Khi lỗi không phải của nhà đầu tư
Ông Đặng Thanh Sơn, Luật sư điều hành Công ty Luật DNA Việt Nam hẳn đã thở phào khi những câu hỏi rất khó của khách hàng về cách tính thời gian hoạt động, tiến độ của dự án bị chậm giao đất đã có những phương án trả lời rất thuận.
Trong Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2025 (Dự thảo Nghị định) vừa được Bộ Tài chính trình Chính phủ, phương án đang được đề xuất là quy định rõ trường hợp không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án.
Trong đó, nếu dự án bị chậm được bàn giao đất, nhà đầu tư không phải thực hiện thủ tục điều chỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư hoặc giấy chứng nhận đăng ký đầu tư đã cấp. Thời gian ghi tại quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất hoặc văn bản bàn giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho nhà đầu tư là căn cứ xác định thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư.
Cụ thể hơn, với trường hợp nhà đầu tư đã có quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, nhưng chậm được bàn giao đất, Dự thảo quy định, thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư được tính từ ngày bàn giao đất trên thực địa.
Đã nhiều lần ông Sơn phải gửi văn bản đề nghị hướng dẫn rõ điểm tính thời gian hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư. Vì mặc dù Nghị định 31/2021/NĐ-CP, Nghị định 239/2025/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư 2020 có quy định thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư tính từ ngày nhà đầu tư được quyết định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định chuyển mục đích sử dụng đất, song trong quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hay giấy chứng nhận đăng ký đầu tư của các dự án có sử dụng đất thường ghi nhận thời điểm tính thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện là 'ngày của quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, giấy chứng nhận đăng ký đầu tư'.
'Sự khác biệt này dẫn đến vướng mắc cho nhà đầu tư khi triển khai dự án, do không rõ thời điểm tính thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện sẽ áp dụng theo quy định nào', Luật sư Đặng Thanh Sơn lý giải.
Với phương án đang được Bộ Tài chính đề xuất tại Dự thảo Nghị định, lời giải không chỉ là thời điểm tính thời gian hoạt động, tiến độ của dự án, mà còn gỡ bỏ nhiều thủ tục điều chỉnh các quyết định liên quan, tạo thuận lợi cho nhà đầu tư trong các trường hợp chậm thực hiện không do lỗi của nhà đầu tư.
Những điểm thuận không chỉ dành cho các dự án có sử dụng đất. Trong trường hợp tiến độ, thời hạn hoạt động của dự án bị ảnh hưởng bởi quá trình thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, Dự thảo Nghị định cũng xác định rõ là, thời gian bị chậm đó không tính vào thời hạn hoạt động, tiến độ thực hiện của dự án đầu tư...
 |
Không gian chủ động cho các quyết định dài hạn
Đối với các nhà đầu tư, doanh nghiệp, những quy định liên quan đến tiến độ, thời hạn, cũng như các điều kiện gia hạn thời gian hoạt động dự án là những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược đầu tư. Trong văn bản kiến nghị gửi tới Bộ Tài chính trong quá trình góp ý cho Dự thảo Nghị định, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cũng dành mối quan tâm lớn tới các quy định này.
'Việc xác định dự án đầu tư có được gia hạn hay không rất quan trọng đối với nhà đầu tư, bởi nó quyết định chiến lược đầu tư và phương án tài chính của dự án', ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký VCCI chia sẻ quan điểm, khi trong phần góp ý gửi tới Bộ Tài chính hồi đầu tháng 2/2026 có nhiều câu hỏi của các doanh nghiệp về điều kiện, thủ tục, quy trình thực hiện.
Cũng phải nói rõ, Luật Đầu tư 2025 đã điều chỉnh các quy định về thời hạn hoạt động và tiến độ thực hiện dự án theo hướng linh hoạt và thuận lợi hơn cho nhà đầu tư. Ví dụ, khoản 1, Điều 31, Luật Đầu tư 2025 mở rộng đối tượng được áp dụng thời hạn hoạt động tối đa 70 năm cho các dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghệ cao, khu công nghiệp công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, dự án thuộc diện ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt. Luật cũng bổ sung cơ chế gia hạn theo hướng cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong quá trình thực hiện dự án đầu tư...
Câu trả lời đã có khi Dự thảo Nghị định có quy định hướng dẫn cụ thể đối với các trường hợp kéo dài hoặc gia hạn thời hạn hoạt động của dự án. Theo đó, đối với dự án đầu tư mà có thời hạn hoạt động dưới 50 năm hoặc 70 năm, thì trong thời gian 12 tháng trước khi hết thời hạn hoạt động của dự án, nhà đầu tư được lựa chọn một trong các thủ tục, gồm thủ tục điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án và thủ tục gia hạn thời hạn hoạt động của dự án.
Đối với dự án có thời hạn hoạt động là 50 năm hoặc 70 năm, nếu nhà đầu tư có nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án đầu tư, thì cũng trong thời gian 12 tháng trước khi hết hạn, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư xem xét, quyết định gia hạn thời hạn hoạt động của dự án đó.
Đồng thời, ông Hoàng Mạnh Phương, Phó vụ trưởng Vụ Pháp chế (Bộ Tài chính) cho biết thêm, Dự thảo Nghị định cũng sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện để được xem xét gia hạn dự án đầu tư theo hướng đơn giản hóa. Cụ thể, cơ quan nhà nước sẽ xem xét sự phù hợp của dự án với một trong các quy hoạch thuộc hệ thống quy hoạch, thay vì phải xem xét với nhiều loại quy hoạch, mục tiêu, định hướng phát triển... như quy định tại Nghị định số 31/2021/NĐ-CP.
Cơ hội cho nhà đầu tư có năng lực
Đặc biệt, ông Hoàng Mạnh Phương nhắc tới quy định mới được Luật Đầu tư 2025 bổ sung, đó là cho phép các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có khả năng thực hiện (hoặc không có nhu cầu tiếp tục thực hiện) được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cho nhà đầu tư khác.
Luật cũng bổ sung quy định về điều chỉnh hay xác định lại thời hạn hoạt động của dự án đầu tư trong trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư, mà thời hạn còn lại của dự án không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án đầu tư kinh doanh của nhà đầu tư nhận chuyển nhượng.
'Các quy định này tạo cơ chế thuận lợi cho nhà đầu tư mới có đầy đủ năng lực tài chính, điều kiện cần thiết để nhận chuyển nhượng để tiếp tục triển khai thực hiện dự án bị chậm tiến độ, hoặc không triển khai lâu ngày, tránh lãng phí nguồn lực đất đai, tài chính...', ông Phương nhấn mạnh.
Trong nhiều cuộc hội thảo về tình hình hoạt động kinh doanh, câu chuyện chuyển nhượng dự án luôn là điểm nóng. Nhiều doanh nghiệp chia sẻ, dù là nhu cầu có thực, nhưng việc chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất rất phức tạp.
Luật sư Vũ Anh Tuấn của Tập đoàn KN từng đặt câu hỏi làm sao để doanh nghiệp biết phải tuân thủ theo thủ tục, trình tự nào khi đang có 2 hệ thống quy định pháp luật áp dụng đối với việc chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. 'Thực tế, có những trường hợp các cơ quan chức năng đùn đẩy trách nhiệm không thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư', Luật sư Vũ Anh Tuấn phản ánh.
Bài toán khó trên đã trở nên rõ ràng khi Luật Đầu tư 2025 bổ sung quy định về việc thống nhất thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư đối với các dự án đã được đăng ký hoặc chấp thuận theo quy định của Luật Đầu tư.
Như vậy, ông Phương nhấn mạnh, quy định này giải quyết vấn đề vướng mắc của pháp luật về đầu tư và pháp luật kinh doanh bất động sản về thủ tục chuyển nhượng dự án bất động sản trong thời gian qua, chấm dứt tình trạng có dự án vừa phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, vừa phải thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án theo Luật Đầu tư, gây phức tạp và tốn kém thời gian, chi phí.
Cùng với đó, các quy định liên quan đến chấm dứt hoạt động dự án, xử lý các dự án chậm tiến độ sau thời gian gia hạn 24 tháng cũng được làm rõ. Các quy định này vừa tạo cơ chế để thúc đẩy triển khai dự án, vừa giúp cơ quan quản lý có căn cứ xử lý các trường hợp nhà đầu tư không thực hiện dự án theo cam kết.
Tất nhiên, đây cũng là cơ hội để các nhà đầu tư có năng lực tiếp cận và tái khởi động các dự án đang bị đình trệ, góp phần sử dụng hiệu quả hơn nguồn lực đất đai và vốn đầu tư.