Hàng loạt doanh nghiệp bất động sản hưởng lợi rõ nét khi TP.HCM được trao nhiều thẩm quyền đất đai

Quốc hội thông qua Luật Phát triển đô thị ngày 24/8 (465/474 phiếu), TP.HCM có hiệu lực sớm từ 1/9/2026 và hiệu lực chung từ 1/10/2026. Luật không tạo ra chính sách bất động sản mới mà chuyển thẩm quyền quyết định từ trung ương về TP.HCM...

Quốc hội đã thông qua Luật Phát triển đô thị ngày 24/8. Luật có hiệu lực chung từ ngày 1/10/2026, trong khi riêng một số quy định về trình tự, thủ tục áp dụng đối với TP.HCM có hiệu lực sớm từ ngày 1/9/2026. Về bản chất, đây có thể được xem là một mô hình 'luật riêng cho đô thị lớn', tiếp nối cơ chế đặc thù đã được áp dụng đối với Hà Nội.

Theo phân tích của Rồng Việt, có hai kênh quan trọng nhất có thể truyền dẫn tác động trực tiếp từ Luật Phát triển đô thị tới doanh nghiệp bất động sản.

Thứ nhất là quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho dự án. Trước đây, các dự án quy mô lớn phải trải qua quy trình xin ý kiến hoặc phê duyệt của Thủ tướng và các bộ, ngành Trung ương. Sau khi luật có hiệu lực, TP.HCM được trao thêm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư và xây dựng các cơ chế tháo gỡ khó khăn cho dự án.

Cơ chế này được kỳ vọng giúp rút ngắn chu kỳ pháp lý, từ đó giảm chi phí vốn hóa lãi vay và cải thiện tốc độ quay vòng hàng tồn kho của doanh nghiệp. Đây được đánh giá là một trong những thay đổi có tác động tích cực nhất đối với thị trường bất động sản.

Thứ hai là quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất và cơ chế tách giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập. TP.HCM được quyền quyết định chỉ tiêu sử dụng đất trên toàn địa bàn, ngoại trừ đất quốc phòng, an ninh, đồng thời có thể sử dụng ngân sách để triển khai giải phóng mặt bằng như một dự án độc lập trước khi phê duyệt chủ trương đầu tư dự án chính.

Cơ chế này có thể đẩy nhanh quá trình chuyển đổi đất nông nghiệp, đất cao su sang đất ở hoặc đất khu công nghiệp, qua đó tạo thêm dư địa phát triển dự án.

Bên cạnh hai thay đổi trực tiếp kể trên, Luật Phát triển đô thị còn mở rộng cơ chế phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, hay còn gọi là TOD. Thành phố được trao thêm quyền trong việc quy hoạch khu vực TOD, phê duyệt phương án tuyến và vị trí công trình đường sắt địa phương.

Việc sớm xác định ranh giới và chỉ tiêu quy hoạch được đánh giá có thể giúp doanh nghiệp sở hữu quỹ đất trong khu vực TOD định lượng rõ hơn giá trị khai thác trong tương lai. Luật cũng cho phép chuyển nhượng chỉ tiêu quy hoạch giữa các khu đất trong vùng TOD, mở ra khả năng hình thành một loại tài sản giao dịch mới.

Một điểm đáng chú ý khác là cơ chế liên kết vùng. Luật xác lập TP.HCM là hạt nhân điều phối vùng đô thị đặc biệt và khu vực Đông Nam Bộ. Theo Rồng Việt, việc đưa hoạt động điều phối về một đầu mối có thể giúp giảm tình trạng lệch pha tiến độ giữa các dự án hạ tầng liên tỉnh, đồng thời mở rộng phạm vi hưởng lợi ra ngoài địa giới hành chính của TP.HCM.

Luật cũng bổ sung thêm quyền cho thành phố trong việc phát hành trái phiếu chính quyền, trái phiếu công trình, vay vốn từ các tổ chức tài chính trong và ngoài nước và phê duyệt các dự án đầu tư lớn trong giới hạn an toàn nợ công. Những thay đổi này có thể cải thiện năng lực tài chính cho các dự án hạ tầng như metro, vành đai và cầu, từ đó gián tiếp thúc đẩy giá trị bất động sản tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng.

Rồng Việt đánh giá VHM/VIC, KDH, BCM và PHR là nhóm doanh nghiệp có khả năng hưởng lợi rõ nét nhất nhờ quỹ đất tập trung tại địa bàn TP.HCM sau sáp nhập.

Trong đó, KDH có gần như toàn bộ quỹ đất khoảng 600 ha tại khu vực TP.HCM cũ, bao gồm Bình Chánh, Bình Tân, Thủ Đức và Quận 2. BCM sở hữu toàn bộ tài sản đất khu công nghiệp và đô thị tại Bình Dương, khu vực hiện thuộc TP.HCM theo địa giới mới.

Với VHM/VIC, các dự án đáng chú ý gồm dự án lấn biển Cần Giờ quy mô lớn và Vinhomes Grand Park tại Thủ Đức. PHR cũng được đánh giá tích cực nhờ quỹ đất cao su tại Bình Dương. Ngoài ra, HDC với các dự án tại khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu cũng nằm trong nhóm được đánh giá hưởng lợi tích cực.

Trong khi đó, NLG được đánh giá hưởng lợi gián tiếp. Doanh nghiệp có các dự án Mizuki Park tại Bình Chánh và Akari City tại Bình Tân, đồng thời sở hữu Waterpoint và Izumi nằm ngoài địa giới TP.HCM nhưng thuộc phạm vi vùng Đông Nam Bộ. Vì vậy, NLG có thể hưởng lợi từ cơ chế điều phối và liên kết vùng, dù mức độ tác động được Rồng Việt đánh giá ở mức trung lập.

Nhìn chung, theo Rồng Việt, Luật trao quyền trực tiếp cho TP.HCM và các đô thị đặc biệt; phạm vi áp dụng cho các thành phố còn lại và các khu kinh tế đặc biệt. Kết hợp với Luật Thủ đô đã có cho Hà Nội, mô hình "luật riêng cho đô thị lớn" nay đã trở thành khuôn mẫu và nhiều khả năng sẽ tiếp tục được tham chiếu cho các thành phố lớn khác.

Điểm cần lưu ý hiện tại nằm ở hệ thống văn bản thi hành: khoảng 175 nội dung mà TP.HCM phải ban hành, trong đó có 101 dự thảo nghị quyết và quyết định, với khoảng 78–81 nghị quyết ưu tiên dự kiến thông qua trong tháng 9.

Do đó, việc Luật Phát triển đô thị được duyệt là bước tích cực về hướng đi dài hạn khi các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội có sự phân quyền lớn hơn nhằm thúc đẩy phát triển hạ tầng, phê duyệt dự án và cân đối tài chính.

Tuy nhiên, VDSC giữ quan điểm trung lập về mặt định lượng ở thời điểm hiện tại do chưa đủ cơ sở để đánh giá tác động chi tiết. Ba mốc cần theo dõi là toàn văn luật khi công bố, hiệu lực phần trình tự thủ tục từ 1/9 và hiệu lực toàn luật từ 1/10.