Săn hàng ‘cắt lỗ’ trên thị trường địa ốc: Người mua cần lưu ý gì?

Săn hàng ‘cắt lỗ’ trên thị trường địa ốc: Người mua cần lưu ý gì?Vĩnh Chi-16/08/2026 11:00 (GMT+7)(VNF) - Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, chuyên gia bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng người mua hàng “cắt lỗ” trên thị trường địa ốc hiện nay không chỉ cần chú ý “săn hàng giá rẻ” còn cần phải “săn đúng tài sản, đúng người bán”.- Hiện, thị trường xuất hiện tình trạng chủ sở hữu“cắt lỗ”rất sâu đối với hầu hết các loại sản phẩm. Trong đó, đáng chú ý là việc “cắt lỗ” với các sản phẩm sắp được bàn giao - chủ sở hữu đang rao bán lại bằng giá trong hợp đồng, thậm chí dưới giá hợp đồng hàng chục %. Đâulà nguyên do dẫn đến hiện tượng này?Nguyên nhân lớn nhất hiện nay là áp lực dòng tiền của những người sử dụng đòn bẩy cao. Nhiều nhà đầu tư mua bất động sản bằng vốn vay và thời gian đầu được hưởng các chính sách ưu đãi như lãi suất thấp, ân hạn nợ gốc, thậm chí được chủ đầu tư hỗ trợ “đóng giùm” lãi suất nên tạo cảm giác “mình không phải đóng đồng nào” trong thời gian này. Nhưng khi các chính sách này kết thúc, người mua vừa phải bắt đầu trả nợ gốc, vừa phải chịu lãi suất thả nổi, khiến áp lực tài chính tăng lên rất mạnh.Hiện nay, sau thời gian ưu đãi, lãi suất vay mua nhà có thể lên khoảng 10,5%–11%/năm tại nhóm ngân hàng“Big4” (Vietcombank, VietinBank, Agribank, BIDV), 12%–13% tại một số ngân hàng thương mại cổ phần lớn, thậm chí 15%–16% tại một số ngân hàng nhỏ, tùy từng khoản vay và điều kiện cụ thể.Đặc biệt, với những dự án sắp bàn giao, đây lại là thời điểm người mua phải đưa vào một lượng tiền rất lớn để thanh toán các đợt cuối, nhận nhà và bắt đầu thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính. Nếu đúng lúc đó khoản vay chuyển sang lãi suất thả nổi, áp lực dòng tiền sẽ càng lớn. Vì vậy, một số chủ sở hữu buộc phải bán để thu hồi một phần vốn, giảm dư nợ và tránh khoản vay trở thành gánh nặng dẫn đến nợ xấu.Tuy nhiên, chúng ta cần rất thận trọng với khái niệm “cắt lỗ”. Không phải cứ bán thấp hơn giá hiện tại là cắt lỗ. Ví dụ, mua 9 tỷ đồng, sau đó tài sản tăng lên 11 tỷ đồng và hiện bán 10 tỷ đồng thì thực chất là cắt một phần lợi nhuận, chứ chưa chắc đã lỗ. Muốn xác định có thực sự cắt lỗ hay không, phải so sánh với giá giao dịch của chính sản phẩm đó tại thời điểm mua, cuối năm 2024 và cuối năm 2025, chứ không chỉ nhìn vào giá rao bán hiện tại.-Theo ông, đây đã là phải là thời điểm tốt để người mua/nhà đầu tư đi săn “hàng ngộp” chưa?Cơ hội đã bắt đầu xuất hiện, nhưng chưa phải cứ hàng giảm giá là mua. Đây là giai đoạn người mua nên bổ sung thêm ngoài “săn giá rẻ” còn cần “săn đúng tài sản, đúng người bán”.Thực tế, một số sản phẩm thứ cấp hiện đã thấp hơn khoảng 10%–15% so với mặt bằng cuối năm 2025, đặc biệt ở những trường hợp chủ sở hữu chịu áp lực đòn bẩy. Chẳng hạn, có căn nhà ở Bình Tân(TP. HCM)từng được trả 10,6 tỷ đồngcuối năm ngoái nhưng chủ không bán, nay đã giao dịch khoảng 9,4 tỷđồng. Một căn khác ở Bình Thạnh(TP. HCM)từng không chấp nhận mức 13 tỷ đồngthì nay giao dịch ở khoảng 12 tỷđồng. Với căn hộ khoảng 5 tỷđồng, việc nhà đầu tư thứ cấp phải giảm 300–500 triệu đồngcũng đã xuất hiện.Tuy nhiên, giảm 15% chưa đồng nghĩa với mua được giá hời. Giá phải rẻ so với giá trị thực và lịch sử giao dịch, chứ không chỉ rẻ hơn giá rao hiện tại. Người mua cần kiểm tra giá của chính bất động sản đó vào cuối năm 2024, cuối năm 2025 và tìm hiểu lý do chủ nhà phải bán.Đặc biệt, cần lưu ý rằng nhiều dự án ngay từ khi mở bán đã được định giá theo kỳ vọng tương lai, tức giá bán đã phản ánh một phần mức tăng giá dự kiến trong vài năm tới. Vì vậy, một sản phẩm sau 2–3 năm nếu được bán bằng, hoặc thậm chí thấp hơn giá sơ cấp ban đầu,chưa chắc đã là “món hời”; phải xem mức giá đó đã thực sự thấp hơn giá trị thị trường hay chỉ đang quay về mức giá hợp lý hơn.Nếu “săn hàng”, cần đặc biệt quan tâm đến người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại là bao nhiêu, đang ở thời kỳ cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi. Một người đang chịu áp lực trả nợ và cần thu hồi vốn sẽ có khả năng thương lượng hoàn toàn khác với người bán chỉ muốn chốt lời.-Ông có khuyến nghị gì đối với người “đi săn” trong bối cảnh hiện nay?Thứ nhất là săn người bán. Phải tìm hiểu người bán đang vay bao nhiêu, lãi suất hiện tại thế nào, đang được cố định hay đã chuyển sang lãi thả nổi và khi nào khoản vay bắt đầu chịu lãi thả nổi. Khi hiểu được áp lực dòng tiền của người bán, mình mới biết họ thực sự cần bán đến mức nào và đâu là mức giá có thể thương lượng.Thứ hai, phải phân biệt “cắt lỗ” với “giảm lãi”. Ví dụ một căn nhà mua 9 tỷđồng, sau đó tăng lên 11 tỷ đồngrồi hiện bán 10 tỷđồngthì không thể gọi đơn giản là cắt lỗ. Người mua phải nhìn vào giá giao dịch thực tế của chính bất động sản đó, ít nhất tại cuối năm 2024 và cuối năm 2025, chứ không chỉ nhìn giá rao hiện tại.Thứ ba, nếu sử dụng đòn bẩy không nên vay quá 50% giá trị tài sản và phải tính rất rõ mỗi tháng mình có bao nhiêu tiền để trả ngân hàng. Trong bối cảnh lãi suất đang được định hướng giảm, nếu vay thì có thể cân nhắc kỳ cố định khoảng một năm, đồng thời đàm phán mức phạt trả trước hạn thấp nhất có thể. Khi lãi suất giảm, ngườimuasẽ có thêm dư địa để cơ cấu hoặc vay lại với chi phí thấp hơn.Cuối cùng, ngườimuanên ưu tiên những sản phẩm có nhu cầu ở thực, đã có dân cư hoặc có khả năng thu hút dân về nhanh trong khoảng 3 năm, có thể ở hoặc cho thuê được, thay vì những sản phẩm quá xa chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá.Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!