Rủi ro làn sóng xả hàng trước thời điểm áp thuế chuyển nhượng bất động sản
(Ảnh tư liệu: Khải An).
Trong báo cáo phân tích mới đây, nhóm nghiên cứu FIDT đã đưa ra một số góc nhìn về khả năng có thể xảy ra khi áp dụng thuế chuyển nhượng bất động mới.
Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản được áp dụng chung bằng 2% trên giá chuyển nhượng (giá bán ghi trong hợp đồng). Bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế sẽ được miễn thuế nếu chỉ thừa kế, không kinh doanh.
Còn tại dự thảo mới nhất do Bộ Tài chính xây dựng và đang lấy ý kiến, thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản đối với trường hợp xác định được giá mua và chi phí bằng 20% trên thu nhập tính thuế. Trong đó, thu nhập được xác định bằng giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý.
Trong trường hợp không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản.
Bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế chỉ được miễn thuế nếu người thừa kế không bán lại. Trường hợp người thừa kế bán lại, thuế sẽ được áp dụng là 2% khi thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên; dưới 10 năm sẽ tính theo bảng thuế phân tầng nhưng đến nay chưa có xác nhận chính thức từ các cơ quan.
(Nguồn: FIDT).
Rủi ro làn sóng xả hàng
Nhóm nghiên cứu đánh giá thông tin trên sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường trong ngắn hạn, ảnh hưởng tâm lý thị trường trong giai đoạn đầu. Rủi ro tạo làn sóng “xả hàng” trước thời điểm luật có hiệu lực, đặc biệt ở nhóm đầu cơ đất nền và căn hộ đầu tư, làm áp lực giảm giá cục bộ. Các nhóm đầu cơ như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền các tỉnh bị ảnh hưởng nặng do biên lợi nhuận thấp hơn mà gánh thuế cao hơn.
Giá bất động sản trong ngắn hạn có thể biến động theo hai chiều: Người bán đẩy giá để bù thuế và nhóm người “cắt lỗ” để bán sớm. Điều này có thể gây nhiễu loạn giá trong ngắn hạn.
- TIN LIÊN QUAN
-
Chuyên gia: Thuế chuyển nhượng bất động sản không cấm đầu cơ 23/07/2025 - 12:33
Trước đây, nhà đầu tư lướt sóng chỉ chịu 2% trên giá bán. Nếu áp dụng theo dự thảo, nhà đầu tư không chứng minh được chi phí sẽ phải chịu mức thuế tới 10% trên giá bán khi nắm giữ bất động sản dưới 2 năm. Giao dịch ngắn hạn theo đó sẽ bị siết chặt.
Với mức thuế này, biên lợi nhuận của nhà đầu tư lướt sóng giảm đáng kể, nhất là khi tính thêm chi phí môi giới, lãi vay, phí chuyển nhượng...
Khi chính sách chưa áp dụng nhưng đã được công bố, nhiều nhà đầu tư sẽ tìm cách “thoát hàng” trước khi chịu thuế cao. Có thể xuất hiện làn sóng bán tháo quy mô nhỏ ở các vùng đầu cơ cao, tạo cú sốc cung - cầu ngắn hạn, đặc biệt là các dự án Second Home, nghỉ dưỡng chưa có sổ.
Đất nền mua trong giai đoạn 2021 - 2023 đang bị kẹt dòng tiền. Tình trạng này có thể khiến giá bất động sản thứ cấp giảm cục bộ, làm tăng áp lực lãi vay, nợ xấu gián tiếp lên các ngân hàng có dư nợ bất động sản.
Các nhóm tài sản mang tính đầu cơ cao sẽ chịu ảnh hưởng nặng, bao gồm các giao dịch mua bán bất động sản có giá trị lớn được thực hiện trong thời gian gần đây (trong vòng 5 năm trở lại đây); đất nền vùng ven, đất quy hoạch không rõ ràng; bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel – thường được mua với mục tiêu lợi nhuận 3 - 5 năm.
Sự thay đổi bất ngờ và mạnh về cơ chế thuế có thể làm giới đầu tư hoang mang, nhất là trong bối cảnh thanh khoản bất động sản vốn đã yếu. Tâm lý chờ đợi, hoãn giao dịch có thể lan rộng, khiến thị trường tiếp tục đóng băng một phần trong ngắn hạn.
Theo dữ liệu của Bộ Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), 70 - 80% giao dịch tại nhiều khu vực ven TP HCM trong giai đoạn 2021 - 2022 là đầu cơ, lướt sóng.
Các khu vực như Nhơn Trạch (Đồng Nai), Đức Hòa (Long An), Phú Mỹ (Bà Rịa – Vũng Tàu) có tỷ lệ đầu tư dưới hai năm chiếm phần lớn. Khi thuế tăng mạnh cho thời gian nắm giữ ngắn hạn, các khu vực này sẽ là điểm chịu điều chỉnh đầu tiên.
Giả định nhà đầu tư mua 1 căn nhà phố tại Hà Nội có giá mua 20 tỷ, giá bán 25 tỷ, chi phí xây dựng không có chứng từ hợp lệ
(Nguồn:FIDT).
Điều chỉnh lại cấu trúc dòng vốn trong dài hạn
Theo phân tích của nhóm nghiên cứu, chính sách này sẽ có nhiều tác động tích cực trong dài hạn, trước hết là khuyến khích nhà đầu tư nắm giữ tài sản lâu hơn, giảm tình trạng lướt sóng. Nếu đầu tư bất động sản trên 10 năm hoặc thừa kế vẫn áp mức thuế nhẹ là 2% và không ảnh hưởng đến người dân mua nhà để ở.
Những người yếu vốn, đầu tư theo phong trào sẽ phải rút lui, thanh lọc thị trường. Nhà đầu tư trung - dài hạn (đầu tư theo chu kỳ 7 - 10 năm) sẽ có lợi hơn về thuế so với người lướt sóng, qua đó góp phần điều chỉnh lại cấu trúc dòng vốn trong thị trường.
Chính sách mới sẽ hướng tới công bằng thuế, người đầu tư lời nhiều sẽ đóng nhiều, người mua để ở hoặc đầu tư dài hạn sẽ đóng. Cách tính này cần giống với cách đánh thuế lãi vốn (capital gains) tại các nước phát triển như Australia, Mỹ, Hàn Quốc, Singapore…, góp phần nâng chuẩn quản lý thị trường bất động sản và tăng thu cho ngân sách một cách hợp lý.
Nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản, một số quốc gia đã sử dụng các công cụ thuế để tăng chỉ phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế, trong đó có thuế TNCN.
Một số nước còn áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian mua, bán lại bất động sản. Nếu thời gian này diễn ra càng nhanh thì thuế suất càng cao, diễn ra chậm hơn thì thuế suất thấp hơn.
Tại Đức
Đức có hai sắc thuế chính để hạn chế đầu cơ bất động sản là thuế chuyển nhượng bất động sản và thuế thu nhập. Thuế thu nhập từ bất động sản áp dụng mức thuế suất từ 14% đến 42%.
Cá nhân mua bán bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập khi bất động sản được sở hữu trên 10 năm hoặc bất động sản không được xem là tài sản với mục đích kinh doanh.
Nếu cá nhân sở hữu bất động sản có hoạt động giao dịch bán bất động sản 3 lần trong vòng 5 năm thì tài sản này được xác định là bất động sản kinh doanh.
Tại Mỹ
Chính sách chống đầu cơ bất động sản tại Mỹ tùy thuộc vào luật pháp riêng tại từng tiểu bang. Thành phố San Francisco thuộc tiểu bang California quy định, nếu một người mua nhiều bất động sản và bán trong thời gian dưới 5 năm thì sẽ chịu mức thuế chuyển nhượng nhà là 24% nếu bán trong năm đầu tiên sau khi mua nhà, ở mức 22% nếu bán trong thời gian từ 1-2 năm, ở mức 20% nếu bán trong thời gian 2 - 3 năm, ở mức 18% nếu bán trong thời gian 3 - 4 năm và đến mức 14% nếu bất động sản được chuyển giao cho người khác 4 - 5 năm kể từ khi mua.
Tại Singapore
Đất mua đi, bán lại trong năm đầu tiên bị đánh thuế 100% trên giá trị chênh lệch mua, bán; sau 2 năm thì mức thuế suất là 50%; sau 3 năm là 25%.
Tại Đài Loan
Giao dịch bất động sản thực hiện trong năm đầu sau khi mua áp dụng thuế suất là 15%, thực hiện sau năm đầu và trong năm thứ hai sau khi mua thì thuế suất là 10%.
Tại Malaysia
Thuế thu nhập bất động sản từ việc thanh lý tài sản (theo luật có hiệu lực năm 2014) theo tỷ lệ và thời gian nắm giữ sau: 30% trong thời gian nắm giữ lên đến 3 năm; 20% cho thời gian nắm giữ trên 3 - 4 năm; 15% cho thời gian nắm giữ trên 4 - 5 năm.