Thời hạn nhà chung cư và bài toán quyền sở hữu tài sản

Dự thảo Luật Nhà ở hiện nay đã làm rõ sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi và các quyền sẽ được cụ thể hóa...

Thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn công trình là nội dung được bàn luận nhiều trong thời gian gần đây. Phát biểu tại hội thảo 'Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách', do trang Thông tin điện tử tổng hợp Việt Nam Mới và VietnamBiz tổ chức, bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), chia sẻ: Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định về niên hạn, thời hạn sử dụng nhà chung cư, nhưng cơ sở pháp lý chưa thực sự đầy đủ. 

Ví dụ, hiện nay, chúng ta quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thời hạn công trình, căn cứ pháp luật xây dựng và hồ sơ thiết kế, tuy nhiên lại chưa quy định rõ sau khi hết thời hạn sử dụng, người sở hữu tài sản có những quyền gì; hay có mất quyền sở hữu tài sản hay không. 

QUYỀN CỦA NGƯỜI SỞ HỮU KHI CHUNG CƯ HẾT NIÊN HẠN

Do vậy, bà Hằng cho biết Dự thảo Luật Nhà ở làm rõ sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, tài sản của người dân không bị mất đi. Điều thay đổi là những quyền này sẽ được cụ thể hóa. Trong đó, đối với nhà chung cư xây dựng trước năm 1994, khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có các quyền: một là nhận bồi thường bằng nhà ở phục vụ tái định cư; hai là được quyền mua nhà ở xã hội; hoặc ba là nhận bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân bổ mà mình sở hữu.

Đối với nhà chung cư xây dựng sau năm 1994, người dân có các quyền như: tiếp tục xây dựng, cải tạo lại nhà chung cư thành nhà chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí tại thời điểm hết hạn sử dụng. Việc này thực hiện trên cơ sở thảo luận, chia sẻ giữa các chủ sở hữu. Nếu chủ sở hữu không muốn đóng tiền xây dựng nhà mới, họ có quyền bán lại quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đó cho người khác. Người mua mới có quyền đóng góp kinh phí để xây dựng lại.

Trường hợp không tiếp tục đóng góp, họ có quyền được bồi thường bằng tiền đối với quyền sử dụng đất theo tỷ lệ phân chia diện tích sở hữu chung tại thời điểm phá dỡ công trình. Trường hợp khu vực nhà chung cư sau này được cơ quan quản lý nhà nước quy hoạch không còn được xây dựng nhà chung cư, người dân vẫn tiếp tục được ưu tiên và bồi thường quyền sử dụng đất.

'Quy định đưa ra trong Luật Nhà ở lần này nhấn mạnh đến tinh thần kế thừa luật hiện hành, đồng thời làm rõ hơn quyền của người sở hữu tài sản', bà Hằng chia sẻ.

Theo TS. Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, ĐBQH Khóa XVI, Nghị quyết 21 là một bước tiến hoàn thiện nhất về quy định pháp lý với sở hữu nhà chung cư. Các quy định làm rõ hơn quyền sở hữu của người dân đối với căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn sử dụng, hoặc không còn khả năng sử dụng, cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên trong xây dựng, phát triển công trình mới. 

Tuy nhiên, việc thể chế hóa quy định còn nhiều thách thức, đặc biệt cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận là vấn đề phải nghiên cứu kỹ. Nhà chung cư có hai khái niệm cần phân biệt: niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình và niên hạn sử dụng thực tế. Hai thời hạn này có thể không trùng nhau, nên cần quy định phù hợp nhằm bảo đảm quyền và lợi ích của người sở hữu nhà chung cư trong cả hai trường hợp.

GIÁ ĐẤT VÀ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

Song song với việc làm rõ quyền lợi của người sở hữu nhà chung cư, hội thảo cũng đi sâu bàn luận về giá đất . Ông Phan Đức Hiếu nhận định đất đai là nguồn lực đầu vào quan trọng, chiếm phần lớn chi phí trong hoạt động sản xuất, kinh doanh và sinh kế của người dân. Vì vậy, đất đai cần xác định là một nguồn lực quan trọng và giá đất cần được xác định phù hợp. Nghị quyết 21 tiếp tục đặt ra vấn đề về giá đất, đồng thời có sự thay đổi cả về vai trò của Nhà nước và phương pháp xác định giá đất.

Tại các dự thảo hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quyết định giá đất thể hiện tương đối rõ, nhưng phương pháp xác định giá đất lại chưa được thể hiện đầy đủ, nên cần làm rõ phương pháp xác định giá đất. Đồng thời, phân định nội dung nào quy định trong luật, nội dung nào giao cho văn bản dưới luật. Việc xác định giá đất có ý nghĩa quan trọng đối với quá trình hình thành giá bất động sản.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), trong cơ cấu giá bất động sản mà các đơn vị lập dự án và nhà đầu tư thường tính toán, giá trị đất chiếm khoảng 30–40%, thậm chí một số khu đất, tỷ lệ này có thể lên tới gần 50%.  Nếu điều tiết được giá đất, đưa giá đất về mức hợp lý thì giá bất động sản sẽ được điều tiết phù hợp hơn với nhu cầu thị trường. Điều này càng đáng chú ý khi xét đến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân có hoàn cảnh khó khăn.

Tuy nhiên, ông Đính cho rằng giá đất chỉ là một phần cấu thành giá bất động sản. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào những điều kiện khác. Thứ nhất là quá trình tạo ra bất động sản, bao gồm: thủ tục, quy chế, thể chế và việc những vấn đề này được giải quyết nhanh hay chậm. Thứ hai, nhu cầu thị trường, bao gồm: thị trường có nhu cầu hay không và các phân khúc bất động sản có đáp ứng, phù hợp với nhu cầu đó không. Ngoài ra, còn có mong muốn của người dân, chi phí vật liệu...

"Tất cả những yếu tố này đều tác động đến giá cuối cùng của bất động sản. Nếu các yếu tố được hỗ trợ bằng thể chế để lựa chọn đúng người có năng lực, đúng chủ đầu tư, đúng sản phẩm và đúng quy hoạch; đồng thời đáp ứng yêu cầu phát triển cũng như mong muốn của người dân, thì bất động sản sẽ có tính hợp lý, dễ đi vào đời sống và phù hợp với thị trường', ông Đính nhận định