Định giá cao, lãnh đạo Phát Đạt (PDR) mạnh tay bán ra cổ phiếu

Lãnh đạo Phát Đạt dự kiến thu hơn 2.300 tỷ đồng

Trong vòng 2 tháng trở lại đây, khi thị trường chứng khoán hưng phấn, dòng tiền bắt đầu lan tỏa sang nhóm bất động sản, kéo nhiều cổ phiếu tăng nóng và liên tiếp lập đỉnh mới.

Tuy nhiên, sau nhịp tăng mạnh ngắn hạn, động thái lãnh đạo một số doanh nghiệp bất động sản đăng ký bán ra lượng lớn cổ phiếu trở thành chi tiết đáng chú ý.

Tại Phát Đạt, sau khi ông Nguyễn Tấn Danh - Phó chủ tịch HĐQT, đồng thời là con trai Chủ tịch HĐQT Nguyễn Văn Đạt - bán gần 3,4 triệu cổ phiếu PDR từ ngày 12/6 đến 10/7, đến lượt ông Đạt đăng ký bán 88 triệu cổ phiếu PDR từ ngày 5/9 đến 3/10 theo hình thức thỏa thuận, qua đó giảm tỷ lệ sở hữu từ 36,72% xuống còn 27,7% vốn điều lệ.

Nếu tính theo giá đóng cửa ngày 3/9 là 26.250 đồng/cổ phiếu, ước tính ông Nguyễn Văn Đạt sẽ thu về khoảng 2.310 tỷ đồng khi hoàn tất giao dịch.

Thực tế, từ ngày 13/6 đến 3/9, cổ phiếu PDR đã tăng 69,2%, từ 15.510 đồng/cổ phiếu lên 26.250 đồng/cổ phiếu và hiện đang giao dịch với mức định giá P/E 152,35 lần, cao gấp nhiều lần so với trung bình ngành 17,81 lần; định giá P/B đạt 2,08 lần, cũng cao hơn mức trung bình ngành 1,44 lần.

Nếu nhìn lại dữ liệu lịch sử từ năm 2015 đến nay, cổ phiếu PDR thường được giao dịch với P/E dao động từ 3,76 - 34,24 lần. Ngay giai đoạn đỉnh điểm năm 2022, định giá P/E của cổ phiếu cũng chỉ ở mức 16,54 lần.

Động thái bán ra lượng lớn cổ phiếu của lãnh đạo Phát Đạt khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại về triển vọng ngắn hạn. Tuy nhiên, ngay khi đăng ký bán, ông Nguyễn Văn Đạt đã trấn an cổ đông khi cho biết, thương vụ này là lựa chọn chủ động. Ông thực hiện chuyển nhượng một phần cổ phần thông qua giao dịch thỏa thuận nhằm chuyển hóa tài sản cá nhân thành nguồn lực tài chính sẵn sàng để hỗ trợ các kế hoạch kinh doanh mới, quy mô lớn hơn của Công ty.

Trước đó, cuối năm 2022 - khi khủng hoảng nợ trái phiếu bao trùm thị trường - ông Đạt từng bán tài sản cá nhân hơn 2.000 tỷ đồng để giúp Phát Đạt tất toán nợ, đảm bảo cam kết với trái chủ. Quyết định này đã giúp doanh nghiệp sớm thoát khỏi vòng xoáy khủng hoảng, giữ vững niềm tin đối tác và nhanh chóng lấy lại đà phục hồi.

Lần này, với gần 2.000 tỷ đồng dự kiến thu về, ông Đạt tiếp tục góp phần chuẩn bị “bệ phóng” cho kế hoạch bứt phá của Phát Đạt trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc. Ngoài các dự án đang triển khai, Công ty còn mở rộng hướng đi mới khi đàm phán mua lại một số dự án quy mô lớn tại khu vực lõi đô thị TP.HCM (bao gồm cả Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu trước đây) và Hà Nội.

Trong năm 2024, Phát Đạt đã phát hành thêm cổ phiếu theo mệnh giá cho cổ đông hiện hữu, tăng vốn điều lệ từ 7.388,1 tỷ đồng lên 8.731,4 tỷ đồng. Trong đó, ông Nguyễn Văn Đạt mua hơn 51,4 triệu cổ phiếu, duy trì sở hữu 38,34% vốn điều lệ; Công ty TNHH Phát Đạt Holdings - đơn vị liên quan - mua 12,29 triệu cổ phiếu, duy trì sở hữu 9,15% vốn điều lệ.

Do cổ phiếu phát hành thêm năm ngoái không bị hạn chế chuyển nhượng, việc bán ra trong năm nay giúp ông Đạt hiện thực hóa lợi nhuận và thu về lượng vốn lớn, có thể xem là một động thái chốt lời.

Đặt kỳ vọng vào quỹ đất Thủ Thiêm

Ngoài yếu tố vĩ mô thuận lợi, Phát Đạt còn được nhà đầu tư kỳ vọng vào các dự án trọng điểm, đặc biệt là các dự án tại Khu đô thị Thủ Thiêm - nơi được quy hoạch trở thành Trung tâm tài chính TP.HCM. Việc TP.HCM chuẩn bị đấu giá lại quỹ đất khu vực này càng làm gia tăng kỳ vọng rằng doanh nghiệp sở hữu nhiều tài sản giá trị, sớm có thể chuyển hóa từ sổ sách thành giá trị thị trường khi được phép triển khai dự án.

Hiện Phát Đạt sở hữu quỹ đất khoảng 6.198,15 ha, trong đó đáng chú ý là các lô đất tại Thủ Thiêm, chủ yếu là đất thanh toán từ dự án BT Cầu Thủ Thiêm. Cụ thể, để cân đối chi phí xây lắp và thiết bị của dự án Xây dựng cầu Thủ Thiêm 4, Công ty được thanh toán bằng 11 lô đất thuộc Khu chức năng số 3 và 4, với tổng diện tích khoảng 99.904 m2.

Tuy nhiên, theo kế hoạch phát triển hiện tại, Phát Đạt chưa đưa nhóm dự án Thủ Thiêm vào danh mục triển khai mà tập trung vào các dự án khác tại TP.HCM như Cù Lao Bà Sang (23,94 ha), Trương Định (0,17 ha).

Về kết quả kinh doanh, sau khi lãi 1.861 tỷ đồng năm 2021, Phát Đạt liên tục lao dốc. Riêng năm 2024, lợi nhuận sau thuế giảm 77,3% còn 155 tỷ đồng; ROA đạt 0,69% (trung bình ngành 2,61%) và ROE đạt 1,51% (so với 8,88% trung bình ngành).

Nửa đầu năm 2025, dù doanh thu tăng 168,6%, lên 457,87 tỷ đồng, lợi nhuận ròng chỉ tăng 12,8%, đạt 115,51 tỷ đồng; biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 95,6% xuống còn 39,3%.

Ngoài ra, dòng tiền hoạt động kinh doanh tiếp tục âm, sau mức âm kỷ lục 4.616,2 tỷ đồng năm 2024, Phát Đạt ghi nhận âm thêm 1.920,54 tỷ đồng trong nửa đầu năm 2025. Tại ngày 30/6/2025, Công ty chỉ có 125,2 tỷ đồng tiền mặt trong khi nợ vay lên tới 5.682,07 tỷ đồng, chiếm 47,9% vốn chủ sở hữu. Tổng tồn kho và phải thu ngắn hạn lên tới 20.699,8 tỷ đồng, tương đương 85,4% tổng tài sản.

Theo Công ty Chứng khoán Guotai Junan Việt Nam, giai đoạn 2025 - 2026, Phát Đạt sẽ tập trung đẩy mạnh bán hàng và bàn giao tại 6 dự án trọng điểm: Bắc Hà Thanh (Gia Lai), Thuận An 1 & 2 (TP.HCM), Poulo Condor (Côn Đảo, TP.HCM), Serenity Phước Hải (TP.HCM), Tropicana Bến Thành - Long Hải (TP.HCM) và khu phức hợp Như Nguyệt (Đà Nẵng). Trong đó, Công ty kỳ vọng đạt doanh thu 10.000 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng các dự án Bắc Hà Thanh và Thuận An 1, 2.