Sửa Luật Đất đai: Đề xuất bỏ giá đất cụ thể, siết dự án chậm sử dụng đất

Trình bày tờ trình về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) tại kỳ họp thứ hai, Quốc hội khoá XVI, Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng cho biết, dự thảo luật tập trung sửa đổi, bổ sung nhiều quy định quan trọng liên quan đến thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chính sách tài chính đất đai, giá đất.

Trong đó, về thu hồi đất, dự thảo cơ bản kế thừa các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng theo Luật Đất đai năm 2024 và Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Đồng thời, dự thảo bổ sung một trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và hai trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Đáng chú ý, đối với đất thực hiện dự án đầu tư không được sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, dự thảo đề xuất thu khoản tiền lũy tiến tăng dần theo thời gian vi phạm. Trường hợp quá 60 tháng mà chủ đầu tư vẫn không đưa đất vào sử dụng, Nhà nước sẽ thực hiện thu hồi đất.

Đề xuất thêm cơ chế bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất

Liên quan đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo luật bổ sung các quy định nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi, hướng tới mục tiêu cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người dân.

Theo đó, người có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, đất có mục đích sử dụng khác hoặc bằng tiền.

Dự thảo cũng quy định người có đất bị thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ; được hoán đổi phần đất ở bị thu hồi sang diện tích còn lại của thửa đất hoặc sang phần diện tích thuộc thửa đất khác do mình có quyền sử dụng trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi.

Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu Nhà nước thu hồi cả phần diện tích còn lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét, quyết định.

Đối với các khu tái định cư, dự thảo quy định việc bố trí nhiều loại nhà ở, mức diện tích khác nhau, phù hợp với mức bồi thường và khả năng chi trả của người dân.

Bên cạnh đó, dự thảo sửa đổi quy định về hoàn trả kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước. Theo đề xuất, ngân sách nhà nước hoàn trả khoản kinh phí này thông qua hình thức khấu trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Phần còn lại được tính vào chi phí đầu tư; trường hợp dự án chấm dứt hoạt động thì được hoàn trả theo quy định.

Thẩm tra nội dung này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội Phan Văn Mãi cho biết, cơ quan thẩm tra đặc biệt quan tâm đến việc bảo đảm quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi.

Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, chủ trương chuyển mạnh từ tư duy "bồi thường tài sản bị thu hồi" sang "tái thiết cuộc sống cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất" được nêu tại Nghị quyết số 21-NQ/TW là định hướng quan trọng, tác động trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người dân.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị tiếp tục rà soát dự thảo luật, đồng thời quy định cụ thể trong các văn bản hướng dẫn thi hành để 'bảo đảm cải thiện nơi ở, điều kiện sống và sinh kế của người có đất ở bị thu hồi'.

Đặc biệt, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị làm rõ quy định về điều kiện được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư.

Theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, thuộc trường hợp bị thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần diện tích còn lại nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa, phải đáp ứng thêm điều kiện không còn đất ở, nhà ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất thu hồi mới được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tại khu tái định cư hay địa điểm khác.

Cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ cơ sở của quy định này, đồng thời rà soát để tránh cách hiểu khác nhau giữa điều kiện được bồi thường về đất và điều kiện được bố trí tại khu tái định cư.

Bỏ quy định về giá đất cụ thể, hoàn thiện cơ chế bảng giá đất

Một nội dung đáng chú ý khác của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là những thay đổi liên quan đến cơ chế xác định giá đất.

Theo tờ trình của Chính phủ, so với Luật Đất đai năm 2024, dự thảo không còn quy định về giá đất cụ thể và tổ chức tư vấn xác định giá đất.

Thay vào đó, dự thảo kế thừa và hoàn thiện quy định về nguyên tắc, căn cứ định giá đất của Nhà nước, bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, cách thức định giá đất theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất tại Luật Đất đai năm 2024, Nghị quyết số 254/2025/QH15 theo hướng thể chế quan điểm, chỉ đạo về chính sách tài chính đất đai, giá đất tại Nghị quyết số 21-NQ/TW.

Dự thảo cũng bổ sung các quy định về tỷ lệ thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường để xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tính tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi, cùng với cách thức xác định chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng.

Bộ trưởng Hoàng Thanh Tùng cho biết, việc Nhà nước quyết định giá đất phải bảo đảm tính trung thực, khách quan, công khai, minh bạch, phù hợp với mục tiêu phát triển trong từng thời kỳ; tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất và dựa trên dữ liệu đất đai cùng các dữ liệu chuyên ngành liên quan.

Đồng thời, chính sách giá đất phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Về nội dung này, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm hướng dẫn, chỉ đạo việc xây dựng bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và tỷ lệ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tỷ lệ bồi thường tại từng địa phương.

Theo cơ quan thẩm tra, việc xây dựng bảng giá đất cần bảo đảm có tăng, có giảm phù hợp với điều kiện thực tế, đồng thời tính đến khả năng tiếp cận đất đai của những người chưa có quyền sử dụng đất.

Chính sách giá đất cũng cần đáp ứng yêu cầu thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo sự đồng thuận trong xã hội và duy trì môi trường đầu tư, kinh doanh thuận lợi giữa các địa phương, vùng miền.

Liên quan đến thời điểm xác định giá đất đối với quỹ đất thanh toán cho các dự án thực hiện theo hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT), Ủy ban Kinh tế và Tài chính cho rằng cần xem xét vấn đề này trong tổng thể cơ chế triển khai dự án BT theo Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP) và các văn bản hướng dẫn thi hành.

Trong bối cảnh Luật PPP chưa được sửa đổi, bổ sung, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để có giải pháp phù hợp, kịp thời tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc đã được nhận diện trong quá trình thực hiện.

Việc tháo gỡ cần bảo đảm phát huy hiệu quả cơ chế huy động nguồn lực xã hội, đồng thời đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh tiến độ triển khai các công trình hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội.

Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị, nếu các vấn đề đã được nghiên cứu đầy đủ, có cơ sở rõ ràng, Chính phủ có thể xem xét sửa đổi ngay trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) hoặc đề xuất phương án khác nhằm kịp thời xử lý các vướng mắc phát sinh.