Tin tức thị trường

Đầu tư bất động sản: Xuống tiền ở đâu trong giai đoạn cuối năm?

Vietnamfinance
· 8 giờ trước

Tiền mặt tạo lợi thế săn hàng giá tốt

Thị trường bất động sản đang bước vào quý cuối cùng của 2026 với những diễn biến trái chiều: nguồn cung 'tiến lên', giao dịch và giá cả cùng 'lùi xuống'. Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI), tổng nguồn cung mới trong 9 tháng năm 2026 đạt khoảng 49.657 sản phẩm, tăng 33% so với cùng kỳ. Nguồn cung lũy kế ước đạt 114.857 sản phẩm, tăng 21% so với cùng kỳ năm 2025.

Trái ngược với đà tăng của nguồn cung, lượng hấp thụ bất động sản sơ cấp trong quý III/2026 ước đạt 6.368 sản phẩm, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Tính chung 9 tháng, lượng hấp thụ đạt khoảng 32.469 sản phẩm, giảm 16%.

Sự chênh lệch giữa nguồn cung và lực cầu khiến cuộc cạnh tranh trên thị trường ngày càng rõ nét. Người mua có thêm lựa chọn, trong khi người bán phải tính toán lại giá chào bán và chính sách giao dịch để tiếp cận khách hàng. Đặc biệt, những chủ sở hữu chịu áp lực dòng tiền hoặc cần thu hồi vốn có thể chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng ban đầu.

Và khi thị trường chịu áp lực giảm giá trên diện rộng, đó cũng chính là cơ hội cho những người có sẵn tiền mặt, ít chịu áp lực vay nợ và đủ khả năng nắm giữ tài sản trong trung - dài hạn.

Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, nhận định giai đoạn thị trường khó khăn có thể tạo cơ hội để nhà đầu tư sở hữu những bất động sản có vị trí tốt với mức giá hấp dẫn hơn so với thời điểm thị trường tăng trưởng nóng.

Theo ông Thắng, khi thị trường thuận lợi, những bất động sản có vị trí đẹp thường được giao dịch ở mức giá cao, khiến nhà đầu tư khó tìm được tài sản phù hợp với mức vốn dự kiến. Ngược lại, trong giai đoạn khó khăn, các chính sách chiết khấu và giảm giá có thể giúp người mua tiếp cận những tài sản chất lượng với giá tốt hơn, qua đó cải thiện hiệu quả đầu tư ngay từ thời điểm xuống tiền.

'Từ nay đến cuối năm có thể là giai đoạn xuất hiện nhiều cơ hội đối với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính. Khi áp lực bán hàng gia tăng và các chương trình ưu đãi được đẩy mạnh, người mua có tiền mặt sẽ có lợi thế hơn trong đàm phán, lựa chọn sản phẩm và quyết định thời điểm giao dịch', ông nhìn nhận.

Tuy nhiên, lợi thế về vốn không đồng nghĩa với việc mọi bất động sản 'giảm giá' đều đáng mua. Theo ông Thắng, đây có thể là giai đoạn đặc biệt để nhà đầu tư có chiến lược và năng lực tài chính tốt gia tăng lợi thế, nhưng không có gì bảo đảm tất cả người tham gia thị trường đều thành công. Kết quả đầu tư vẫn phụ thuộc vào khả năng nhận định, lựa chọn vị trí, phân khúc và mức độ chấp nhận rủi ro của từng người. Những biến động của kinh tế thế giới cũng có thể tác động đến thị trường, khiến việc xác định đáy giá trở nên khó khăn.

Trong khi đó, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, cho rằng cơ hội đầu tư trong giai đoạn hiện nay không nhiều nếu nhà đầu tư hướng đến lợi nhuận ngắn hạn. Riêng với phân khúc căn hộ, nguồn cung vẫn có xu hướng gia tăng, trong khi thị trường cần thêm thời gian để hấp thụ. Vì vậy, việc mua vào rồi bán lại trong thời gian ngắn sẽ không dễ đạt hiệu quả, ngay cả khi giá bán đã có sự điều chỉnh.

'Tuy nhiên, đây vẫn là thời điểm thuận lợi cho những nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, biết lựa chọn những dự án được phát triển bởi những chủ đầu tư uy tín, những khu vực mà hạ tầng, tiện ích đã định hình, giao thông đi lại thuận tiện', bà Hằng nhận định.

Chọn đúng phân khúc, tránh bẫy giá rẻ

Nếu tiền mặt tạo lợi thế về khả năng thương lượng thì chất lượng tài sản và tính thanh khoản sẽ quyết định hiệu quả đầu tư trong dài hạn. Trong bối cảnh sức cầu chưa phục hồi đồng đều, những bất động sản có khả năng khai thác thực tế, dễ chuyển nhượng và được chào bán ở mức giá hợp lý được đánh giá có lợi thế hơn các sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Theo ông Võ Hồng Thắng, căn hộ và nhà phố riêng lẻ tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng sẽ là những phân khúc được quan tâm. Trong đó, bất động sản có khả năng tạo dòng tiền, tính thanh khoản tốt và mức chiết khấu hấp dẫn sẽ được giới đầu tư ưu tiên.

Đây cũng là điểm nhà đầu tư cần lưu ý khi tìm kiếm cơ hội 'bắt đáy'. Một bất động sản có giá bán thấp hơn mặt bằng chung chưa chắc là món hời nếu khó cho thuê, ít người mua hoặc tồn tại những hạn chế về pháp lý. Ngược lại, tài sản có vị trí thuận lợi, nhu cầu sử dụng thực và khả năng khai thác rõ ràng có thể mang lại hiệu quả tốt hơn, ngay cả khi mức chiết khấu không quá lớn.

Với phân khúc căn hộ, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn vẫn có thể cân nhắc những dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, nằm tại khu vực có hạ tầng, tiện ích đã định hình và giao thông thuận lợi. Nếu lựa chọn đúng dự án, người mua vừa có thể đáp ứng nhu cầu ở, vừa có cơ hội bảo toàn giá trị tài sản và gia tăng giá trị trong khoảng 3-5 năm tới.

Theo bà Hằng, việc lựa chọn một căn hộ phù hợp ngay từ đầu cũng có thể mang lại lợi ích kép: vừa phục vụ nhu cầu sử dụng, vừa tạo cơ hội tích lũy tài sản. Tuy nhiên, khả năng giữ giá và tăng giá còn phụ thuộc vào từng vị trí, uy tín chủ đầu tư, chất lượng dự án cũng như mức độ hoàn thiện của hạ tầng và tiện ích xung quanh.

Tại Hà Nội, quá trình hoàn thiện các tuyến giao thông có thể tạo thêm dư địa cho một số khu vực. Theo bà Hằng, nhà đầu tư có nguồn vốn tốt, ít phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính có thể cân nhắc các dự án tại khu vực nội thành, trong vành đai 3 hoặc những địa bàn có mức giá phù hợp và triển vọng cải thiện hạ tầng.

Dù vậy, triển vọng hạ tầng cần được đánh giá trên cơ sở tiến độ thực tế, thay vì chỉ dựa vào những thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá. Nhà đầu tư cần xem xét liệu hạ tầng đã hiện hữu hay mới nằm trong kế hoạch, khả năng kết nối giao thông có thực sự được cải thiện và mức giá hiện tại đã phản ánh phần lớn kỳ vọng phát triển hay chưa.

Bên cạnh lựa chọn phân khúc, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cũng là vấn đề cần được đặc biệt lưu ý. Bà Đỗ Thu Hằng cho rằng nhà đầu tư sẽ khó kiểm soát hiệu quả đầu tư nếu phụ thuộc nhiều vào vốn vay, nhất là khi thời gian ân hạn kết thúc và lãi suất chuyển sang mức thả nổi. 'Áp lực trả nợ có thể ảnh hưởng trực tiếp đến kỳ vọng tài chính, trong khi việc bán lại tài sản sớm cũng không dễ dàng do thị trường còn nhiều lựa chọn cạnh tranh', bà khuyến cáo.

Do đó, nhà đầu tư cần tính toán khả năng trả nợ trong cả kịch bản lãi suất tăng và thời gian bán tài sản kéo dài hơn dự kiến. Việc xuống tiền chỉ vì giá đã giảm, trong khi nguồn vốn chủ sở hữu mỏng và dòng tiền không ổn định, có thể khiến lợi thế ban đầu nhanh chóng biến thành áp lực tài chính.