Lãi suất cho vay bất động sản vẫn ở mức cao, dù nhiều ngân hàng đã triển khai các chương trình giảm lãi suất. Ảnh: Lê Toàn
Lãi suất chưa giảm nhiều, doanh nghiệp muốn ngân hàng 'sẻ chia' hơn nữa
Sau chỉ đạo của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN), đã có hơn 20 ngân hàng giảm lãi suất huy động và cho vay. Tuy nhiên, lãi suất cho vay chủ yếu giảm có chọn lọc, áp dụng với các lĩnh vực ưu tiên, trong khi lãi suất cho vay đối với lĩnh vực bất động sản chưa có nhiều chuyển biến.
Ông Tô Anh Hùng, Giám đốc REFI cho rằng, việc giảm lãi suất chủ yếu hướng đến các lĩnh vực ưu tiên, trong khi bất động sản chưa phải là lĩnh vực được ưu tiên.
'Theo tôi, khả năng giảm lãi suất cho vay bất động sản từ nay đến hết năm 2026 là khá khó khăn. Năm 2027, nguồn vốn cho bất động sản vẫn chưa dồi dào vì vẫn phải ưu tiên cho những mục tiêu lớn hơn của nền kinh tế', ông Hùng nói.
Trong khi đó, nhiều chuyên gia cũng nhận định, hiệu ứng của chính sách giảm lãi suất lần này không nhiều. Dù NHNN chỉ đạo hệ thống ngân hàng giảm lãi suất cho vay từ 1,5-2%/năm, song không giảm cào bằng mà chỉ chọn lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên.
Bất động sản không thể tiếp tục phụ thuộc chủ yếu vào tín dụng ngân hàng, mà cần đa dạng hóa nguồn vốn để phát triển bền vững.
Gần đây, dù một loạt ngân hàng công bố giảm lãi suất cho vay, song dễ nhận thấy, quy mô các gói tín dụng được giảm lãi suất chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng dư nợ của ngân hàng. Đơn cử, BIDV đưa ra gói tín dụng ưu đãi 100.000 tỷ đồng (khoảng 4% tổng dư nợ). Gói tín dụng ưu đãi tại Sacombank có quy mô 40.000 tỷ đồng (khoảng 6% dư nợ). Con số này tại Vietbank là 3.000 tỷ đồng (khoảng 2,5% dư nợ)...
Theo chuyên gia phân tích Công ty Chứng khoán TCBS, nếu phần dư nợ được giảm lãi suất 1,5 - 2%/năm chiếm 3 - 5% danh mục, NIM ngành chỉ giảm khoảng 0,03 - 0,07 điểm phần trăm. Cũng theo TCBS, lãi suất huy động khó giảm nhiều, khiến chi phí huy động của các ngân hàng khó giảm theo, nguyên nhân là nhu cầu vay vốn vẫn rất cao.
Tác động lớn nhất của việc giảm lãi suất tới thị trường, theo ông Nguyễn Tấn Tâm, Phó chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản thuộc Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) là yếu tố tâm lý. Việc lãi suất chững lại sẽ khiến tâm lý thị trường bất động sản cải thiện. Dù vậy, trong ngắn hạn, bất động sản vẫn chưa trả lời được câu hỏi lớn nhất: vốn. Vì vậy, khó khăn của thị trường vẫn chưa thể cải thiện.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, lãi vay bất động sản hiện quá cao. Theo ông Châu, nhiều doanh nghiệp phản ánh lãi vay bất động sản lên tới 18 - 19%/năm. Bên cạnh đó, có tình trạng một số tổ chức tín dụng định giá thấp tài sản thế chấp cho khoản vay (thường chỉ bằng khoảng 70% giá trị thực).
Trong khi đó, 27 ngân hàng thương mại luôn đạt 'lợi nhuận khá cao, ổn định' hằng năm, với tổng lợi nhuận thường đạt khoảng 7 - 10 tỷ USD/năm. So sánh với tổng vốn điều lệ khoảng 922.000 tỷ đồng của 27 ngân hàng này, HoREA tính toán tỷ lệ lợi nhuận trên vốn điều lệ khoảng 19,7 - 28,2%/năm, trong khi các doanh nghiệp phải vay với lãi suất cao.
Ông Châu cho rằng, 'cả ‘lý’ và ‘tình’ đều không nên để xảy ra tình trạng này' và đề nghị các tổ chức tín dụng phải 'chia sẻ lợi nhuận' nhiều hơn nữa.
 |
Bất động sản không thể dựa mãi vào tín dụng
Theo NHNN, tính đến cuối tháng 8/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 5,23 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 25% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế. Báo cáo tài chính quý II/2026 của nhiều ngân hàng TMCP cho thấy, một số ngân hàng đang cho vay bất động sản rất lớn, chiếm tới hơn 50% tổng danh mục cho vay. Nhiều ngân hàng thậm chí tăng trưởng tín dụng kinh doanh bất động sản 30 - 50%.
Như vậy, dù NHNN chỉ đạo hệ thống ngân hàng kiểm soát vốn chảy vào lĩnh vực rủi ro, hướng dòng vốn vào lĩnh vực ưu tiên, song thực tế bất động sản vẫn là một trong những lĩnh vực thu hút lượng vốn lớn hiện nay.
Nhiều doanh nghiệp bất động sản kiến nghị chính sách giảm lãi suất cần áp dụng với tất cả ngành nghề, song các chuyên gia cho rằng, khả năng này là rất khó.
Thứ nhất, hệ thống ngân hàng vẫn trong cảnh 'đói' vốn do tín dụng tăng nhanh hơn huy động vốn và chênh lệch giữa dư nợ tín dụng và tiền gửi vẫn lên tới 1,5 triệu tỷ đồng.
Thứ hai, cầu vốn giai đoạn tới là rất lớn.
Thứ ba, mặt bằng lãi suất toàn cầu đang chịu áp lực tăng.
Các chuyên gia cho rằng, muốn giảm lãi suất cho vay, các ngân hàng phải tiết giảm chi phí vận hành, song điều này cũng không hề dễ dàng khi các ngân hàng đã tiết giảm nhiều năm qua. Điều này cũng có nghĩa, thị trường bất động sản khó có thể bớt khó trong thời gian tới.
Dù thị trường bất động sản chưa thể sớm thoát khỏi tình cảnh hiện nay, song ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA Capital cho rằng, việc Chính phủ điều tiết lại thị trường là cần thiết để phát triển ổn định, bền vững. Thời gian qua, thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào tình trạng lệch phân khúc và tâm lý đầu cơ quá mức. Việc coi bất động sản chủ yếu là tài sản đầu tư đã làm sai lệch sự phân bổ nguồn lực trong nền kinh tế.
Về lâu dài, các chuyên gia khuyến nghị, dòng tín dụng ngân hàng cần ưu tiên cho khu vực sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên khác của nền kinh tế. Doanh nghiệp bất động sản phải dựa nhiều hơn vào thị trường vốn.
TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tiền tệ Quốc gia cho hay, từ thời kỳ Đổi mới đến nay, vốn đóng góp khoảng 45 - 50% vào tăng trưởng kinh tế Việt Nam. Đáng lo nhất là đang tồn tại sự mất cân đối trong cơ cấu huy động vốn của nền kinh tế.
'Hiện tín dụng ngân hàng chiếm khoảng 51% tổng lượng vốn, trong khi kênh thị trường vốn, gồm thị trường cổ phiếu và trái phiếu doanh nghiệp, mới đáp ứng khoảng 13 - 14% nhu cầu vốn. Nếu tính thêm trái phiếu Chính phủ, với tỷ trọng khoảng 10%, tổng nguồn vốn huy động qua thị trường vốn cũng chỉ đạt khoảng 23%', ông Lực cho biết.
Theo ông Lực, tỷ trọng này còn thấp so với nhu cầu của một nền kinh tế đang hướng tới tăng trưởng cao. Tỷ lệ tín dụng/GDP tại Việt Nam hiện ở mức khoảng 144% và có thể lên tới 180% vào năm 2030 nếu duy trì tốc độ tăng trưởng tín dụng khoảng 15%/năm. Chênh lệch giữa dư nợ tín dụng và tiền gửi trong hệ thống ngân hàng lớn (hiện khoảng 1,5 triệu tỷ đồng) tạo thêm áp lực thanh khoản và khiến việc giảm lãi suất gặp nhiều khó khăn.
'Việt Nam không thể tiếp tục dựa chủ yếu vào tiền gửi ngắn hạn để tài trợ cho các dự án hạ tầng, bất động sản có thời gian đầu tư và thu hồi vốn kéo dài 10 - 20 năm. Thay vào đó, cần chủ động khai thác thêm các nguồn lực tài chính, phát triển thị trường vốn và mở rộng khả năng kết nối với dòng vốn quốc tế', ông Lực kiến nghị.