Thay vì tiếp tục dồn nén dân cư vào khu vực trung tâm hiện hữu, các cực tăng trưởng mới sẽ được hình thành dọc theo những hành lang giao thông chiến lược. Ảnh: TT.
Tái cấu trúc đô thị
Trong nhiều năm qua, khu vực lõi trung tâm TP.HCM liên tục đối mặt với áp lực hạ tầng. Dân số tăng nhanh, mật độ xây dựng dày đặc trong khi quỹ đất dành cho giao thông, công viên và không gian công cộng ngày càng hạn chế.
Thực tế này khiến việc tiếp tục gia tăng các công trình cao tầng tại khu vực trung tâm trở thành bài toán khó nếu muốn đảm bảo chất lượng sống và sức cạnh tranh của đô thị trong dài hạn.
Trong bối cảnh đó, tại buổi tiếp xúc cử tri sau kỳ họp thứ nhất, Quốc hội khóa XVI mới đây, Bí thư Thành ủy TP.HCM Trần Lưu Quang cho hay chủ trương của lãnh đạo TP.HCM là không xây thêm chung cư cao tầng ở khu vực trung tâm, khu vực đông dân cư. Những khu đất rộng ưu tiên làm công viên, không gian công cộng phục vụ cộng đồng.
Thông điệp này không chỉ là một quyết định mang tính quy hoạch đơn thuần, mà còn phản ánh sự thay đổi trong tư duy phát triển đô thị của TP.HCM khi thành phố đang chuyển từ mô hình tập trung sang mô hình đa trung tâm, mở rộng không gian phát triển ra các khu vực vệ tinh được kết nối bằng hệ thống hạ tầng hiện đại.
Thực tế, Nghị quyết số 09-NQ/TW của Bộ Chính trị về xây dựng và phát triển TPHCM trong kỷ nguyên mới cũng đặt ra yêu cầu quy hoạch, phát triển một số đô thị mới là vệ tinh của vùng đô thị trung tâm Thành phố theo hướng hiện đại, thông minh, môi trường sinh thái tốt, số hoá tối đa, hạ tầng đồng bộ, hình thành đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt, để mở rộng không gian phát triển của Thành phố, trở thành các đô thị kiểu mẫu về chất lượng sống hàng đầu Việt Nam và khu vực.
Cùng với đó là quy hoạch có tính liên thông, kết nối các khu vực: Trung tâm Thành phố, ven sông, ven biển, các mô hình phát triển đô thị gắn kết với giao thông công cộng (TOD).
Như vậy, thay vì tiếp tục dồn nén dân cư vào khu vực trung tâm hiện hữu, các cực tăng trưởng mới sẽ được hình thành dọc theo những hành lang giao thông chiến lược. Điều này cũng phù hợp với xu hướng phát triển đô thị của nhiều thành phố lớn trên thế giới, nơi khu vực lõi được ưu tiên cho các không gian công cộng, dịch vụ chất lượng cao và hoạt động kinh tế có giá trị gia tăng lớn, trong khi dân cư được phân bổ về các đô thị vệ tinh kết nối thuận lợi bằng giao thông công cộng.
Chuyên gia tài chính Huỳnh Trung Minh khẳng định, hạ tầng giao thông đang tạo ra hiệu ứng cộng hưởng rõ rệt cho thị trường. Những khu vực có hạ tầng giao thông tốt sẽ dễ cho thuê, dễ bán, thanh khoản cao. Ngân hàng cũng có thể nâng tỷ lệ cho vay trên tài sản đảm bảo và áp dụng mức lãi suất thấp hơn đối với các tài sản này, ông phân tích.
Theo ông Minh, trong tương lai, khái niệm trung tâm sẽ không còn được xác định đơn thuần bằng vị trí địa lý. Một khu vực có khả năng kết nối thuận tiện với mạng lưới giao thông công cộng, sở hữu đầy đủ tiện ích và dịch vụ hoàn chỉnh hoàn toàn có thể trở thành một trung tâm mới của đô thị.
Chính vì vậy, mô hình TOD đang được xem là lời giải cho bài toán phát triển của TP.HCM trong giai đoạn tới. Khi nhà ở, thương mại, văn phòng và dịch vụ được phát triển đồng bộ quanh các nhà ga metro, người dân có thể tiếp cận việc làm và các tiện ích thiết yếu mà không cần phụ thuộc quá nhiều vào phương tiện cá nhân.
Xu hướng này cũng dự kiến đang tác động trực tiếp đến cơ cấu nguồn cung nhà ở TP.HCM trong tương lai. Savills Việt Nam dự báo, trong giai đoạn 2026 - 2028, TP.HCM dự kiến bổ sung khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án mới.
Đáng chú ý, khu Đông dự kiến chiếm khoảng một nửa nguồn cung nhờ lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện.
Đặc biệt, khi các dự án giao thông trọng điểm kết hợp với mô hình TOD và hiệu ứng lan tỏa từ sân bay Long Thành, thị trường sẽ từng bước hình thành các cực tăng trưởng mới, góp phần mở rộng nguồn cung nhà ở một cách bền vững hơn trong dài hạn.
Vùng ven đón cơ hội mới
Không chỉ các khu vực thuộc địa giới TP.HCM, những địa phương nằm trong vùng đô thị mở rộng cũng đang hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển này. Trong bức tranh đó, TP. Đồng Nai nổi lên như một trong những địa phương hưởng lợi rõ nét nhất nhờ vị trí cửa ngõ phía Đông cùng hệ thống hạ tầng liên vùng đang được đầu tư mạnh mẽ.
Một trong những động lực lớn nhất đến từ hệ thống hạ tầng quy mô đang được đẩy mạnh triển khai, trong đó, sân bay Long Thành tiếp tục là tâm điểm. Khi đi vào vận hành vào cuối năm nay, sân bay này được kỳ vọng trở thành trung tâm trung chuyển hàng không quốc tế của khu vực, kéo theo nhu cầu phát triển mạnh mẽ về đô thị, thương mại, dịch vụ và nhà ở chất lượng cao cho cộng đồng chuyên gia quốc tế.
Song song đó, hàng loạt dự án như Vành đai 3, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây mở rộng hay tuyến Metro Suối Tiên – sân bay Long Thành, Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh (Hương lộ 2), cầu Long Hưng kết nối trực tiếp TP.HCM - Đồng Nai đang định hình mạng lưới giao thông liên vùng. Các công trình này không chỉ rút ngắn khoảng cách di chuyển mà còn tạo ra sự dịch chuyển mới về dân cư và dòng vốn đầu tư.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam nhận định, trong giai đoạn tới, hạ tầng sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển bền vững hơn của thị trường bất động sản từ năm 2026.
Bên cạnh đó, việc Đồng Nai trở thành Thành phố trực thuộc Trung ương mở ra kỳ vọng về một cực tăng trưởng quốc gia mới. Điều này thúc đẩy nhu cầu phát triển các đại đô thị hiện đại, sinh thái để đáp ứng tiêu chuẩn sống của cộng đồng cư dân mới.
Sự chuyển động của hạ tầng cũng kéo theo sự thay đổi đáng kể trong tâm lý nhà đầu tư. Sau giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào kỳ vọng, người mua hiện ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ hiện hữu, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác thực tế.
Một trong những dự án đáng chú ý là đại đô thị Aqua City nằm trên mặt tiền Hương lộ 2 – nay là Đại lộ Nguyễn Hữu Cảnh. Nhiều doanh nghiệp lớn khác cũng đã đầu tư mạnh vào Đồng Nai như Thăng Long Real Group khởi công dự án Fiato Airport City hay Gamuda Land giới thiệu dự án Spring Ville tại Nhơn Trạch; Sun Group có các tổ hợp đô thị - du lịch quy mô hàng trăm ha tại Biên Hòa...
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông đánh giá xu hướng giãn dân ra khu vực phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TP.HCM đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông kết nối ngày càng hoàn thiện, giúp rút ngắn thời gian di chuyển, thay đổi quan niệm 'xa trung tâm là bất tiện' trước đây.
'Trong giai đoạn tới, thay vì chỉ tập trung vào bán hàng hay các chương trình ưu đãi tài chính, các nhà phát triển dự án sẽ phải chú trọng nhiều hơn đến chất lượng sản phẩm và trải nghiệm thực tế của cư dân. Các đô thị quy mô lớn sẽ tiếp tục là sân chơi của những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính mạnh, trong khi các doanh nghiệp quy mô vừa và nhỏ sẽ tập trung vào những dự án vừa phải, nhưng đáp ứng đúng nhu cầu ở thực của người dân', ông Phúc nói thêm.