Quy hoạch – Hạ tầng

TOD đẩy giá BĐS tăng: Làm sao thu lợi tỷ USD từ đất, lấy vốn đầu tư metro?

Vietnamfinance
· 10 giờ trước

Gian nan giải bài toán vốn

TOD TP.HCM Khi những đoàn tàu metro bắt đầu lăn bánh, giá trị của các khu đất quanh nhà ga có thể thay đổi đáng kể. Một khu dân cư từng cách xa trung tâm nay có thêm khả năng kết nối, những khu đất thương mại trở nên hấp dẫn hơn, các dự án bất động sản có cơ hội gia tăng giá trị. Nhưng phía sau sự thay đổi ấy là câu hỏi không dễ trả lời. Ai sẽ được hưởng phần giá trị đất tăng thêm và bao nhiêu trong số đó có thể quay trở lại đầu tư cho chính tuyến metro?

Đây là bài toán mà TP.HCM phải giải quyết khi bước vào giai đoạn phát triển mạng lưới đường sắt đô thị quy mô lớn. Theo kế hoạch được công bố tháng 8/2026, thành phố đặt mục tiêu hoàn thành 8 tuyến đường sắt đô thị ưu tiên trong giai đoạn 2026 đến 2030, nâng tổng chiều dài mạng lưới lên khoảng 255km.

Nếu chỉ trông chờ vào nguồn thu ngân sách, tiến độ phát triển metro khó tránh khỏi sức ép cạnh tranh vốn với các công trình hạ tầng, y tế, giáo dục và an sinh xã hội. 

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn - Chủ tịch Ngo Viet Architects & Planners cho rằng, quy mô đầu tư cho thấy sức ép tài chính rất lớn. Riêng 3 dự án gồm metro số 1 đoạn Thành phố mới Bình Dương đến Suối Tiên, metro số 2 đoạn Thủ Dầu Một đến TP.HCM và metro số 6 giai đoạn 1 đã có tổng vốn sơ bộ khoảng 254.530 tỷ đồng, dự kiến đầu tư bằng ngân sách.

Nếu chỉ trông chờ vào nguồn thu ngân sách, tiến độ phát triển metro khó tránh khỏi sức ép cạnh tranh vốn với các công trình hạ tầng, y tế, giáo dục và an sinh xã hội. Trong khi đó, đầu tư đường sắt đô thị không chỉ tạo ra doanh thu vận tải mà còn làm thay đổi khả năng khai thác đất đai dọc tuyến.

Chính sự thay đổi này mở ra cơ hội phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), trong đó giá trị gia tăng từ đất có thể trở thành nguồn lực tài chính phục vụ xây dựng hạ tầng.

Nghị quyết 188/2025/QH15 của Quốc hội đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng. Theo Điều 9, TP.HCM được thu và sử dụng 100% khoản thu từ diện tích sàn xây dựng tăng thêm, khai thác giá trị đất tăng thêm trong khu vực TOD và phí cải thiện hạ tầng để phát triển đường sắt đô thị, giao thông công cộng cùng hạ tầng kết nối.

Đáng chú ý, Nghị quyết 56/2026/NQ-HĐND, có hiệu lực từ ngày 1/10/2026, tiếp tục hoàn thiện cơ chế quy hoạch TOD. Theo thông tin trong tài liệu, thành phố được tăng hệ số sử dụng đất tối đa 1,5 lần tại các khu vực đáp ứng điều kiện, giảm tối đa 50% chỉ tiêu bãi đỗ xe và khai thác không gian ngầm, không gian trên cao.

Những cơ chế này có thể làm gia tăng hiệu quả khai thác đất quanh nhà ga. Tuy nhiên, quyền thu một phần giá trị đất tăng thêm chưa đồng nghĩa với việc ngân sách lập tức có thêm nguồn tiền. Thành phố vẫn phải xác định quỹ đất có thể khai thác, giá trị tăng thêm thực tế, chi phí bồi thường, tái định cư, đầu tư hạ tầng và thời điểm phát sinh nguồn thu.

Nếu các khoản thu chỉ hình thành sau khi metro hoàn thành, bài toán vốn đầu tư ban đầu vẫn còn nguyên. Vì vậy, cần tính toán dòng tiền theo từng giai đoạn, thay vì mặc nhiên coi giá trị bất động sản kỳ vọng là nguồn vốn đã sẵn có.

Cần cơ chế chia sẻ lợi ích

TSKH. KTS Ngô Viết Nam Sơn nhấn mạnh, TP.HCM cần sớm có cơ chế hình thành một tổ chức hợp tác công tư để phát triển metro và TOD cùng nhau.

Đề xuất này chạm đến điểm nghẽn trong tổ chức thực hiện. Metro và đô thị quanh nhà ga có quan hệ mật thiết nhưng thường liên quan đến nhiều cơ quan quản lý, nhà đầu tư và nguồn vốn khác nhau. Nếu thiếu đầu mối điều phối đủ thẩm quyền, tiến độ giải phóng mặt bằng, xây dựng đường sắt và phát triển bất động sản dễ bị lệch pha.

TS. KTS Vũ Việt Anh - Phó Chủ tịch Hội Kiến trúc sư TP.HCM cảnh báo, việc xây metro xong mới phát triển nhà ở hoặc hoàn thành nhà ở khi metro chưa có đều dẫn đến những bất cập. Theo đó, 2 quá trình phải được giải quyết đồng bộ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đỗ Dũng - Đồng sáng lập, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế EnCity cho rằng, không nên triển khai dàn trải mà phải chọn các tuyến chiến lược dựa trên dữ liệu và dự báo nhu cầu. Điều này đặc biệt quan trọng với bài toán tài chính TOD. Không phải khu đất nào gần nhà ga cũng đủ sức tạo nguồn thu lớn. Giá trị khai thác phụ thuộc vào vị trí, nhu cầu sử dụng, khả năng kết nối, pháp lý đất đai và sức mua của thị trường.

TP.HCM sớm có cơ chế hình thành một tổ chức hợp tác công tư để phát triển metro và TOD cùng nhau.

Để thu hút nguồn lực tư nhân, kiến trúc sư Ngô Anh Vũ - Phó Viện trưởng Viện Quy hoạch Xây dựng TP.HCM, cho rằng cần công khai cơ chế và yêu cầu lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm xây dựng, quản lý và vận hành dự án.

Theo đó, hợp tác công tư (PPP) phải được thiết kế trên cơ sở phân chia rủi ro và lợi ích minh bạch. Nhà đầu tư cần biết trách nhiệm bỏ vốn, thời hạn khai thác, nghĩa vụ xây dựng hạ tầng và điều kiện thu hồi vốn. Nhà nước phải xác định rõ phần giá trị đất thuộc lợi ích công cộng, tránh tình trạng ưu đãi quyền phát triển bất động sản nhưng không thu lại được nguồn lực tương xứng.

Một giải pháp cần được nghiên cứu là tổ chức đấu giá, đấu thầu công khai những quỹ đất đủ điều kiện quanh nhà ga, đồng thời lượng hóa khoản thu từ diện tích sàn tăng thêm và giá trị hạ tầng tạo ra. Nguồn thu phải được quản lý minh bạch, ưu tiên tái đầu tư cho metro, kết nối giao thông, không gian công cộng và hạ tầng xã hội.

Đặc biệt, phát triển TOD không thể chỉ tính lợi nhuận của doanh nghiệp hay khoản thu ngân sách. Khi giá đất và giá thuê mặt bằng tăng, người thu nhập thấp và các hộ kinh doanh nhỏ có nguy cơ mất khả năng tiếp tục sinh sống, buôn bán tại khu vực vốn gắn bó nhiều năm.

Vì vậy, quỹ đất dành cho nhà ở xã hội, nhà cho thuê phù hợp thu nhập và không gian kinh doanh chi phí thấp cần được xác định ngay trong quy hoạch, thay vì chờ đến khi giá bất động sản đã tăng cao mới tìm giải pháp khắc phục.

Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, muốn biết TOD TP.HCM có thực sự mở được nút thắt vốn hay không, thành phố cần công khai 4 con số tại từng khu vực nhà ga. Đó là giá trị đất tăng thêm, nguồn thu ngân sách có thể thu hồi, chi phí đầu tư và nghĩa vụ của nhà đầu tư, cùng phần nguồn lực được dành lại cho cộng đồng.

Metro có thể tạo ra giá trị đất lớn, nhưng giá trị ấy chỉ trở thành nguồn lực phát triển khi có cơ chế thu hồi và phân phối hợp lý. Nếu làm được, TOD sẽ giúp TP.HCM giảm dần sự phụ thuộc vào ngân sách, đồng thời mở rộng mạng lưới giao thông công cộng. Ngược lại, nếu lợi ích chủ yếu chảy vào giá bất động sản, thành phố có thể đối diện nghịch lý khi tiền công xây dựng metro nhưng phần địa tô gia tăng lại không được huy động tương xứng để tiếp tục phát triển hạ tầng.