Thanh khoản sụt sâu và tồn kho tăng, giá căn hộ vào đà giảm

Thanh khoản sụt sâu và tồn kho tăng, giá căn hộ vào đà giảmÁi Sa-21/08/2026 12:30 (GMT+7)(VNF) - Quý II/2026, nguồn cung bất động sản tiếp tục được bổ sung mạnh với hàng trăm dự án được cấp phép, hoàn thành và đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường. Tuy nhiên, thanh khoản lại suy giảm, tồn kho tăng và giá bán tại một số phân khúc bắt đầu điều chỉnh.Nguồn cung tăng mạnh, nhà ở xã hội đạt 77% mục tiêuBộ Xây dựng vừa công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2026. Theo Bộ này, trong quý II/2026, cả nước có 1.735 dự án nhà ở thương mại, dự án đầu tư hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất và dự án du lịch nghỉ dưỡng đang triển khai xây dựng, với tổng quy mô khoảng 878.589 căn, lô/nền.Trong đó, nguồn cung đang triển khai gồm 394.390 căn chung cư, 325.282 căn nhà ở riêng lẻ và 158.917 lô đất nền chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.Trong quý, có 72 dự án hoàn thành xây dựng, cung cấp khoảng 17.150 căn, lô/nền. Ngoài ra, 131 dự án với khoảng 59.073 căn đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm 33.832 căn chung cư và 25.241 căn nhà ở riêng lẻ. Lượng sản phẩm đủ điều kiện bán tăng 23,6% so với quý I và tăng 70,1% so với cùng kỳ năm 2025.Đáng chú ý, số dự án nhà ở thương mại được cấp phép xây dựng mới trong quý đạt 113 dự án, với khoảng 103.205 căn, trong đó có 69.588 căn chung cư và 33.617 căn nhà ở riêng lẻ. Quy mô này bằng 194,8% quý I/2026 và hơn 3 lần cùng kỳ năm trước.Ở phân khúc nhà ở xã hội, lũy kế đến nay cả nước có 875 dự án đang triển khai với quy mô khoảng 771.971 căn. Trong đó, 289 dự án đã hoàn thành, 270 dự án đang triển khai xây dựng và 316 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.Tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2026 đạt khoảng 77% chỉ tiêu của Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.Riêng quý II, cả nước có 62 dự án nhà ở xã hội được khởi công, với quy mô 65.065 căn. Lũy kế đến nay, số dự án đã khởi công đạt 270 dự án, tương ứng 269.409 căn.Giao dịch giảm, tồn kho tăng, giá bắt đầu điều chỉnhTrong bối cảnh nguồn cung được cải thiện, thanh khoản thị trường lại có xu hướng đi xuống.Theo số liệu báo cáo từ các địa phương, quý II/2026 cả nước có hơn 100.005 giao dịch bất động sản thành công, bằng 71,5% so với quý I và 63,7% so với cùng kỳ năm 2025.Trong đó, căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận 26.567 giao dịch, giảm 13,9% so với quý trước và 22,9% so với cùng kỳ. Đất nền có 73.438 giao dịch, giảm mạnh 32,6% so với quý I và 40,1% so với cùng kỳ năm trước.Lượng giao dịch bất động sản thành công trong quý II (Ảnh: Bộ Xây dựng).Thanh khoản giảm cũng kéo theo lượng hàng tồn kho tăng. Theo báo cáo của 25/34 địa phương, tồn kho bất động sản của chủ đầu tư trong quý II vào khoảng 39.284 căn/nền.Trong đó, tồn kho chung cư đạt 12.823 căn, tăng 22,2% so với quý I; nhà ở riêng lẻ là 15.313 căn, tăng 46,4%; đất nền đạt 11.148 nền, tăng 25,4%.Về giá, thị trường thứ cấp căn hộ chung cư trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I. Tại Hà Nội, giá bán bình quân khoảng 123 triệu đồng/m2; TP.HCM khoảng 108 triệu đồng/m2 và Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m2.Giá biệt thự, nhà liền kề tại nhiều địa phương cũng điều chỉnh giảm trong bối cảnh thanh khoản chậm.Đáng chú ý, đất nền dự án trên thị trường thứ cấp giảm khoảng 2-3% so với quý trước. Giá rao bán đất nền bình quân cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống khoảng 40 triệu đồng/m2. Tại TP.HCM, giá rao bán bình quân giảm gần 3%, còn khoảng 66 triệu đồng/m2.Giá chuyển nhượng tại nhiều dự án giảm phổ biến 3-6% so với quý trước, đặc biệt ở các sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra.Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao và xu hướng dòng tiền dịch chuyển sang những sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, có pháp lý rõ ràng, khả năng khai thác ổn định là những yếu tố chính khiến đất nền và một số phân khúc bất động sản bắt đầu chịu áp lực điều chỉnh.