'Mua nhà cho thuê nhưng tiền thu không đủ trả lãi ngân hàng hàng tháng'

Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, chuyên gia CWP – Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) về những tác động của lãi suất tới thị trường bất động sản.

- Thưa ông, diễn biến lãi suất trong 9 tháng đầu năm 2026 đã tác động như thế nào đến tâm lý người mua bất động sản?

Ông Tô Anh Hùng: Lãi suất vay mua bất động sản đang ở mức khá cao, trong đó lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng đã lên 14 - 15%, thậm chí cao hơn. Mức này tạo áp lực lớn đối với người vay khi so với giai đoạn 2024-2025, lãi suất thả nổi chủ yếu dao động khoảng 10 - 11%.

Chênh lệch lãi suất khiến khoản tiền phải trả hằng tháng của người vay tăng lên đáng kể. Trong khi đó, giá nhà tăng nhanh trong hai năm trở lại đây làm tỷ suất lợi nhuận cho thuê bất động sản giảm xuống. Khoảng cách giữa chi phí lãi vay và nguồn thu từ cho thuê vì thế ngày càng lớn.

Trước đây, nhiều nhà đầu tư mua bất động sản với kỳ vọng lấy tiền cho thuê để bù đắp một phần lãi vay. Nhưng khi lãi suất tăng cao, phương án tài chính này không còn hiệu quả như dự tính. Dòng tiền cho thuê không đủ bù chi phí vốn khiến một bộ phận nhà đầu tư chịu áp lực tài chính và buộc phải bán tài sản.

Tình trạng này đã xuất hiện trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc chung cư tại Hà Nội. Điều đó cho thấy quyết định đầu tư dựa nhiều vào vốn vay sẽ trở nên rủi ro hơn khi lãi suất tăng, nhất là với những tài sản có tỷ suất cho thuê thấp.

- Ông dự báo thế nào về diễn biến lãi suất từ nay đến cuối năm 2026 và trong năm 2027?

Ông Tô Anh Hùng: Chúng ta cần nhìn nhận vấn đề trong bối cảnh điều hành chính sách tiền tệ và các ưu tiên của nền kinh tế. Chính phủ đang có những động thái quyết liệt nhằm hỗ trợ tăng trưởng, trong đó việc giảm lãi suất là mong muốn của nhiều doanh nghiệp và người dân.

Tuy nhiên, cần phân biệt rõ giữa việc giảm lãi suất cho các lĩnh vực ưu tiên và khả năng giảm lãi suất trên diện rộng. Bất động sản hiện chưa phải lĩnh vực được ưu tiên hàng đầu trong định hướng hỗ trợ tín dụng. Vì vậy, dù doanh nghiệp bất động sản và nhà đầu tư đều mong muốn chi phí vốn giảm, tôi cho rằng khả năng hạ lãi suất cho vay từ nay đến hết năm 2026 là tương đối khó.

Đối với năm 2027, triển vọng cũng cần được nhìn nhận thận trọng. Nền kinh tế vẫn phải giải quyết nhiều thách thức và cân đối các nguồn lực cho những mục tiêu phát triển lớn hơn. Do đó, không nên mặc định rằng lãi suất cho vay bất động sản sẽ sớm giảm mạnh theo kỳ vọng của thị trường.

- Với mặt bằng lãi suất hiện nay và dự báo trên, người dân cần thận trọng như thế nào khi quyết định mua bán bất động sản vào cuối năm?

Ông Tô Anh Hùng: Nếu nhìn riêng thị trường bất động sản Hà Nội trong những tháng cuối năm, tôi cho rằng người mua cần cân nhắc kỹ hơn trước khi đưa ra quyết định.

Mặc dù lãi suất đang ở mức cao, nguồn cung nhà ở tại Hà Nội vẫn có xu hướng gia tăng. Theo các báo cáo thị trường gần đây được công bố bởi cơ quan quản lý và các đơn vị nghiên cứu, nguồn cung có thể vượt 50.000 sản phẩm.

Khi lãi suất cao nhưng nguồn cung vẫn lớn, người mua nhà lần đầu và nhà đầu tư đều phải cân nhắc nhiều yếu tố hơn. Họ không chỉ quan tâm đến giá bán mà còn phải tính toán khả năng trả nợ, dòng tiền trong dài hạn và triển vọng khai thác tài sản.

Với những người sử dụng vốn vay, điều quan trọng là phải đánh giá khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất duy trì ở mức cao, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng lãi suất sẽ sớm giảm hoặc giá bất động sản tiếp tục tăng. Đặc biệt, nếu mua nhà để cho thuê, cần tính toán kỹ dòng tiền thực tế để tránh tình trạng nguồn thu không đủ bù chi phí lãi vay.

- Chính phủ đã ban hành Công điện số 58 về đẩy mạnh xử lý các dự án chậm triển khai. Theo ông, việc khơi thông các dự án này có thể mang lại hiệu quả kinh tế như thế nào?

Ông Tô Anh Hùng: Trước hết, việc đưa các dự án chậm triển khai vào thực tế có thể góp phần bổ sung nguồn cung cho thị trường bất động sản. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở còn lớn, việc khơi thông những dự án đủ điều kiện triển khai sẽ giúp sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai, đồng thời tạo thêm cơ hội phát triển cho thị trường.

Một vấn đề khác là có những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất nhưng không có năng lực hoặc không có định hướng phát triển bất động sản chuyên nghiệp. Quỹ đất có thể hình thành từ quá trình cổ phần hóa doanh nghiệp hoặc các hình thức khác. Thay vì trực tiếp triển khai dự án, một số doanh nghiệp có xu hướng chờ chuyển nhượng cho đơn vị khác để hưởng chênh lệch.

Nếu tình trạng này kéo dài, đất đai sẽ không được đưa vào khai thác hiệu quả, trong khi các nhu cầu phát triển đô thị và nhà ở vẫn hiện hữu. Vì vậy, việc rà soát, phân loại và xử lý các dự án chậm triển khai là cần thiết. Với những dự án không đáp ứng yêu cầu, cơ quan chức năng cần xem xét biện pháp xử lý theo quy định, bao gồm thu hồi khi đủ căn cứ pháp lý.

Tại Hà Nội, một số khu vực như Mê Linh và Đông Anh có các dự án chậm triển khai trong nhiều năm. Việc xử lý dứt điểm những dự án này sẽ góp phần hạn chế lãng phí nguồn lực đất đai và tạo điều kiện để các dự án có khả năng thực hiện được tiếp tục triển khai.

Tôi cho rằng đây là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong bối cảnh đất đai là một nguồn lực lớn phục vụ mục tiêu tăng trưởng kinh tế. Khi các nguồn lực được sử dụng hiệu quả hơn, nền kinh tế sẽ có thêm dư địa để phát triển, đồng thời thị trường bất động sản cũng có cơ hội cải thiện nguồn cung và vận hành lành mạnh hơn.

Trân trọng cảm ơn ông!