Tín dụng tăng tốc vào bất động sản

Tín dụng tăng tốc vào bất động sảnVĩnh Chi-26/08/2026 15:43 (GMT+7)(VNF) - Hàng trăm nghìn tỷ đồng đã được hệ thống ngân hàng bơm vào thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2026, một diễn biến được đánh giá là tất yếu trong bối cảnh dự án mới mọc lên như nấm sau mưa.Hệ thống ngân hàng đang cho vay bất động sản như thế nào?Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 6/2026, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 5,14 triệu tỷ đồng, tăng 8,3% so với cuối năm 2025, cao hơn mức tăng tín dụng chung và chiếm 25,5% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế. Như vậy, trong nửa đầu năm 2026, các ngân hàng đã bơm thêm 427.000 tỷ đồng vào thị trường bất động sản.Thống kê của Đầu tư Tài chính – VietnamFinance cho thấy có 12 ngân hàng hạch toán chi tiết dư nợ cho vay bất động sản bao gồm: VPBank, Techcombank, HDBank, TPBank, BVBank, LPBank, PGBank, KienlongBank, MB, SHB, VIB, MSB. Đến ngày 30/6/2026, tổng giá trị cho vay bất động sản của 12 ngân hàng này đạt khoảng 1,14 triệu tỷ đồng, tăng 21% so với đầu năm, tương đương tăng hơn 197.900 tỷ đồng.Trong 12 ngân hàng trên, duy chỉ KienlongBank suy giảm giá trị cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 (giảm 46%). Với 11 ngân hàng còn lại, các đơn vị tăng cho vay mạnh nhất là: VIB (tăng 58%), TPBank (tăng 54%), VPBank (tăng 42%), MB (tăng 38%), MSB (tăng 13%), HDBank (tăng 12%)… Ngân hàng tăng trưởng cho vay thấp nhất là LPBank (chỉ 2%).Xét giá trị tuyệt đối, VPBank có dư nợ cho vay bất động sản lớn nhất trong số 12 ngân hàng với 295.771 tỷ đồng. Theo sau là SHB với 221.908 tỷ đồng, Techcombank với 212.311 tỷ đồng, MB với 167.468 tỷ đồng. Chỉ 4 ngân hàng này đã có dư nợ tới 897.458 tỷ đồng, chiếm gần 79% tổng dư nợ cho vay bất động sản của nhóm được thống kê.Các ngân hàng có giá trị cho vay thấp hơn lần lượt là: HDBank (78.710 tỷ đồng), TPBank (49.822 tỷ đồng), VIB (33.299 tỷ đồng), MSB (32.167 tỷ đồng), BVBank (25.048 tỷ đồng), LPBank (15.373 tỷ đồng), PGBank (5.343 tỷ đồng), KienlongBank (4.171 tỷ đồng).Xét về tỷ trọng, các ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản lớn nhất trong cơ cấu dư nợ là: SHB (33,6%), BVBank (30%), VPBank (25,47%), Techcombank (25%). Các ngân hàng có tỷ trọng nhỏ hơn là: TPBank (14,73%), MB (13,64%) HDBank (11,94%), PGBank (11%), VIB (8,39%), KienlongBank (5,37%) và thấp nhất là LPBank (3,58%).Trong số này, các ngân hàng tăng tỷ trọng nhanh nhất trong 6 tháng đầu năm 2026 là: TPBank (tăng 4,19 điểm %), VPBank (tăng 3,5 điểm %), MB (tăng 2,46 điểm %), BVBank (tăng 2,28 điểm %), PGBank (tăng 1,22 điểm %).Ngược lại, các ngân hàng giảm tỷ trọng là: KienlongBank (giảm 5,47 điểm %), Techcombank (giảm 1,97 điểm %), HDBank (giảm 0,9 điểm %), LPBank (giảm 0,27 điểm %).Dấu hiệu đáng báo độngTrao đổi với Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, PGS.TS Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học - Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng việc tín dụng bất động sản tăng trưởng nhanh hơn tín dụng chung là một dấu hiệu đáng báo động, dù cho một phần nguyên nhân đến từ hiện trạng khách quan là sự mở rộng nhanh chóng của nguồn cung bất động sản trong thời gian qua.“Các doanh nghiệp ồ ạt lập dự án, dự án cũ bán chưa xong đã vay mới để mở dự án tiếp theo. Năng lực tài chính của một doanh nghiệp bình thường, về cơ bản, không đáp ứng được nhu cầu đầu tư lớn như vậy, nên họ chủ yếu phải dựa vào vay vốn ngân hàng. Điều này kéo tỷ lệ đòn bẩy tài chính của các doanh nghiệp lên mức cao, thậm chí rất cao, gây rủi ro không chỉ cho chính doanh nghiệp mà còn cho hệ thống ngân hàng và nền kinh tế”, ông Thế Anh bình luận.Điều đáng nói hơn nữa là để thu xếp được khoản vay lớn từ ngân hàng, các doanh nghiệp bất động sản sẵn sàng trả lãi suất cao. Với khả năng đẩy giá sản phẩm tăng để bù đắp chi phí, các doanh nghiệp bất động sản ít bị lãi suất cao đe doạ đến biên lợi nhuận của dự án. Ở phía còn lại, các ngân hàng cũng ưa thích cho các doanh nghiệp bất động sản vay vì con số giải ngân lớn, lợi suất cao, lại có tài sản bảo đảm là các dự án hình thành trong tương lai. Tình trạng này tạo ra hiện tượng lấn át của bất động sản đối với các lĩnh vực khác, nhất là với lĩnh vực sản xuất.Một vấn đề đáng chú ý được PGS.TS Phạm Thế Anh chỉ ra là tình trạng tập trung rủi ro. Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, trong ít nhất 2 năm trở lại đây, quá nửa tổng nguồn cung sản phẩm toàn thị trường nằm trong tay một số “ông lớn”, đồng nghĩa với việc phần lớn tín dụng đang tập trung vào các đơn vị này. Đây là điều rất đáng quan ngại, bởi trong trường hợp các tập đoàn lớn xảy ra khủng hoảng, hệ luỵ sẽ rất nặng nề. Ngoài ra, điều này cũng tạo nên sự bất bình đẳng trong tiếp cận tín dụng, ngay trong chính lĩnh vực bất động sản.Trong một cuộc trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance hồi tháng 6/2026, một giám đốc công ty bất động sản quy mô vừa, có trụ sở tại Hà Nội, than thở việc vay mượn ngân hàng khá khó khăn, không chỉ vì lãi vay rất cao mà còn là không vay được. “Room gần như hết, nhất là với các doanh nghiệp nhỏ và vừa, vì đã ưu tiên dành cho doanh nghiệp lớn. Để được cho vay, chúng tôi phải chấp nhận trả thêm lãi”, vị doanh nhân này nói.Đánh giá về triển vọng tín dụng bất động sản trong nửa cuối năm 2026, PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng sự gia tăng là điều gần như chắc chắn, bởi các đại dự án vẫn đang được triển khai và đề xuất triển khai. Bên cạnh đó, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép 25 ngân hàng loại trừ tín dụng cho nhà ở xã hội, khu công nghiệp, khu chế xuất ra khỏi hạn mức tín dụng bất động sản; cho phép loại trừ dư nợ 18 dự án của Vingroup, Sun Group, Masterise Group ra khỏi room tín dụng (trong đó có 2 dự án khu đô thị tại Phú Quốc có nhu cầu vốn lên tới 96.573 tỷ đồng).Tuy nhiên, ông Thế Anh nhìn nhận quy mô tín dụng bất động sản có thể khó được “đong đếm” chính xác, bởi không loại trừ khả năng các ngân hàng “lách” cho vay bất động sản dưới hình thức cho vay tiêu dùng. Vì vậy, việc kiểm soát tín dụng bất động sản luôn phải là một trong những trọng tâm trong công tác điều hành tiền tệ.“Thực tế, Ngân hàng Nhà nước có đầy đủ công cụ để kiểm soát. Song với việc chính sách tiền tệ đang cùng lúc thực hiện nhiều nhiệm vụ, trong từng giai đoạn, từng thời điểm, việc điều hành rất khó được toàn vẹn để hiện thực hoá các mục tiêu”, PGS.TS Phạm Thế Anh nhận định.