Thu hồi diện tích còn lại của dự án: Không để 'đa số quyết định, thiểu số chịu thiệt'

Thu hồi diện tích còn lại của dự án: Không để 'đa số quyết định, thiểu số chịu thiệt'Ái Sa-04/09/2026 12:00 (GMT+7)(VNF) - Định hướng cho phép nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi chủ đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích và nhận được sự đồng thuận của đa số người sử dụng đất được kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ các dự án. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo cơ chế này chỉ thực sự hợp lý nếu quyền lợi của người dân được bảo đảm thỏa đáng, tránh nguy cơ “đa số quyết định, thiểu số chịu thiệt”.Gỡ điểm nghẽn cho dự án “da beo”Một trong những điểm nghẽn lớn nhất đối với các dự án bất động sản hiện nay là giải phóng mặt bằng. Không ít dự án dù đã thỏa thuận được phần lớn diện tích nhưng chỉ cần một hộ dân chưa đồng thuận, dự án sẽ rơi vào tình trạng “da beo”, không thể triển khai đồng bộ.Nghị quyết 21 về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan đã định hướng một cơ chế mới nhằm xử lý tình trạng này. Theo điểm 2.3 mục III, nhà nước được định hướng thu hồi phần diện tích còn lại của dự án nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện, trong đó có việc nhà đầu tư đã thỏa thuận được phần lớn diện tích dự án và nhận được sự đồng thuận của đại đa số người sử dụng đất trong phạm vi dự án.Với doanh nghiệp, đây được xem là một cơ chế có thể tạo ra thay đổi đáng kể trong bài toán giải phóng mặt bằng. Thay vì một vài trường hợp chưa đạt được thỏa thuận khiến toàn bộ dự án bị đình trệ, phần diện tích còn lại có thể được xử lý theo cơ chế thu hồi đất của nhà nước khi các điều kiện được đáp ứng.Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO EZ Property, cho rằng đây là định hướng có tính thực tiễn, bởi giải phóng mặt bằng hiện là một trong những khó khăn lớn nhất của nhiều dự án. Với những dự án thực hiện theo cơ chế thỏa thuận, chỉ một vài hộ dân không đồng ý cũng có thể khiến toàn bộ dự án không thể triển khai. Trong khi đó, nếu nhà nước thực hiện thu hồi đất theo đúng quy định, tiến độ giải phóng mặt bằng có thể được đẩy nhanh hơn.Theo vị doanh nhân, một dự án chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng gần như không thể triển khai đồng bộ, kéo theo chi phí tài chính tăng lên, tài sản và nguồn lực xã hội bị lãng phí. Nếu tình trạng kéo dài, điều này còn có thể tạo tiền lệ khiến công tác giải phóng mặt bằng của những dự án khác ngày càng khó khăn. “Đề xuất này tuy không mới nhưng luôn có tính thực tiễn, giúp gỡ vướng cho nhiều dự án đang bị treo”, ông Toản nhận định.Không để “đa số” trở thành sức ép với “thiểu số”Nhìn từ phía doanh nghiệp, việc nhà nước có thể thu hồi phần diện tích còn lại sẽ giúp giảm đáng kể rủi ro dự án bị đình trệ chỉ vì một số trường hợp không đạt được thỏa thuận. Nhưng từ phía người dân, đây lại là vấn đề cần được cân nhắc kỹ, bởi quyền sử dụng đất là một trong những tài sản có giá trị lớn nhất của mỗi người, mỗi gia đình, thậm chí đó có thể là tài sản tích cóp cả đời.Bàn về vấn đề trên, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, Trọng tài viên VIAC, cho rằng định hướng này khi được cụ thể hóa trong luật sẽ tạo ra tác động mạnh mẽ đối với người sử dụng đất.Theo ông Đức, cơ chế nào cũng có hai mặt. Với chủ đầu tư, việc nhà nước có thể thu hồi phần diện tích còn lại rõ ràng tạo thuận lợi cho quá trình triển khai dự án. Một quy định pháp luật hợp thức hóa thẩm quyền, điều kiện, thủ tục giải toả, thu hồi nhà đất, tuy nhiên nếu người không đồng ý mà vẫn buộc phải di dời thì quyền lợi chính đáng của họ bị ảnh hưởng.Đáng chú ý, ông Đức cảnh báo nguy cơ “thiểu số chịu thiệt” nếu chỉ căn cứ đơn thuần vào tỷ lệ đồng ý mà không có cách gì tự bảo vệ. Có thể xảy ra trường hợp nhóm đa số có thể chỉ có quyền về những phần diện tích giá trị thấp hoặc vị trí không thuận lợi nên dễ dàng chấp nhận phương án bồi thường. Trong khi đó, nhóm thiểu số có thể đang sở hữu những vị trí có giá trị cao hơn, chẳng hạn đất mặt đường, đất ở vị trí góc hoặc những khu vực có lợi thế kinh doanh. “Khi đó, nếu chỉ lấy tỷ lệ đồng thuận của đa số làm căn cứ để thu hồi toàn bộ diện tích đất, nhóm thiểu số có nguy cơ chịu thiệt lớn hơn”, ông nói.Theo ông, tài sản, cơ nghiệp, cuộc sống của ai đó không thể bỗng dưng “chịu thiệt hại” vì dựa vào sự biểu quyết của người khác. Đặc biệt, với việc biểu quyết trong trường hợp này, người dân hoàn toàn bị động, nằm ngoài mọi khả năng kiểm soát, tính toán. Điều này khác hẳn với cơ chế cổ đông mua cổ phần của công ty, họ đã biết trước tỷ lệ biểu quyết nên buộc phải chấp nhận, nhưng kể cả trong trường hợp đó, thì cổ đông vẫn còn “có quyền yêu cầu công ty mua lại cổ phần của mình”.“Vì vậy, vấn đề cốt lõi không nằm ở việc có bao nhiêu phần trăm người đồng ý, mà là người bị thu hồi đất có được bảo đảm quyền lợi và chịu thiệt hại đến mức nào. Điều quan trọng là vấn đề kinh tế, phải giải quyết quyền lợi một cách trọn vẹn, hợp lý, hợp tình thì mới bảo đảm an sinh và công bằng”, ông Đức nhấn mạnh.Từ góc độ này, mức bồi thường khi thu hồi đất được xem là yếu tố quyết định. Theo ông Đức, giá bồi thường phải sát với giá trị thị trường và đủ để người dân cảm thấy việc di chuyển mang lại lợi ích hoặc ít nhất không khiến họ bị thiệt nhiều về kinh tế.Ông cho rằng nếu một doanh nghiệp đưa ra phương án bồi thường đủ hấp dẫn, bảo đảm tốt hơn điều kiện sống hiện tại, người dân thậm chí mong muốn dự án được triển khai. Khi đó, việc giải phóng mặt bằng sẽ không còn phụ thuộc quá nhiều vào biện pháp hành chính.Đồng quan điểm về vai trò của chính sách bồi thường, ông Phạm Đức Toản cho rằng bảng giá đất khi thu hồi cần được xây dựng theo hướng tiệm cận thị trường để hạn chế xung đột lợi ích.Theo ông, thực tế có thể phát sinh tình trạng cùng một khu vực nhưng giá đất được sử dụng cho các mục đích khác nhau lại có khoảng cách lớn: người thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất có thể phải chịu mức giá cao, trong khi người bị thu hồi đất lại nhận mức bồi thường thấp hơn đáng kể. Khoảng cách này dễ tạo tâm lý bất công và khiến quá trình giải phóng mặt bằng trở nên khó khăn hơn.Bên cạnh tiền bồi thường, tái định cư cũng là yếu tố quan trọng khi giải phóng mặt bằng. Một phương án tái định cư có vị trí phù hợp, hạ tầng tốt, bảo đảm điều kiện sinh hoạt và cơ hội tiếp cận các dịch vụ thiết yếu sẽ giúp giảm đáng kể tâm lý e ngại của người dân.Thực tế cho thấy, người dân không chỉ cân nhắc số tiền nhận được mà còn tính đến việc sau khi rời nơi ở cũ, cuộc sống sẽ thay đổi như thế nào, công việc có bị ảnh hưởng hay không, con cái học tập ra sao và các mối quan hệ cộng đồng có bị xáo trộn.Do đó, nếu cơ chế thu hồi phần diện tích còn lại được luật hóa, giới chuyên gia cho rằng cần thiết kế đồng thời hai lớp bảo đảm. Một mặt, phải có ngưỡng đồng thuận đủ chặt chẽ, tránh tình trạng một dự án chỉ đạt tỷ lệ rất thấp nhưng vẫn có thể áp dụng cơ chế thu hồi bắt buộc. Mặt khác, quyền lợi của những người không đồng thuận phải được bảo vệ bằng cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư minh bạch, công bằng.