉ là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam mà còn hướng tới vị thế một đô thị mang tầm vóc toàn cầu', ông Thiên nhận định.