HoREA nêu vấn đề già hóa và giảm di cư tự nhiên khi dự phóng dân số theo quy hoạch TP HCM đến năm 2050
Trong văn bản góp ý dự thảo Quyết định của UBND TP HCM phê duyệt Quy hoạch tổng thể thành phố thời kỳ 2025 - 2050, tầm nhìn 100 năm, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đề nghị rà soát và tính toán kỹ quy mô dân số, sức chứa đô thị tại các mốc 2030, 2035, 2045 và 2050, đồng thời bổ sung tỷ lệ dân số dự phòng khoảng 10%.
Theo đề xuất của Hiệp hội, dân số trung bình toàn thành phố năm 2030 khoảng 15,5 - 16 triệu người; năm 2035 khoảng 17 - 18 triệu người; năm 2045 khoảng 20 - 21 triệu người và năm 2050 khoảng 22 - 23 triệu người, hoặc chững lại ở mức 21 - 22 triệu người.
HoREA cho rằng quy mô dân số là một trong những căn cứ đầu vào quan trọng để hoạch định phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt trong lĩnh vực đô thị và nông thôn. Việc dự báo sát thực tế, có tính đến tỷ lệ dân số dự phòng hợp lý sẽ tạo dư địa cho thành phố phát triển các khu đô thị mới, đồng thời triển khai các chương trình chỉnh trang, tái thiết những khu vực đô thị cũ, lụp xụp.
Theo Hiệp hội, quy mô dân số TP HCM sau sáp nhập hiện vào khoảng 14 triệu người, bao gồm dân số thường trú, tạm trú trên 6 tháng và dân số quy đổi. Tuy nhiên, con số này có thể chưa phản ánh đầy đủ lượng người nhập cư thực tế, nhất là những trường hợp không đăng ký tạm trú hoặc chỉ đăng ký lưu trú ngắn hạn nhưng sinh sống, làm việc lâu năm tại thành phố.
Ở chiều ngược lại, HoREA nhận định dự báo dân số trong dự thảo quy hoạch có phần lạc quan khi chưa đánh giá đầy đủ xu hướng già hóa dân số và sự suy giảm lượng người nhập cư trong những năm tới.
Hiệp hội dẫn số liệu mức sinh tại TP HCM hiện chỉ đạt 1,51 con/phụ nữ, thấp hơn đáng kể so với mức sinh thay thế 2,1 con/phụ nữ. Năm 2025, thành phố có gần 1,57 triệu người từ 60 tuổi trở lên, chiếm 11,4% dân số. Số người cao tuổi được dự báo vượt 3 triệu vào năm 2038 và có thể đạt 4,6 triệu người vào năm 2048.
Bên cạnh đó, xu hướng các địa phương phát triển công nghiệp, hình thành những cực tăng trưởng mới cũng góp phần giữ chân lao động tại chỗ, làm giảm sức hút nhập cư của TP HCM đối với lao động phổ thông. Dù vậy, thành phố vẫn có khả năng thu hút lao động trình độ cao, chuyên gia, nhân tài trong và ngoài nước.
Việc xác định hợp lý quy mô dân số dự phòng có ý nghĩa quan trọng đối với công tác lập quy hoạch đô thị. Nếu không có đủ dư địa dân số, các dự án phát triển đô thị mới hoặc chỉnh trang, tái thiết đô thị hiện hữu có thể gặp khó khăn do vướng chỉ tiêu dân số trong quy hoạch phân khu.
Hiệp hội dẫn ví dụ tại quận Bình Thạnh cũ, quy mô dân số được giao đến năm 2020 là 560.000 người nhưng thực tế năm 2014 đã đạt mức này, bao gồm 480.000 người thường trú và 80.000 người nhập cư.
Điều này khiến khu vực không còn dư địa về chỉ tiêu dân số để triển khai một số dự án phát triển đô thị mới như Bình Quới - Thanh Đa, cũng như các dự án chỉnh trang, tái thiết và di dời nhà ở trên, ven kênh rạch.
Tương tự, tại các quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, nếu chỉ tiêu dân số không tính đến phần dự phòng, việc triển khai dự án nhà ở xã hội hoặc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ cũng có thể gặp vướng mắc do không còn đủ chỉ tiêu dân số.
(Ảnh minh họa: Hải Quân).
Đề xuất bổ sung nhà ở cho chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài
Ngoài vấn đề dân số, HoREA kiến nghị bổ sung các yếu tố bất lợi như sụt lún, nước biển dâng, xâm nhập mặn và thiếu nguồn nước ngọt vào quan điểm phát triển dài hạn của thành phố.
Hiệp hội cũng đề xuất đưa du lịch trở thành một lĩnh vực được nhấn mạnh trong định hướng phát triển, bên cạnh tài chính, thương mại và dịch vụ. Theo HoREA, lợi thế du lịch của TP HCM không chỉ nằm ở khu vực lõi đô thị mà còn mở rộng đến Cần Giờ, Vũng Tàu, Hồ Tràm, Bình Châu, Côn Đảo và khu vực Hóc Môn - Củ Chi.
Bên cạnh đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung mục tiêu phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của nhiều nhóm dân cư, bao gồm người có thu nhập cao, chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài, đồng thời ưu tiên nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê.
Nội dung này được HoREA đề xuất bổ sung vào định hướng phát triển văn hóa - xã hội và mục tiêu tổng quát của quy hoạch, nhằm bảo đảm nguồn cung nhà ở phù hợp với cơ cấu dân cư và nhu cầu phát triển của một siêu đô thị quốc tế.
Trong lĩnh vực hạ tầng, HoREA kiến nghị bổ sung các tuyến đường sắt nhẹ (LRT) tại khu vực lõi trung tâm TP HCM và khu vực các phường Tam Thắng - Vũng Tàu.
Hiệp hội đồng thời đề xuất nghiên cứu tuyến đường sắt hàng hóa kết nối ga Sóng Thần - cảng Cát Lái, sau đó liên kết với đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu và các cảng Hiệp Phước, Tân Tập. Theo HoREA, cảng Cát Lái hiện có khoảng 18.000 - 20.000 lượt xe tải nặng, xe container ra vào mỗi ngày, gây áp lực lớn lên giao thông đô thị và nguy cơ xung đột giao thông.
Về an ninh nguồn nước, Hiệp hội đề nghị bổ sung các hồ Sông Ray, Đá Đen, Châu Pha, Suối Nhum cùng hệ thống hồ chứa Bàu Sen, Bàu Trũng vào định hướng bảo vệ và phát triển nguồn nước chiến lược của thành phố.
Riêng với Bàu Sen và Bàu Trũng tại khu vực Vũng Tàu, HoREA kiến nghị quy hoạch cải tạo, khôi phục chức năng hồ nước ngọt, hồ điều tiết và hồ cảnh quan, thay vì để các khu vực này tiếp tục bị ô nhiễm.
Đối với tổ chức không gian phát triển, Hiệp hội cũng đề xuất bổ sung kinh tế du lịch núi cận đô thị vào một trong năm cực động lực phát triển, trong đó có các khu vực núi Dinh, núi Thị Vải, núi Lớn, núi Nhỏ và núi Chúa, ngoại trừ những khu vực thuộc phạm vi bảo vệ quốc phòng, an ninh.
Cuối cùng, HoREA kiến nghị bổ sung quy định cho phép điều chỉnh Quy hoạch tổng thể thành phố khi điều kiện khách quan, chủ quan thay đổi, nhằm bảo đảm khả năng thích ứng với những yêu cầu phát triển mới trong dài hạn.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 (Vietnam Investment Forum 2027)
Thời gian: Ngày 12/11/2026
Địa điểm: Shilla Monogram Hanoi Westlake, số 6 Hoàng Minh Thảo, Tây Hồ Tây, Hà Nội
Là sự kiện thường niên quy tụ các chuyên gia đầu ngành, Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2027 mang đến những góc nhìn chuyên sâu về triển vọng đầu tư và cơ hội trên thị trường năm 2027.
Trong khuôn khổ sự kiện, Ban tổ chức sẽ công bố Best Retail Brokers 2026 - Bảng xếp hạng công ty chứng khoán có dịch vụ bán lẻ tốt nhất thị trường Việt Nam.
Hãy tham gia đánh giá chất lượng dịch vụ công ty chứng khoán, góp phần phản ánh trải nghiệm thực tế của nhà đầu tư và có cơ hội nhận vé mời tham dự Diễn đàn.
Cùng cộng đồng đầu tư đón đầu xu hướng, cập nhật góc nhìn chuyên gia và khám phá cơ hội đầu tư năm 2027. Đặt vé ngay để nhận được ưu đãi theo nhóm, giảm giá tới 30%!