Sau 3 năm triển khai, gói tín dụng 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội mới giải ngân chưa được 10%
Gỡ room vẫn tăng trưởng chậm
Ông Nguyễn Xuân Bắc, Phó vụ trưởng Vụ Tín dụng (NHNN) thông tin, tính đến hết tháng 5/2026, doanh số giải ngân gói 145.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội mới đạt khoảng 12.440 tỷ đồng, gồm khoảng 10.640 tỷ đồng cho chủ đầu tư và 1.800 tỷ đồng cho người mua nhà. Tổng dư nợ cho vay chương trình hiện đạt khoảng 10.175 tỷ đồng.
Như vậy, sau 3 năm triển khai cho vay nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP, chương trình mới giải ngân được khoảng 8,5%, dù NHNN đã liên tục ban hành các văn bản hướng dẫn, chỉ đạo các ngân hàng thương mại và NHNN chi nhánh khu vực đẩy mạnh triển khai.
Hiện mức lãi suất áp dụng là 7%/năm đối với chủ đầu tư và 6,5%/năm đối với người mua nhà.
Riêng chương trình cho người trẻ dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội, triển khai từ cuối tháng 5/2025, đến cuối tháng 5/2026 đã giải ngân khoảng 383 tỷ đồng, dư nợ đạt khoảng 353 tỷ đồng.
Lý giải về việc giải ngân tín dụng nhà ở xã hội còn chậm, ông Bắc cho hay, một trong những nguyên nhân chính là nguồn cung nhà ở xã hội vẫn còn hạn chế so với nhu cầu, khiến số lượng dự án để các ngân hàng tiếp cận, thẩm định và cho vay chưa nhiều.
Thực tế, ngoài ban hành gói tín dụng ưu đãi với nhà ở xã hội, thời gian qua, NHNN đã triển khai nhiều giải pháp khuyến khích các ngân hàng tham gia lĩnh vực này. Cụ thể, hồi tháng 5/2026, NHNN đã có công văn thông báo tới các ngân hàng về việc không tính phần dư nợ tín dụng tăng thêm đối với các khoản cho vay nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất khi kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản năm 2026.
Trước đó, NHNN đã quy định hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay mua nhà ở xã hội thấp hơn so với các khoản vay bất động sản thương mại thông thường.
Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) khẳng định, năm nay, NHNN tiếp tục kiểm soát chặt tín dụng rủi ro, đặc biệt là tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, riêng phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất, tới đây là nhà ở xã hội cho thuê sẽ được khuyến khích đẩy mạnh.
'Tất cả dự án này đều tạo động lực tạo tăng trưởng kinh tế tốt, tác động tích cực đến cả tổng cung lẫn tổng cầu. Do đó, NHNN không tính room tín dụng đối với các lĩnh vực này để các tổ chức tín dụng (TCTD) có thêm dư địa, an tâm đầu tư vào các dự án nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp, khu chế xuất', ông Quang cho biết.
Theo đánh giá của NHNN, các dự án nhà ở cho thuê có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn. Vì vậy, NHNN đang nghiên cứu theo hướng xây dựng cơ chế tạo nguồn cho các ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng thương mại có vốn nhà nước, trong đó có giải pháp tái cấp vốn nhằm có thêm nguồn lực triển khai các chương trình phát triển nhà ở cho thuê theo chủ trương của Đảng và Nhà nước.
Tại Hội nghị sơ kết ngành ngân hàng tổ chức mới đây, NHNN cho biết, tính đến ngày 29/6/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đạt 20,03 triệu tỷ đồng, tăng 7,73% so với cuối năm 2025. Tức từ đầu năm đến nay, ngành ngân hàng đã bổ sung cho nền kinh tế khoảng 1,4 triệu tỷ đồng so với cuối năm 2025.
NHNN không công khai số liệu tăng trưởng tín dụng bất động sản. Tuy nhiên, Phó thống đốc Đoàn Thái Sơn cho hay, cơ cấu tín dụng 6 tháng đầu năm phù hợp với cơ cấu ngành kinh tế, vốn tín dụng tiếp tục hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.
Đến cuối tháng 5/2026, khoảng 77% dư nợ nền kinh tế phục vụ lĩnh vực sản xuất, kinh doanh. Một số lĩnh vực ưu tiên chiếm tỷ trọng lớn như: lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn chiếm 22,09%, doanh nghiệp nhỏ và vừa chiếm 19,84%; hoặc có tốc độ tăng trưởng cao như xuất khẩu tăng 20,53%, doanh nghiệp ứng dụng công nghệ cao tăng 26,36%.
Nỗi lo lãi suất tăng
Trong khi giải ngân tín dụng nhà ở xã hội còn chậm, các ưu đãi hiện hành chưa khuyến khích được chủ đầu tư thì nhiều người dân và chủ đầu tư lại thêm nỗi lo khi lãi suất tiếp tục tăng.
Theo thông báo của NHNN, từ ngày 1/7, người dưới 35 tuổi vay mua nhà ở xã hội sẽ chịu mức lãi suất 6,5%/năm, tăng 0,6 điểm phần trăm so với trước. Tuy mức lãi suất này vẫn hấp dẫn (thấp hơn 2% mỗi năm so với lãi cho vay trung và dài hạn bình quân của nhóm ngân hàng Big 4) và cũng phù hợp với mặt bằng lãi suất huy động trên thị trường, song lãi suất tăng sẽ làm tăng gánh nặng cho chủ đầu tư và người dân mua nhà ở xã hội.
Trước đó, ông Nguyễn Tuấn Anh, Phó tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) cho rằng, lãi vay mua nhà hiện nay là gánh nặng lớn đối với người mua nhà và kiến nghị cần xây dựng một chính sách tín dụng đặc thù, dài hạn hơn dành cho chương trình phát triển nhà ở xã hội, áp dụng đồng thời cho ngân hàng chính sách, doanh nghiệp và người mua nhà.
Tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng mạnh hơn huy động khiến thanh khoản và mặt bằng lãi suất huy động bắt đầu 'căng' từ tháng 11/2025 và đạt đỉnh cuối quý I, đầu quý II năm nay. Nhờ sự chỉ đạo của NHNN, mặt bằng lãi suất sau đó đã ổn định trở lại.
Ông Phạm Chí Quang cho hay, tính đến nay, mặt bằng lãi suất huy động đã giảm 0,04% so với thời điểm trước ngày 9/4, lãi suất cho vay cũng giảm 0,07%. 'Trong thời gian tới, thông qua các kênh cung ứng tiền, NHNN sẽ điều hành đảm bảo mặt bằng lãi suất ổn định. Hy vọng, với chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ thông qua Nghị quyết 168/NQ-CP vừa qua, đặc biệt tăng giải ngân đầu tư công, kênh đầu tư của Chính phủ sẽ tăng khá tốt thời gian tới. Khi tốc độ tăng trưởng huy động tốt, mặt bằng lãi suất sẽ giảm', ông Quang kỳ vọng.
Tại Hội nghị triển khai nhiệm vụ 6 tháng cuối năm của ngành ngân hàng, Thống đốc NHNN Phạm Đức Ấn yêu cầu toàn ngành tiếp tục triển khai giảm lãi suất, tạo điều kiện để doanh nghiệp và người dân tiếp cận vốn với chi phí hợp lý, qua đó hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.
Theo Thống đốc, trong giai đoạn hiện nay, ngân hàng cần hỗ trợ doanh nghiệp vì nếu sức khỏe của doanh nghiệp yếu, các ngân hàng cũng bị ảnh hưởng.
Mặc dù vậy, các chuyên gia cảnh báo, trong bối cảnh Chỉ số cho vay/huy động (LDR) ở mức 111-112% như hiện nay (ngân hàng cho vay 111-112 đồng, nhưng chỉ huy động được 100 đồng, còn lại 11-12 đồng phải lấy từ nguồn khác), nếu lãi suất trên toàn cầu tăng, mặt bằng trong nước sẽ còn gặp nhiều áp lực.
Tuần qua, Chủ tịch Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed) Kevin Warsh cho biết, sẽ kiên định với mục tiêu lạm phát 2% và 'làm thất vọng' bất cứ ai kỳ vọng vào chính sách tiền tệ nới lỏng khi lạm phát vẫn đang trên mục tiêu 2% của Fed, bất chấp lời kêu gọi cắt giảm lãi suất của Tổng thống Donald Trump. Nhiều nhà đầu tư và giới phân tích lo ngại Fed thậm chí sẽ tăng lãi suất thời gian tới.
Theo thống kê của các chuyên gia phân tích Công ty CP Chứng khoán MB (MBS), trong quý II/2026, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh (tăng 1-1,5 điểm phần trăm so với quý trước), riêng lãi suất cho vay bất động sản đã lên 13-14%/năm. Mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì cho tới hết nửa cuối năm 2026. Lãi suất tăng khiến thị trường bất động sản trầm lắng. Cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà đều thận trọng hơn trong bối cảnh áp lực lãi vay cao. Riêng phân khúc nhà ở xã hội dự kiến khởi sắc thời gian tới với sự khuyến khích của Chính phủ và NHNN.
Hệ thống các tổ chức tín dụng đang phải đối mặt tình trạng mất cân đối cung - cầu vốn, dẫn tới biến động lãi suất là hệ quả tất yếu. Thời gian qua, lãnh đạo Chính phủ và NHNN đã chỉ đạo rất quyết liệt việc giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp. Tuy nhiên, việc giảm lãi suất lúc này không đơn thuần là hỗ trợ doanh nghiệp trước mắt, mà còn phải bảo đảm sự an toàn tài chính của hệ thống ngân hàng.
Bài toán cân đối giữa đầu vào, đầu ra, biên lợi nhuận và an toàn hệ thống là vấn đề rất khó, nhưng bắt buộc phải xử lý. Do đó, cần có các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp mang tính trung và dài hạn, thay vì để các ngân hàng thương mại tự gánh toàn bộ chi phí.
Theo đó, cần phát triển mạnh thị trường vốn trung và dài hạn, đặc biệt là thị trường chứng khoán, trái phiếu và các quỹ đầu tư để giảm áp lực cung ứng vốn cho hệ thống ngân hàng. Bên cạnh đó, các chính sách tín dụng ưu đãi của Nhà nước cần được xây dựng trên cơ sở phù hợp với thực tiễn, có sự tham gia của NHNN ngay từ đầu để bảo đảm khả năng triển khai.
Ông Đào Minh Tú, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam