Trước đây, Nghị quyết 18-NQ/TW và Luật Đất đai 2024 đặt trọng tâm vào việc xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 tiếp tục kế thừa nhiều quan điểm của Nghị quyết số 18-NQ/TW, đồng thời có điều chỉnh quan trọng trong tư duy về giá đất: nhấn mạnh vai trò Nhà nước trong quyết định giá đất phù hợp với mục tiêu phát triển từng thời kỳ, bảo đảm chi phí đầu vào hợp lý cho sản xuất, kinh doanh.
Trao đổi với Tạp chí Kinh tế Việt Nam/VnEconomy, luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho rằng thay đổi này có thể giúp rút ngắn thủ tục, giảm chi phí và quan trọng hơn là giúp doanh nghiệp biết trước, tính trước chi phí đất của dự án.
'Đây không đơn thuần là thay đổi kỹ thuật định giá mà thể hiện sự thay đổi về tư duy: từ quản lý giá đất sang quản trị nguồn lực đất đai. Đất không chỉ là nguồn thu ngân sách mà còn là đầu vào của nền kinh tế. Tuy nhiên, Nhà nước chủ động quyết định giá đất càng nhiều thì cơ chế xác định giá càng phải minh bạch và có kiểm soát để tránh thất thoát. Vấn đề không phải là Nhà nước định giá đất cao hay thấp, mà là định giá thế nào để đất đai thực sự trở thành nguồn lực cho phát triển', ông Tuấn nhận định.
Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc toàn quốc, Bộ phận Định giá, Savills Việt Nam, cho biết chi phí đất chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu giá thành nhà ở và là một trong những yếu tố quyết định tính khả thi của dự án. Theo thông lệ thị trường trước đây, tại các dự án chung cư cao tầng ở các thành phố lớn, chi phí đất thường chiếm khoảng 25% giá bán; hiện tỷ lệ này dao động quanh mức 20% đối với phân khúc trung cấp.
Tuy nhiên, theo bà Giang, giá nhà không được hình thành đơn thuần bằng cách cộng các khoản chi phí đầu vào và một phần lợi nhuận, mà còn phụ thuộc vào quan hệ cung - cầu và khả năng chi trả của người mua. Vì vậy, ngay cả khi chi phí đất giảm, nếu nguồn cung của một phân khúc vẫn thấp hơn nhu cầu, giá bán vẫn có khả năng tăng.
'Việc giảm nghĩa vụ tài chính đất đai tạo ra dư địa để hạ giá thành, nhưng mức tiết giảm này có chuyển hóa thành giá nhà thấp hơn hay không còn phụ thuộc vào việc nguồn cung có được khơi thông hay không, từ đó buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh với nhau bằng giá', bà Giang phân tích.
"Tác động của chính sách mới sẽ có độ trễ nhất định, bởi phần lớn sản phẩm đang mở bán thuộc các dự án đã hình thành cơ cấu chi phí từ trước. Tác động sẽ rõ hơn trong trung và dài hạn, khi bài toán tài chính về đất được giải quyết nhanh và dễ dự báo hơn, giúp dự án triển khai sớm, gia tăng nguồn cung và tạo áp lực giảm giá bền vững".
Kết quả khảo sát trực tuyến 33 người hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá do Tạp chí Kinh tế Việt Nam thực hiện trong ba ngày 25, 26 và 27/8/2026 cũng cho thấy cách nhìn thận trọng về khả năng hạ giá nhà chỉ từ việc giảm chi phí đầu vào về đất. Trong đó, 16 người (48,5%) cho rằng việc Nhà nước ấn định giá đất đầu vào ở mức thấp hoặc ưu đãi chỉ có thể giúp hạ giá nhà trong ngắn hạn; giá nhà chỉ thực sự giảm nếu Nhà nước đồng thời can thiệp, kiểm soát tốt giá bán. 13 người (39,4%) cho rằng giá nhà chủ yếu được quyết định bởi quan hệ cung - cầu và mức sẵn lòng chi trả của người mua, chứ không phụ thuộc trực tiếp vào chi phí đầu vào của chủ đầu tư.
Khảo sát đồng thời ghi nhận những lo ngại về cách thức phân bổ phần lợi ích hình thành khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất với giá thấp nhưng không kiểm soát chặt giá bán đầu ra. Rủi ro được lựa chọn nhiều nhất, với 45,5%, là khả năng phát sinh chi phí 'bôi trơn' để tiếp cận dự án có đất giá rẻ. Các ý kiến khác lưu ý nguy cơ doanh nghiệp găm đất, đầu cơ hoặc chuyển nhượng dự án để hưởng chênh lệch, cũng như nguy cơ thất thoát tài sản công khi phần địa tô chênh lệch chuyển sang khu vực tư nhân.
Từ những lo ngại này, câu hỏi đặt ra không chỉ là giảm chi phí đất bao nhiêu, mà còn là cơ chế nào để phần lợi ích tạo ra có thể chuyển tới người mua nhà. Trong số các phương án được đưa ra, 75,8% người tham gia khảo sát lựa chọn bắt buộc công khai, minh bạch toàn bộ cơ cấu chi phí xây dựng và chi phí tài chính của dự án - cao nhất trong các lựa chọn. Bên cạnh đó, 51,5% lựa chọn phân tách mô hình thị trường kép, trong đó thị trường thương mại tự do đấu giá, còn thị trường an sinh được Nhà nước bảo trợ; 45,5% lựa chọn khống chế trần giá bán đầu ra hoặc biên lợi nhuận tối đa. Có 30,3% lựa chọn mô hình 'Giới hạn giá nhà, cạnh tranh giá đất', tức ấn định trước giá nhà bán cho người dân, sau đó doanh nghiệp cạnh tranh giá đất dựa trên mức giá nhà đó.
Từ kết quả khảo sát 33 người hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và ý kiến của hai chuyên gia được Tạp chí Kinh tế Việt Nam phỏng vấn, các giải pháp để phần chi phí đất được tiết giảm có thể truyền dẫn tới người mua tập trung vào ba hướng chính: khơi thông nguồn cung, minh bạch thông tin và hạn chế cầu đầu cơ.
Theo bà Đỗ Thị Thu Giang, để tăng nguồn cung nhà ở cần đồng thời tháo gỡ các điểm nghẽn về quy hoạch, quỹ đất, thủ tục và các dự án tồn đọng về pháp lý. Trước hết, các quy hoạch chuyên ngành, gồm kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch giao thông và quy hoạch xây dựng, cần được hợp nhất trên cùng một đơn vị hành chính và đồng bộ từ cấp cơ sở lên cấp tỉnh. Qua đó, nhà đầu tư có được thông tin tổng quan, chính xác hơn, đồng thời rút ngắn thời gian chuẩn bị đầu tư.
Với quỹ đất, bà Giang cho rằng cần chuẩn hóa thủ tục, đẩy nhanh đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, bảo đảm việc tiếp cận đất đai minh bạch và công bằng giữa các nhà đầu tư. Một điểm nghẽn khác nằm ở quy trình phê duyệt dự án.
'Chuỗi thủ tục để thực hiện dự án hiện nay đang bị phân mảnh, tuần tự từ thủ tục xin phê duyệt đầu tư, đất đai, tính tiền sử dụng đất, phê duyệt quy hoạch đến giấy phép xây dựng, được thực hiện bởi các cơ quan chuyên trách riêng biệt. Điều này kéo dài thời gian, dẫn đến tăng chi phí do chôn vốn của nhà đầu tư', bà Giang chỉ ra.
Cùng nhìn từ bài toán chi phí của doanh nghiệp, luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng 'giá đất cần tính được, dự báo được và thủ tục xác định nhanh hơn', qua đó giảm chi phí vốn, chi phí tuân thủ và hạn chế tình trạng dự án phải chờ nhiều năm chỉ để xác định nghĩa vụ tài chính về đất.
Các chuyên gia cũng đặc biệt nhấn mạnh, hạn chế đầu cơ bất động sản là một cách giải phóng nguồn cung và đưa thị trường trở lại trạng thái cân bằng hơn.
Bà Đỗ Thị Thu Giang phân tích: 'Trong điều kiện nguồn cung vẫn hạn chế mà không dễ dàng được khơi thông, các chủ đầu tư sẽ tận dụng điều kiện này để tối đa hóa lợi nhuận bằng việc neo giá cao. Như vậy, theo quy luật cung - cầu, muốn lợi ích của việc giảm chi phí đất tới được người mua nhà thì cần can thiệp mạnh mẽ để giảm lực cầu, cụ thể là triệt tiêu cầu đầu cơ'.
"Nhà nước có thể nghiên cứu đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang hoặc chậm đưa vào sử dụng, để chi phí găm giữ cao hơn lợi nhuận từ đầu cơ. Với những dự án chậm triển khai do lỗi của chủ đầu tư, có thể nghiên cứu chế tài thu hồi đất để thúc đẩy dự án đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, các biện pháp này cần dựa trên dữ liệu cập nhật, minh bạch, đúng và đủ để phân biệt rõ nguyên nhân khách quan hay chủ quan".
Vị chuyên gia đồng thời nhấn mạnh vai trò của minh bạch dữ liệu trong việc hạn chế đầu cơ bất động sản. Khi các bên tham gia thị trường có thể tiếp cận thông tin, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, một cách rõ ràng, minh bạch và công bằng như nhau, nhu cầu tích trữ bất động sản chờ tăng giá do những tin đồn thất thiệt sẽ được hạn chế.
'Việc thiết lập hệ thống thông tin dữ liệu quốc gia về đất đai, bất động sản chính là giải pháp gỡ bỏ sự bất đối xứng thông tin, yếu tố dẫn đến tình trạng thao túng và thổi giá', bà Giang nhấn mạnh.
Trên nền tảng dữ liệu minh bạch, thuế và tín dụng có thể được sử dụng để tác động trực tiếp hơn vào hành vi đầu cơ. Với chính sách thuế, bà Giang cho rằng có thể nghiên cứu đánh thuế đối với bất động sản bỏ hoang hoặc không được, chậm được đưa vào sử dụng. Khi chi phí găm giữ cao hơn lợi nhuận kỳ vọng từ đầu cơ, động cơ tích trữ sẽ giảm. Với những dự án chậm triển khai do lỗi của chủ đầu tư, có thể nghiên cứu chế tài thu hồi đất để thúc đẩy dự án đưa sản phẩm ra thị trường.
Ở kênh tín dụng, theo bà Giang, dòng vốn cần được hướng nhiều hơn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực. 'Cần kiểm soát dòng vốn vào các dự án có tính chất lướt sóng, ở những vùng nhu cầu nhà ở chưa cao; đồng thời, ưu tiên tín dụng cho chủ đầu tư phát triển dự án nhà ở vừa túi tiền, nhà ở trung cấp và người mua thực', bà Giang đề xuất.
Quá trình xác định giá đất hiện vẫn đối mặt với hai nút thắt lớn: thiếu dữ liệu thị trường đáng tin cậy và rủi ro pháp lý đối với người thực hiện định giá. Khảo sát 33 người hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá cho thấy 72,7% lựa chọn tình trạng thiếu cơ sở dữ liệu giá đất thị trường được chuẩn hóa, minh bạch là một trong những khó khăn lớn nhất; 63,6% đề cập rủi ro pháp lý và trách nhiệm sau thanh tra, kiểm tra; 48,5% cho rằng quy định còn chồng chéo, hướng dẫn giữa các bộ, ngành chưa đồng bộ.
Chất lượng dữ liệu cũng ảnh hưởng trực tiếp đến phương pháp định giá. Có 54,5% người được hỏi cho rằng phương pháp thặng dư gây nhiều tranh luận nhất do các giả định về doanh thu, chi phí có biên độ lớn và phụ thuộc đáng kể vào đánh giá chuyên môn. Phương pháp so sánh cũng gặp khó do thiếu dữ liệu giao dịch thực tế minh bạch, trong khi phương pháp hệ số điều chỉnh đặt ra vấn đề về khả năng phản ánh kịp thời diễn biến thị trường.
Một lo ngại khác là kết quả định giá được xác lập tại một thời điểm nhưng có thể bị xem xét lại nhiều năm sau trong quá trình thanh tra, kiểm tra. Nếu không phân định rõ giữa sai số nghề nghiệp, khác biệt về quan điểm chuyên môn và hành vi vi phạm, người định giá dễ phát sinh tâm lý e ngại.
Vì vậy, cùng với việc hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai chính xác, đầy đủ và cập nhật, cần có cơ chế trách nhiệm rõ ràng để bảo đảm tính độc lập chuyên môn, đồng thời nâng cao trách nhiệm trong hoạt động định giá đất.
Nội dung đầy đủ bài viết được đăng tải trên Tạp chí Kinh tế Việt Nam số 35+36-2026 phát hành ngày 31/08/2026. Kính mời Quý độc giả tìm đọc tại đây:
Link: https://premium.vneconomy.vn/dat-mua/an-pham/tap-chi-kinh-te-viet-nam-so-3536-2026.html
