Dự án từng được Phát Đạt chuyển nhượng cho Sunshine có diễn biến mới về pháp lý

UBND TP HCM vừa ban hành quyết định cho phép CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) chuyển mục đích sử dụng đất bổ sung để thực hiện dự án Khu nhà ở phường Tân Phú, quận 7, nay thuộc phường Tân Mỹ.

Theo quyết định, phần đất bổ sung có diện tích hơn 2.141, gồm 1.463 m² đất nông nghiệp được chuyển mục đích sử dụng và 678 m2 đất ở tiếp tục sử dụng.

Phần diện tích này được sử dụng cùng với quỹ đất đã được giao và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trước đó để thực hiện dự án. Sau khi bổ sung, tổng diện tích đất thực hiện dự án khoảng 70.114 m2.

Trong phần đất bổ sung, thành phố xác định 1.592 m2 là đất ở tại đô thị để xây dựng nhà ở thương mại, gồm 1.232,4 m2 đất xây dựng khu nhà ở cao tầng và 360 m2 đất xây dựng khu nhà ở thấp tầng. Phần còn lại 549 m2 là đất giao thông theo quy hoạch 1/500.

Diện tích đất ở được giao có thu tiền sử dụng đất, trong khi phần đất giao thông được giao không thu tiền sử dụng đất. Thời hạn sử dụng phần đất bổ sung kéo dài đến ngày 9/12/2065.

UBND TP HCM yêu cầu Phát Đạt thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan, phối hợp với cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Doanh nghiệp đồng thời phải tiếp tục thực hiện các nội dung liên quan đến dự án theo các quyết định, kết luận và văn bản chỉ đạo trước đó của cơ quan chức năng.

Dự án từng mang tên The EverRich 3

Khu nhà ở phường Tân Phú là dự án từng được Phát Đạt phát triển với tên thương mại The EverRich 3 và hiện được phát triển với tên gọi là Sunshine Sky City.

Dự án được nhóm công ty Sunshine mua lại từ Phát Đạt vào cuối năm 2017. Đây là một trong hai dự án được ghi nhận giá trị lớn trên bảng cân đối kế toán của cả Sunshine và Phát Đạt trong nhiều năm.

Trước đó, theo thông tin Phát Đạt công bố, giai đoạn 2009 - 2016, doanh nghiệp từng thế chấp The EverRich 2 và The EverRich 3 cho các khoản vay và trái phiếu tại Ngân hàng Đông Á để có nguồn vốn đầu tư dự án.

Đến cuối năm 2018, trong bối cảnh phải xử lý các khoản nợ, Phát Đạt ký hợp đồng chuyển nhượng hai dự án cho đối tác trong nước và thu về hơn 6.000 tỷ đồng để thanh toán các khoản nợ cũ. Trong đó, The EverRich 3 được chuyển nhượng cho Dynamic Innovation.

Tuy nhiên, việc bán dự án không đồng nghĩa toàn bộ thủ tục chuyển nhượng đã hoàn tất. Lãnh đạo Phát Đạt từng nhiều lần chia sẻ The EverRich 3 cùngThe EverRich 2 vẫn còn bước pháp lý cuối cùng theo quy định pháp luật.

Tính đến ngày 30/6, Phát Đạt ghi nhận giá trị tồn kho hơn 13.555 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại The EverRich 3 gần 878 tỷ đồng, giảm nhẹ so với đầu năm.

Phát Đạt cho biết chi phí tại The EverRich 3 chủ yếu gồm tiền bồi thường đất, tiền sử dụng đất đã nộp vào ngân sách Nhà nước, chi phí thiết kế, san lấp mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng. Dự án cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án hiện được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank, Mã: VPB) để bảo lãnh cho các khoản vay của đối tác kinh doanh của doanh nghiệp.

Phát Đạt cũng thông tin vào ngày 27/2/2019, doanh nghiệp đã ký hợp đồng và các phụ lục về việc chuyển nhượng một phần dự án Khu nhà ở phường Tân Mỹ, gồm quyền sử dụng đất của hai lô B1 và B4.

Tại thời điểm kết thúc kỳ kế toán 30/6/2026, Phát Đạt đang hoàn thiện các yêu cầu theo quy định của Nhà nước để đủ điều kiện chuyển nhượng phần còn lại của dự án theo hợp đồng hợp tác đầu tư đã ký với Công ty TNHH Dynamic Innovation.

Ở chiều ngược lại, Phát Đạt ghi nhận 7.935 tỷ đồng phải trả theo hợp đồng hợp tác đầu tư của hai dự án The EverRich 2 và The EverRich 3. Trong đó, khoản liên quan đến Dynamic Innovation là 991 tỷ đồng, còn khoản của Big Gain hơn 6.944 tỷ đồng.

Các hợp đồng hợp tác đầu tư được Phát Đạt ký ngày 26/12/2017, gồm hợp đồng tại The EverRich 2với Big Gain đối và phần chung cư cao tầng của The EverRich 3với Dynamic Innovation.

Theo thỏa thuận, Dynamic Innovation có nghĩa vụ thanh toán các chi phí mà Phát Đạt đã bỏ ra liên quan đến phần dự án hợp tác; lợi nhuận được phân chia theo tỷ lệ đóng góp tài chính của các bên.

Sau khi Phát Đạt được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất dự án, Dynamic Innovation có quyền chọn mua và Phát Đạt có quyền chọn bán 99% lợi ích tham gia của Phát Đạt trong hoạt động hợp tác đầu tư, với giá tương đương 99% giá trị khoản đóng góp thỏa thuận cộng thêm khoản thặng dư do các bên thỏa thuận.

Khi các điều kiện pháp lý của dự án được đáp ứng, Phát Đạt có quyền chuyển nhượng phần dự án hợp tác cho đối tác khác với điều kiện hoàn trả các khoản đóng góp của Dynamic Innovation cùng khoản lãi theo thỏa thuận.

Đến ngày 30/6/2026, tổng số tiền Phát Đạt đã nhận từ Dynamic Innovation liên quan thỏa thuận này là 991 tỷ đồng.

Còn trên bảng cân đối kế toán của Sunshine, dự án Sunshine Sky City được ghi nhận chi phí dở dang hơn 3.000 tỷ đồng và tiền khách hàng đã trả trước tại dự án này xấp xỉ 5.880 tỷ đồng. Một phần lô đất B1 và B4 đang được thế chấp cho các khoản vay tại Ngân hàng TMCP Kiên Long (KienlongBank, Mã: KLB) và VPBank.