Đấu giá đất nền ở Hà Tĩnh: Nhiều phiên 'trắng hồ sơ', giá khởi điểm giảm cả tỷ đồng

Thời gian gần đây, bức tranh thị trường đất nền thông qua hình thức đấu giá tại Hà Tĩnh đang chứng kiến sự sụt giảm chưa từng có về cả thanh khoản lẫn số lượng người tham gia.

Theo chia sẻ từ giám đốc một công ty đấu giá tài sản tại địa phương, tỷ lệ đấu giá thành công hiện chỉ còn đạt khoảng 20 - 30%. Tình trạng nhiều cuộc đấu giá mở ra nhưng đến ngày chốt sổ lại hoàn toàn không có hồ sơ đăng ký đã trở nên phổ biến.

Hiện tượng vắng bóng người mua không chỉ diễn ra ở các huyện nông thôn củ như: Can Lộc, Hương Sơn, Hương Khê... mà ngay cả tại các vùng trọng điểm về hạ tầng, kinh tế, du lịch như Kỳ Anh, Cẩm Xuyên, Thị xã Hồng Lĩnh, tỷ lệ thành công cũng lẹt đẹt ở mức 20 - 30%, thậm chí nhiều khu vực rơi vào cảnh "trắng hồ sơ".

Theo các DN kinh doanh bất động sản, cốt lõi của cuộc khủng hoảng thanh khoản này xuất phát từ nghịch lý trong công tác xác định giá khởi điểm. Nhiều phiên đấu giá đất ở vùng quê từng được định giá cao bất thường, thậm chí "đè" cả giá đất nền quy hoạch tại các khu đô thị.

Điển hình tại xã Toàn Lưu, cuối tháng 7/2026, 15 lô đất nông thôn tại vùng Lối Vai được đưa ra đấu giá với mức khởi điểm từ 3,096 tỷ đến hơn 5,3 tỷ đồng/lô (tương đương 15,5 đến hơn 18,5 triệu đồng/m²). Mức giá này cùng tiền đặt trước lên tới 1 - 1,6 tỷ đồng/hồ sơ đã hoàn toàn vượt quá khả năng chi trả của người dân địa phương. Kết quả là sau 2 lần tổ chức, 13 lô đất hoàn toàn "ế khách", 2 lô còn lại phải dừng đấu giá do sai sót diện tích. Việc định giá chưa sát thực tế đã tạo ra khoảng cách quá lớn giữa con số "trên giấy" và sức hấp thụ thực tế.

Để khơi thông nguồn lực đất đai, chính quyền các địa phương tại Hà Tĩnh đã bắt đầu có những động thái điều chỉnh thực tế hơn. Mới đây nhất, UBND xã Toàn Lưu đã điều chỉnh giảm giá khởi điểm từ 1 đến 2,4 tỷ đồng mỗi lô để đưa 15 lô đất vùng Lối Vai ra đấu giá lần thứ 3. Theo đó, địa phương đã quay trở lại áp dụng Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành thay vì bám theo giá khảo sát thị trường giai đoạn tăng nóng.

Động thái mạnh tay hạ giá khởi điểm của các địa phương dưới góc nhìn của nhiều doanh kinh nghiệp kinh doanh BĐS, dù gây chững lại nguồn thu ngân sách ngắn hạn, nhưng xét ở góc độ xã hội lại là một tín hiệu rất tích cực. Khi lớp sóng đầu cơ lướt sóng rút lui, mặt bằng giá đất đang được trả về đúng giá trị thực.

Mức giảm hàng trăm triệu đến cả tỷ đồng giúp giảm đáng kể áp lực về chi phí đặt trước và tổng giá trị tài sản. Khoảng cách giá dần thu hẹp về mức tương thích với khả năng tích lũy của những gia đình có nhu cầu ở thực. Đất đai từ chỗ là "món hàng chuyền tay" kiếm lời đang quay trở về đúng công năng cốt lõi: phục vụ nhu cầu an cư và định cư lâu dài của người dân.

Cuộc thanh lọc khốc liệt hiện nay là bài học đắt giá cho công tác quản lý và định giá quỹ đất. Để người dân thực sự tự tin xuống tiền, bên cạnh việc đưa giá khởi điểm bám sát thị trường ngay từ đầu, các địa phương cần tiếp tục hoàn thiện đồng bộ hạ tầng giao thông, điện, nước và đảm bảo tính chuẩn chỉnh về pháp lý. Sàn đấu giá hạ nhiệt có thể là khoảng lặng của giới đầu cơ, nhưng lại đang là cơ hội cho hàng trăm hộ gia đình về một cơ hội sở hữu mảnh đất trên quê hương.