Nhà đầu tư bất động sản không nên hoảng loạn trước biến động ngắn hạn

Tại Tọa đàm 'Thị trường bất động sản 2026 - Định vị tài sản chiến lược giữa biến động' do VTV Nam Bộ tổ chức sáng ngày 2/4, nhiều chuyên gia đã đưa ra những đánh giá đa chiều về triển vọng thị trường, trong đó nhấn mạnh yêu cầu cấp thiết về việc nhìn nhận đúng bản chất các biến động hiện nay.

Không nên hoảng loạn trước biến động ngắn hạn

Phát biểu tại tọa đàm, Phó GS, TS. Trần Đình Thiên - Nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách của Thủ tướng, cho rằng thị trường bất động sản cần được đặt trong bối cảnh rộng hơn của nền kinh tế Việt Nam cũng như những chuyển động phức tạp của kinh tế toàn cầu.

Trong giai đoạn bất ổn, các quan điểm đánh giá có thể khác nhau nhưng điều quan trọng là mỗi nhận định phải có cơ sở và trách nhiệm, giúp nhà đầu tư tự đưa ra quyết định thay vì bị chi phối bởi tâm lý đám đông.

Theo ông, vấn đề cốt lõi hiện nay là xác lập đúng mối quan hệ giữa rủi ro ngắn hạn và xu thế dài hạn. Nếu không làm rõ được tương quan này, nhà đầu tư rất dễ rơi vào hai thái cực đoan: Hoặc vội vàng quyết định, hoặc chần chừ trong thời điểm cần hành động. Đây cũng chính là phép thử bản lĩnh của nhà đầu tư trong một chu kỳ nhiều biến động.

Ở góc nhìn vĩ mô, dù bức tranh kinh tế thế giới còn nhiều gam màu tối, ông Thiên nhấn mạnh thị trường vẫn tồn tại những tọa độ sáng. Vấn đề không nằm ở việc có hay không cơ hội, mà ở khả năng nhận diện cơ hội trong bối cảnh khó khăn. Nếu chỉ nhìn vào rủi ro và phản ứng theo tâm lý hoảng loạn, nhà đầu tư có thể bỏ lỡ những khu vực và phân khúc đang nổi lên.

Ông cũng lưu ý trong khi kinh tế toàn cầu ở trạng thái 'bất thường', Việt Nam lại cho thấy sự 'khác thường' khi vẫn duy trì được ổn định vĩ mô và niềm tin của nhà đầu tư quốc tế. Đây là nền tảng quan trọng để thị trường bất động sản có thể duy trì triển vọng trong dài hạn.

Áp lực lãi suất và dòng vốn lên thị trường

Dù vậy, các chuyên gia cũng thẳng thắn chỉ ra những thách thức lớn mà thị trường đang đối mặt. Theo TS. Trần Đình Thiên, bất động sản hiện chịu tác động đồng thời của hai 'gọng kìm' là lãi suất và sự thay đổi trong cơ cấu nguồn cung.

Mục tiêu tăng trưởng kinh tế được đặt ở mức cao, nhu cầu vốn gia tăng trong khi dư địa chính sách tiền tệ hạn chế khiến áp lực thanh khoản tăng và lãi suất có xu hướng nhích lên.

Cùng với đó, sự điều chỉnh trong chính sách phát triển, đặc biệt là định hướng đẩy mạnh nhà ở xã hội cũng góp phần làm thay đổi cấu trúc nguồn cung, khiến quá trình phục hồi của thị trường diễn ra chậm hơn kỳ vọng. Theo ông, đây là những yếu tố mang tính khách quan, không nên bị nhìn nhận như tín hiệu bất thường để dẫn đến phản ứng tiêu cực.

Ở góc độ thị trường,TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng bất động sản Việt Nam vẫn có nền tảng tích cực nhờ nhu cầu lớn của một nền kinh tế đang phát triển. Tuy nhiên, thị trường hiện chưa thực sự khỏe khi vẫn tồn tại những điểm nghẽn về cấu trúc.

Nguồn cung đang mất cân đối khi thiếu các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, trong khi phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng lớn. Cầu dù vẫn duy trì ở mức cao nhưng có dấu hiệu lệch pha, với xu hướng đầu cơ ngắn hạn gia tăng.

Trong khi đó, dòng vốn không còn tập trung mạnh vào bất động sản như trước mà phải phân bổ cho nhiều lĩnh vực khiến hiệu quả sử dụng vốn giảm và vòng quay vốn chậm lại.

Những yếu tố này khiến thị trường dù đã có dấu hiệu phục hồi từ giai đoạn 2024 - 2025 nhưng vẫn tiềm ẩn rủi ro, đòi hỏi nhà đầu tư và doanh nghiệp phải thận trọng hơn trong lựa chọn chiến lược.

Cơ hội vẫn hiện hữu trong chu kỳ dài hạn

Ở góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Lâm - Nhà sáng lập, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng Giám đốc DKRA Group, Trưởng Đại diện Văn phòng phía Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng những biến động hiện nay đang góp phần định hình lại trật tự thị trường, đồng thời mở ra cơ hội trong dài hạn.

Các yếu tố như sự phục hồi của du lịch, sự phát triển hạ tầng tại TP HCM và vùng lân cận (Long Thành, vành đai, metro…) đang tạo ra dư địa tăng trưởng mới cho bất động sản.

Theo ông, thị trường hiện cũng đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi năng lực của chủ đầu tư và nhà đầu tư được kiểm chứng rõ rệt. Những dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ đảm bảo và chính sách phù hợp vẫn có khả năng hấp thụ tốt, ngay cả trong bối cảnh khó khăn.

Đáng chú ý, thị trường đang thiếu hụt những phân khúc mang tính nền tảng như nhà ở vừa túi tiền, đồng thời cũng chưa phát triển đúng mức phân khúc siêu sang. Đây được xem là những hướng đi tiềm năng trong chu kỳ tới.

Ở một khía cạnh khác, TS. Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh cần thay đổi tư duy phát triển, đặc biệt trong mối quan hệ giữa hạ tầng và bất động sản. Theo ông, mục tiêu của đầu tư hạ tầng không phải để đẩy giá đất mà là tạo ra hệ thống kết nối, hình thành các cực tăng trưởng và thúc đẩy kinh tế. Khi nền kinh tế phát triển, bất động sản sẽ tự nhiên đi theo.

Thực tế cho thấy việc chạy theo kỳ vọng tăng giá đất nền từng dẫn đến nhiều hệ lụy, thậm chí tạo ra những khu vực 'chết' do thiếu hoạt động kinh tế thực. Do đó, xu hướng hiện nay đang chuyển sang phát triển thực chất hơn, gắn với hệ sinh thái đầy đủ gồm việc làm, dịch vụ và đô thị.

Các chuyên gia đồng thuận rằng trong bối cảnh hiện tại, điều quan trọng nhất là giữ được sự tỉnh táo và cách tiếp cận dài hạn. Những biến động đang diễn ra phần nào phản ánh quy luật nội tại của nền kinh tế. Khi hiểu đúng bản chất, thị trường không chỉ là rủi ro mà còn là cơ hội nhưng cơ hội sẽ thuộc về những nhà đầu tư đủ kiên định và nhìn xa.