Sửa Luật Đấu giá tài sản: 'Không chỉ chống bỏ cọc mà còn phải ngăn dìm giá'

Đề xuất nâng tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm

Theo tờ trình Quốc hội khoá XVI về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi) tại kỳ họp thứ 2, Chính phủ cho biết việc sửa đổi luật nhằm thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng về phân cấp, phân quyền, cắt giảm và đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin, chuyển đổi số trong hoạt động đấu giá tài sản.

Dự án luật cũng hướng tới phát triển dịch vụ đấu giá theo cơ chế thị trường, nâng cao hiệu quả phòng, chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo là đề xuất nâng mức tiền đặt trước đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân lên từ 20% đến 50% giá khởi điểm.

Theo Chính phủ, quy định này được xây dựng trên cơ sở luật hóa các nội dung tại Nghị quyết số 66.11/2026/NQ-CP, nhằm tháo gỡ những bất cập trong hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, đặc biệt là tình trạng người tham gia trả giá cao bất thường rồi bỏ cọc, gây nhiễu loạn thị trường bất động sản.

Bên cạnh việc tăng mức tiền đặt trước, dự thảo luật còn bổ sung quy định người tham gia đấu giá đã nộp hồ sơ, tiền đặt trước hợp lệ và có mặt tại phiên đấu giá được coi là đồng ý trả giá ít nhất bằng giá khởi điểm.

Quy định này nhằm hạn chế tình trạng người không có nhu cầu mua tài sản thực sự vẫn tham gia đấu giá để trục lợi, làm ảnh hưởng đến tính minh bạch và hiệu quả của hoạt động đấu giá.

Đáng chú ý, dự thảo luật cũng bổ sung chế tài cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với cá nhân đã trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, dẫn đến việc bỏ cọc.

Đồng thời, trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm pháp luật về đấu giá hoặc pháp luật liên quan, khiến kết quả đấu giá bị hủy, sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại.

Lo ngại mức tiền đặt trước 50% làm giảm tính cạnh tranh

Thẩm tra dự án luật, Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội cơ bản đồng tình với sự cần thiết sửa đổi các quy định nhằm khắc phục tình trạng trả giá cao rồi bỏ cọc trong đấu giá quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra cho rằng việc nâng mức tiền đặt trước lên tối đa 50% giá khởi điểm cần được xem xét thận trọng.

Theo Ủy ban Kinh tế và Tài chính, mức tiền đặt trước tối đa 50% là tương đối cao, có thể tác động đến khả năng tiếp cận đấu giá của người dân, làm gia tăng chi phí vốn và ảnh hưởng đến mức độ cạnh tranh giữa các nhà đầu tư.

Do đó, cơ quan thẩm tra đề nghị Chính phủ bổ sung số liệu, đánh giá cụ thể về tình trạng người tham gia đấu giá trả giá cao nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, cũng như hiệu quả thực tế của việc tăng tiền đặt trước.

Đồng thời, cần làm rõ cơ sở lựa chọn khoảng tiền đặt trước từ 20% đến 50% và xây dựng tiêu chí xác định mức cụ thể trong từng trường hợp, bảo đảm hài hòa giữa yêu cầu ngăn ngừa vi phạm và duy trì môi trường đấu giá cạnh tranh, công bằng.

Liên quan đến việc xác định người trúng đấu giá, Ủy ban Kinh tế và Tài chính đề nghị phân định rõ các giai đoạn đăng ký tham gia, tham dự phiên đấu giá và thực hiện hành vi trả giá; đồng thời làm rõ hậu quả pháp lý, cách thức xử lý tiền đặt trước trong từng trường hợp.

Trường hợp tiếp tục duy trì cơ chế bốc thăm để xác định người trúng đấu giá, dự thảo luật cần quy định cụ thể điều kiện, phạm vi, trình tự, phương thức thực hiện và phương án xử lý khi tất cả người tham dự không chấp nhận bốc thăm.

Đối với việc xác định người trả giá liền kề, đặc biệt trong trường hợp có từ hai người trở lên cùng trả một mức giá khi đấu giá bằng bỏ phiếu hoặc đấu giá trực tuyến, cơ quan thẩm tra đề nghị bổ sung các tiêu chí khách quan như thời điểm trả giá hoặc dữ liệu kỹ thuật có thể kiểm chứng.

Trường hợp không thể xác định bằng các tiêu chí này, có thể áp dụng hình thức bốc thăm công khai nhằm bảo đảm minh bạch và hạn chế tranh chấp phát sinh.

Không chỉ xử lý bỏ cọc, cần ngăn chặn thông đồng, dìm giá

Thảo luận tại tổ Hà Nội trong khuôn khổ kỳ họp thứ 2, Quốc hội khoá XVI, nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với sự cần thiết sửa đổi Luật Đấu giá tài sản, nhất là trong bối cảnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai.

Tuy nhiên, các đại biểu cho rằng việc sửa đổi luật không nên chỉ tập trung vào hành vi trả giá cao rồi bỏ cọc, mà cần có giải pháp xử lý đồng bộ các hành vi thông đồng, dàn xếp, hạn chế cạnh tranh, dìm giá và can thiệp vào quá trình lựa chọn tổ chức đấu giá.

Bởi nếu chỉ siết chế tài đối với người trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ tài chính, trong khi chưa kiểm soát hiệu quả những hành vi làm sai lệch tính cạnh tranh ngay từ đầu, các bất cập trong hoạt động đấu giá sẽ khó được giải quyết triệt để.

Đại biểu Nguyễn Ngọc Việt đặc biệt lưu ý nguy cơ thông đồng, "quây suất", dìm giá trong hoạt động đấu giá tài sản.

Theo đại biểu, cần tăng cường kiểm soát toàn bộ quá trình tổ chức đấu giá, từ việc tiếp cận hồ sơ, cung cấp thông tin đến tiếp nhận đăng ký tham gia, nhằm ngăn chặn sự móc nối giữa người tham gia đấu giá, người có tài sản và tổ chức hành nghề đấu giá.

Đối với các hành vi cản trở người khác tham gia đấu giá hoặc thông đồng để không trả giá, đại biểu đề nghị xây dựng cơ chế phát hiện, thu thập chứng cứ và xử lý vi phạm phù hợp, bảo đảm tính khả thi khi áp dụng trên thực tế.

Liên quan đến đề xuất nâng mức tiền đặt trước lên 20 - 50% giá khởi điểm trong đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở cho cá nhân, đại biểu đồng tình với mục tiêu ngăn chặn đầu cơ, bỏ cọc nhưng cũng cảnh báo nguy cơ hạn chế sự tham gia của những người có nhu cầu thực sự.

Theo đó, nếu mức tiền đặt trước quá cao, một bộ phận người dân có nhu cầu mua đất có thể gặp khó khăn trong việc bố trí nguồn tài chính tham gia đấu giá. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận tài sản mà còn có thể làm giảm số lượng người tham gia và tính cạnh tranh của phiên đấu giá.

Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định rõ tiêu chí xác định mức tiền đặt trước phù hợp với từng trường hợp, đồng thời làm rõ cơ chế chuyển tiền đặt trước thành tiền đặt cọc, việc hoàn trả và xử lý tiền đặt cọc khi người trúng đấu giá không thanh toán hoặc kết quả đấu giá bị hủy không do lỗi của người tham gia.

Đối với chế tài cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, thời hạn cấm cần được xác định căn cứ vào tính chất, mức độ và hậu quả của hành vi vi phạm, tránh áp dụng thiếu phân biệt giữa các trường hợp.

Bên cạnh đó, các đại biểu cũng đề nghị hoàn thiện quy định về lưu trữ, kiểm tra dữ liệu điện tử, trách nhiệm xử lý sự cố kỹ thuật trong đấu giá trực tuyến nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch và an toàn của hoạt động đấu giá.

Đối với thủ tục đấu giá rút gọn, cần có cơ chế giám sát chặt chẽ để ngăn chặn việc cố tình chia nhỏ tài sản nhằm né tránh quy định về đấu giá trực tuyến bắt buộc hoặc các thủ tục cạnh tranh thông thường.

Các đại biểu cũng nhấn mạnh yêu cầu phân định rõ phạm vi điều chỉnh giữa Luật Đấu giá tài sản và các luật chuyên ngành, bảo đảm tính thống nhất với pháp luật về đất đai, quản lý tài sản công, khoáng sản và thi hành án dân sự.

Việc hoàn thiện dự án luật, theo các ý kiến thảo luận, cần hướng đến mục tiêu vừa ngăn chặn hiệu quả tình trạng đầu cơ, bỏ cọc, thông đồng và dìm giá, vừa bảo đảm quyền tham gia đấu giá bình đẳng, công khai của người dân và doanh nghiệp.

Qua đó, nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài sản, đặc biệt là đất đai, đồng thời hạn chế những tác động tiêu cực của hoạt động đấu giá đối với thị trường bất động sản.