Nhiều dự án chung cư Hà Nội đồng loạt giảm giá sâu

Nhiều dự án chung cư Hà Nội đồng loạt giảm giá sâuThiên Ân-09/08/2026 11:00 (GMT+7)(VNF) - Sau nhiều quý liên tục tăng giá, thị trường căn hộ Hà Nội bắt đầu ghi nhận sự điều chỉnh rõ hơn trong quý II/2026. Giá rao bán chung cư bình quân giảm khoảng 2% so với quý trước, trong khi một số căn hộ thứ cấp được chủ nhà hạ giá 10-15%, thậm chí có trường hợp giảm cả tỷ đồng để tìm người mua.Giá chung cư Hà Nội giảm sâu cả tỷ đồngSau giai đoạn tăng giá kéo dài, thị trường căn hộ Hà Nội đang xuất hiện thêm những trường hợp chủ nhà hạ giá mạnh để tìm người mua. Làn sóng rao bán với các cụm từ như “cắt lỗ”, “bán gấp”, “giảm sâu” xuất hiện ở nhiều phân khúc, đặc biệt trên thị trường thứ cấp.Tại khu vực phía Tây và Tây Nam Hà Nội, một số căn hộ được điều chỉnh giá hàng trăm triệu đồng so với mức rao bán trước đó. Có trường hợp căn hộ khoảng 70m2 tại khu 19T Kiến Hưng được đưa giá từ 4,4 tỷ đồng xuống khoảng 2,8 tỷ đồng. Tại khu đô thị Dương Nội, một căn hộ khoảng 55m2 cũng được chào bán quanh 2,7 tỷ đồng, thấp hơn khoảng 1,2 tỷ đồng so với mức giá trước đó.Tại Ngoại Giao Đoàn, nơi từng hình thành mặt bằng giá cao, một số căn hộ thứ cấp cũng được điều chỉnh đáng kể. Những căn từng được chào bán ở mức trên 100 triệu đồng/m2 hiện xuất hiện mức giá thấp hơn, tùy từng tòa nhà, vị trí và tình trạng căn hộ.One Mount Group cũng ghi nhận tình trạng giá chung cư Hà Nội giảm trên diện rộng trong quý II, trong đó một số khu vực có mức điều chỉnh mạnh hơn nhiều so với mức giảm bình quân 2%.Giá chung cư Hà Nội bắt đầu xuất hiện những đợt điều chỉnh, đặc biệt trên thị trường thứ cấp, khi thanh khoản suy giảm và người bán phải hạ kỳ vọng. Nhiều bài đăng "cắt lỗ" trên hội nhóm và sàn giao dịch bất động sản.Trong khi đó, giá căn hộ sơ cấp vẫn neo ở mức cao. Theo One Mount Group, trong quý II/2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội, bao gồm cả khu vực Văn Giang, Hưng Yên, đạt khoảng 9.300 căn, tăng 23% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 69% nguồn cung mới.Giá bán bình quân căn hộ sơ cấp tại khu vực trung tâm Hà Nội trong quý II lên tới khoảng 121 triệu đồng/m², tăng 46% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sự trái chiều khá rõ giữa giá sơ cấp và thứ cấp: nguồn cung mới vẫn được chào bán ở mức cao, trong khi người bán căn hộ đã qua sử dụng bắt đầu phải hạ kỳ vọng.Diễn biến này cho thấy thị trường đang có sự phân hóa rõ. Không phải tất cả căn hộ đều giảm giá, mà áp lực điều chỉnh tập trung nhiều hơn ở các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt những căn có mức giá cao so với mặt bằng khu vực hoặc được mua trước đó với mục tiêu đầu tư.Theo GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, mặt bằng giá chung cư tăng nhanh trong thời gian qua đã tạo ra khoảng cách ngày càng lớn so với khả năng chi trả và nhu cầu ở thực. Khi giá bị đẩy lên quá cao, thanh khoản sẽ chịu tác động do người mua khó tiếp cận.Ông cho rằng việc giá căn hộ điều chỉnh là hệ quả của quá trình tăng giá thiếu bền vững. Khi thị trường bước vào giai đoạn cân bằng lại, một bộ phận nhà đầu tư có thể phải chấp nhận bán thấp hơn mức kỳ vọng, thậm chí chịu lỗ, để thu hồi vốn.Theo chuyên gia này, việc giá chung cư giảm không nhất thiết là tín hiệu tiêu cực đối với thị trường. Ngược lại, nếu mức điều chỉnh đưa giá về gần hơn với giá trị thực, đây có thể là cơ hội để người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở với mức giá phù hợp hơn.Người bán hạ giá, người mua vẫn chờKhông chỉ giá giảm, thanh khoản cũng đang tạo sức ép lên thị trường thứ cấp.Trước đó, One Mount Group ghi nhận trong quý I/2026, thị trường Hà Nội có khoảng 4.000 giao dịch chuyển nhượng chung cư, giảm 60% so với quý trước và giảm 26% so với cùng kỳ năm trước. Dù số liệu này thuộc quý I, nó cho thấy nền thanh khoản bước vào quý II đã không còn thuận lợi như giai đoạn trước.Bước sang quý II, tâm lý chờ đợi của người mua tiếp tục tạo áp lực lên người bán. Khi người mua không còn chấp nhận mức giá kỳ vọng trước đây, chủ nhà muốn bán nhanh phải đưa ra mức giá cạnh tranh hơn.Một số môi giới cho biết khoảng cách giữa giá chào bán và mức giá người mua sẵn sàng trả đang trở thành vấn đề lớn. Người bán thường dựa trên mặt bằng giá từng tăng mạnh để đưa ra mức kỳ vọng, trong khi người mua có xu hướng tham khảo các căn tương đồng đang được rao thấp hơn và chờ thêm trước khi xuống tiền.Theo dữ liệu PropertyGuru Việt Nam, dù giá rao bán bình quân giảm 2% trong quý II, mức độ quan tâm tới chung cư Hà Nội trong tháng 5 vẫn tăng 4% so với tháng trước. Điều này cho thấy nhu cầu mua chưa biến mất, nhưng người mua đang thận trọng hơn trong quyết định xuống tiền.Sự thay đổi này đặc biệt đáng chú ý đối với nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. Khi thời gian bán kéo dài, chi phí lãi vay tiếp tục phát sinh, trong khi giá không còn tăng đủ nhanh để bù đắp chi phí nắm giữ. Khi đó, việc giảm giá để thu hồi vốn có thể trở thành lựa chọn bắt buộc.Tuy nhiên, chưa thể xem diễn biến quý II là một đợt giảm giá đồng loạt của chung cư Hà Nội. Mức giảm 2% là mức bình quân giá rao bán, trong khi từng dự án, từng căn hộ có thể biến động rất khác nhau.Thực tế, nguồn cung sơ cấp vẫn đang được mở bán với mặt bằng giá cao. Điều này khiến thị trường hình thành khoảng cách ngày càng rõ giữa giá căn hộ mới và giá căn hộ chuyển nhượng.Với người mua ở thực, sự điều chỉnh của thị trường thứ cấp có thể tạo thêm dư địa thương lượng sau giai đoạn giá tăng quá nhanh. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thay vì chỉ nhìn vào mức “giảm” được người bán quảng cáo, người mua cần so sánh với giá của các căn tương đồng trong cùng dự án và quan trọng hơn là giá giao dịch thực tế.Nếu thanh khoản tiếp tục chậm và nguồn cung mới duy trì ở mức cao, áp lực điều chỉnh có thể tiếp tục tập trung vào nhóm căn hộ thứ cấp có giá cao. Khi đó, thị trường có khả năng bước vào giai đoạn phân hóa mạnh hơn, thay vì cùng tăng hoặc cùng giảm như những giai đoạn trước.Chung cư Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư?Chung cư Hà Nội có còn hấp dẫn để đầu tư?Bất động sản(VNF) - Thị trường chung cư Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cân bằng sau nhiều năm tăng trưởng nóng về giá. Khi dư địa tăng giá thu hẹp và hiệu suất cho thuê không còn hấp dẫn, sức hút của phân khúc này đối với nhà đầu tư cũng bắt đầu thay đổi.