‘Găm đất chờ tăng giá phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ’

‘Găm đất chờ tăng giá phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ’Ái Sa-29/08/2026 15:30 (GMT+7)(VNF) - Giới quan sát cho rằng việc sửa Luật Đất đai cần chuyển trọng tâm từ quản lý số lượng tài sản sang kiểm soát cách sử dụng và chi phí nắm giữ. Người có nhiều nhà, nhiều đất không nhất thiết bị hạn chế, nhưng nếu để tài sản bỏ trống, găm giữ chờ tăng giá hoặc mua đi bán lại trong thời gian ngắn thì phải chịu chi phí đủ lớn để giảm động lực đầu cơ.Đất đai không thể trở thành “nam châm hút vốn” vào đầu cơGóp ý hoàn thiện dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tại một hội thảo mới đây, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, cho rằng vấn đề cốt lõi khi hoàn thiện chính sách đất đai là phải đưa đất trở thành nguồn lực phục vụ phát triển, thay vì trở thành nơi hút vốn vào hoạt động đầu cơ.Theo ông Tuấn, đất đai không chỉ là tài sản mà còn là tư liệu sản xuất, hàng hóa, tài sản bảo đảm tín dụng, nơi tích trữ của cải và một kênh phân phối địa tô trong xã hội. Vì vậy, cách thiết kế chính sách đất đai có tác động trực tiếp tới phân bổ nguồn vốn của nền kinh tế.Vị luật sư phân tích hai chu trình trái ngược. Một bên là chu trình phát triển, trong đó đất được đưa vào hạ tầng, khu công nghiệp, nhà máy, logistics và nhà ở, từ đó tạo ra sản xuất, việc làm, năng suất, thu nhập và nguồn thu ngân sách. Bên còn lại là chu trình đầu cơ: tiền được dùng để mua đất, chờ quy hoạch hoặc hạ tầng, giá đất tăng, tài sản được thế chấp để vay thêm tiền rồi tiếp tục mua đất.‘“Nếu giữ đất có lợi hơn làm doanh nghiệp, vốn và năng lực xã hội có thể dịch chuyển từ sản xuất, kinh doanh và sáng tạo sang tìm đất, đón quy hoạch và chờ tăng giá”, ông Tuấn cảnh báo.Theo ông, rủi ro này còn được “khuếch đại” bởi tín dụng. Khi giá đất tăng, giá trị tài sản bảo đảm tăng, khả năng vay vốn cũng tăng, tạo thêm dòng tiền quay trở lại thị trường đất. Ngược lại, khi giá giảm, giá trị tài sản bảo đảm suy giảm, tín dụng bị siết, doanh nghiệp thiếu vốn và rủi ro có thể lan sang hệ thống tài chính - ngân hàng.Trong bối cảnh Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng cao, nhu cầu vốn cho hạ tầng, công nghiệp, logistics và nhà ở sẽ tiếp tục lớn. Do đó, theo ông Tuấn, đất đai cần được nhìn nhận như một yếu tố đầu vào của nền kinh tế. Giá đất quá cao không đồng nghĩa với nền kinh tế phát triển mạnh, bởi chi phí đất cao có thể được chuyển vào giá thuê nhà máy, logistics, nhà ở, tiền lương và giá thành hàng hóa.Từ góc nhìn này, chính sách chống đầu cơ không nên đặt mục tiêu cấm người dân sở hữu nhiều bất động sản. Điều quan trọng hơn là làm thay đổi lợi suất giữa việc giữ đất và đưa vốn vào sản xuất.“Nếu đầu cơ đất đem lại lợi nhuận 15%, trong khi sản xuất chỉ đạt 10%, vốn sẽ có xu hướng chảy vào đất. Nhưng nếu thuế và chi phí nắm giữ khiến lợi suất của đất không sử dụng giảm xuống 5-6%, trong khi sản xuất vẫn đạt 10%, dòng vốn có thể đổi hướng”, ông Tuấn phân tích.Vì vậy, thuế đất không chỉ đơn thuần là công cụ tăng thu ngân sách mà còn có thể trở thành một công cụ phân bổ vốn và hỗ trợ chính sách công nghiệp.Tuy nhiên, để tránh đánh đồng mọi trường hợp sở hữu nhiều bất động sản với đầu cơ, chính sách cần phân biệt dựa trên mục đích sử dụng, tình trạng sử dụng, thời gian không sử dụng và nguyên nhân.Một người sở hữu hai căn nhà không đồng nghĩa với đầu cơ. Người sở hữu nhiều căn nhưng cho thuê toàn bộ cũng khác với trường hợp mua nhà rồi bỏ trống để chờ tăng giá. Tương tự, doanh nghiệp có quỹ đất lớn để triển khai dự án nhưng đang thực hiện đúng tiến độ không thể bị xem như chủ thể găm giữ đất.Học kinh nghiệm quốc tế để “đắt hóa” việc găm giữTheo ông Tuấn, các nước phát triển thường không đặt nguyên tắc “mỗi người chỉ được có một nhà”. Người giàu và doanh nghiệp vẫn có thể sở hữu nhiều nhà, nhiều đất. Tuy nhiên, hệ thống chính sách làm cho chiến lược mua nhiều – để trống – không khai thác – chờ tăng giá trở nên tốn tiền, tốn vốn, khó vay và có rủi ro chính sách.Singapore là ví dụ. Người mua căn nhà thứ hai chịu thuế trước bạ bổ sung 20%, căn thứ ba trở lên chịu 30%; người nước ngoài mua nhà ở chịu mức 60%. Cùng với đó, chính sách thuế tài sản, kiểm soát tín dụng và giới hạn tỷ lệ vay trên giá trị tài sản khiến việc sử dụng đòn bẩy để tích lũy bất động sản trở nên tốn kém hơn.Một số thị trường khác cũng đánh trực tiếp vào tình trạng nhà bỏ trống. Tại bang Victoria của Australia, thuế đất ở bỏ trống tăng theo thời gian, từ 1% giá trị tài sản trong năm đầu lên 2% năm thứ hai và 3% từ năm thứ ba. Vancouver áp dụng thuế nhà bỏ trống ở mức 3% giá trị chịu thuế đối với các trường hợp thuộc diện chịu thuế.Đài Loan lại có cách tiếp cận dựa vào tình trạng sử dụng. Nhà ở duy nhất do chủ sở hữu thực sự cư trú được hưởng mức thuế thấp hơn, trong khi nhà không do chủ sở hữu cư trú và không cho thuê chịu mức thuế cao hơn. Nhà cho thuê hợp pháp được áp dụng mức thuế khác với nhà bỏ trống.Từ những kinh nghiệm trên, ông Tuấn cho rằng Việt Nam có thể tham khảo cách tiếp cận này nhưng cần thiết kế công cụ phù hợp với điều kiện trong nước. Trọng tâm không phải là hạn chế quyền sở hữu, mà là tạo ra cơ chế để đất đai được đưa vào sử dụng hiệu quả, đồng thời phần giá trị tăng thêm từ đất được điều tiết hợp lý cho cộng đồng.Theo đó, một phần địa tô tăng thêm nên được dành cho phát triển nhà ở xã hội, tái định cư và hạ tầng. Chính sách thuế cũng cần được cải cách theo hướng phân biệt rõ giữa tài sản đang được sử dụng với tài sản bị bỏ trống, găm giữ; đồng thời có cơ chế hạn chế hoạt động mua đi bán lại trong thời gian ngắn và khuyến khích đưa nhà dư thừa vào thị trường cho thuê.Cùng với chính sách thuế, tín dụng cũng cần được tính đến như một công cụ để kiểm soát đầu cơ. Với người mua nhà, đất thứ hai, thứ ba trở lên, có thể hạn chế việc sử dụng đòn bẩy tài chính ở mức cao, qua đó giảm dòng tiền vay chảy vào hoạt động tích lũy, lướt sóng bất động sản.“Đối với trường hợp nhiều nhà đất cần đẩy thuế mua, thuế bán cao hơn; đưa nhiều công cụ để những người mua nhiều nhà đất khó dùng đòn bẩy tín dụng, hạn chế việc vay từ ngân hàng với số lượng, tỉ lệ thấp hơn; đó là những vấn đề căn bản. Nếu không giải quyết được các vấn đề căn bản đang tham gia vào các chu trình đầu cơ thì nội dung sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng không giải quyết được căn bản vấn đề”, ông Tuấn nhấn mạnh.