Tính lại bài toán sử dụng đất công nghiệp
Khu công nghiệp Lê Minh Xuân mở rộng, quy mô gần 110 ha tại khu vực Bình Chánh trước đây, đang được TP.HCM xem xét điều chỉnh chức năng sử dụng đất từ sản xuất công nghiệp, kho tàng… sang đất đơn vị ở, với định hướng phát triển nhà ở xã hội.
Theo kế hoạch của UBND TP.HCM, việc điều chỉnh được thực hiện trong quá trình lập Quy hoạch tổng thể Thành phố thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm. Sau khi quy hoạch tổng thể được phê duyệt, Thành phố sẽ tiếp tục lập quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 và hoàn thiện các thủ tục liên quan để triển khai dự án nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân từng được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 vào năm 2016, với định hướng thu hút các ngành chế biến lương thực, thực phẩm, điện - điện tử và công nghiệp trọng yếu, dự kiến tạo việc làm cho khoảng 10.000 lao động.
Việc xem xét chuyển đổi chức năng của một khu công nghiệp đã được quy hoạch cho thấy, TP.HCM đang đặt lại bài toán phân bổ quỹ đất trong bối cảnh không gian phát triển và nhu cầu sử dụng đất có nhiều thay đổi.
Theo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch tổng thể TP.HCM thời kỳ 2025-2050, tầm nhìn 100 năm, Thành phố sau hợp nhất với Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu có 105 khu chế xuất, khu công nghiệp, chiếm khoảng 7,4% diện tích tự nhiên.
Tuy nhiên, trong tổng quỹ đất công nghiệp đã quy hoạch, diện tích thuộc các khu đang hoạt động mới đạt khoảng 22.410 ha, tương đương 44,6%. Khoảng 4.860 ha đã được thành lập nhưng chưa đi vào vận hành, trong khi 23.018 ha thuộc 39 khu công nghiệp mới vẫn nằm trên quy hoạch.
Những con số trên chỉ ra rằng, TP.HCM có quỹ đất công nghiệp lớn, nhưng khả năng đưa vào khai thác còn là vấn đề cần giải quyết. Thực tế, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đang hoạt động đạt khoảng 80%. Trong đó, khu vực Bình Dương cũ đạt 87%, TP.HCM cũ đạt 80% và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ đạt 70%.
Đáng chú ý, một số khu công nghiệp có tỷ lệ lấp đầy còn thấp như Khu công nghiệp Châu Đức đạt 46%, Khu công nghiệp Hiệp Phước - Giai đoạn 2 và Khu công nghiệp Đại Dương cùng đạt 42%, Khu công nghiệp Lê Minh Xuân 3 đạt 35%..., nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc chưa hoàn tất thu hồi đất do vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Thực tế này cho thấy, hiệu quả phát triển công nghiệp không chỉ phụ thuộc vào quy mô quỹ đất, mà còn là khả năng hoàn thiện hạ tầng, giải phóng mặt bằng và đưa đất vào sử dụng. Chưa kể, tình trạng ùn tắc tại các trục kết nối cảng biển, sân bay và khu công nghiệp, cũng như nguy cơ quá tải hạ tầng điện, nước và logistics trong trung hạn tiếp tục đặt ra yêu cầu thay đổi mô hình phát triển.
Trước thực tế đó, quy hoạch xác định, định hướng phát triển công nghiệp phải chuyển trọng tâm sang chiều sâu, không mở rộng khu công nghiệp bằng mọi giá, mà ưu tiên nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ đất hiện hữu.
Theo định hướng, tổng quy mô đất khu công nghiệp, khu chế xuất và cụm công nghiệp dự kiến khoảng 51.000-55.000 ha.
Tuy nhiên, việc lựa chọn, bổ sung hoặc mở rộng các khu công nghiệp phải gắn với năng lực triển khai, hiệu quả sử dụng đất, khả năng kết nối hạ tầng và mức độ liên kết chuỗi giá trị.
Đồng thời, Thành phố sẽ từng bước di dời hoặc chuyển đổi, tái cấu trúc các khu, cụm công nghiệp và các cơ sở sản xuất công nghiệp phân tán không còn phù hợp theo hướng ưu tiên duy trì chức năng kinh tế, tạo việc làm hoặc các chức năng công cộng.
Ông Nguyễn Hoàn Vũ - Tổng giám đốc Tập đoàn Becamex cho rằng, việc di dời các cơ sở sản xuất không chỉ nhằm sắp xếp lại hoạt động công nghiệp, mà còn tạo dư địa để Thành phố tái thiết đô thị, giải quyết những vấn đề về ùn tắc giao thông, ngập nước và ô nhiễm môi trường.
Theo ông Vũ, những cơ sở sản xuất cũ kỹ, lạc hậu, gây ô nhiễm cần được chuyển đến các khu công nghiệp được quy hoạch bài bản, có hệ thống hạ tầng phù hợp.
Nâng cao giá trị công nghiệp
Cùng với việc rà soát quỹ đất hiện hữu, Quy hoạch tổng thể TP.HCM định hướng tổ chức lại không gian công nghiệp theo hướng liên kết vùng, chuyên môn hóa và hình thành chuỗi giá trị.
Theo đó, khu vực TP.HCM cũ tập trung nghiên cứu và phát triển (R&D), thiết kế, công nghệ cao và điều phối chuỗi cung ứng, khu vực Bình Dương cũ phát triển sản xuất thông minh, công nghiệp hỗ trợ; trong khi khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tập trung vào cảng biển, logistics, công nghiệp nặng và năng lượng xanh.
Thực tế, tỷ lệ lấp đầy bình quân của các khu công nghiệp đang hoạt động tại TP.HCM đạt khoảng 80%. Đáng chú ý, một số khu công nghiệp tỷ lệ này còn thấp như Châu Đức (46%), Hiệp Phước giai đoạn 2 (42%), Lê Minh Xuân 3 (35%)...
Sự phân công này gắn với định hướng hình thành hành lang công nghiệp - logistics liên vùng Bình Dương - TP.HCM và Bà Rịa - Vũng Tàu, kết nối bằng đường Vành đai 3, Vành đai 4 và tuyến đường sắt Bàu Bàng - Cái Mép.
Thay vì phát triển các khu công nghiệp phân tán, Thành phố hướng đến tổ chức không gian sản xuất gắn với các hành lang giao thông, đầu mối logistics và khu vực có lợi thế chuyên ngành.
Theo ông Nguyễn Văn Tiến - Phó chủ tịch Liên Chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam, sau hợp nhất, TP.HCM có thêm lợi thế đáng kể về hạ tầng logistics và cảng biển, đặc biệt từ khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.
Tuy nhiên, để khai thác hiệu quả những lợi thế này, Thành phố cần tiếp tục cải thiện kết nối hạ tầng, không chỉ tập trung vào đường bộ, mà còn phải phát triển vận tải đường sắt và đường thủy.
Ông Tiến cho biết, chi phí logistics của Việt Nam hiện ở mức khoảng 15-18% GDP, cao hơn đáng kể so với trung bình toàn cầu là 10-12% GDP hoặc dưới 10% GDP ở các nước phát triển. Bởi vậy, việc đầu tư đồng bộ các phương thức vận tải có ý nghĩa quan trọng trong giảm chi phí và nâng cao năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.
Bên cạnh hạ tầng kết nối, quá trình tái cấu trúc còn gắn với yêu cầu chuyển đổi mô hình khu công nghiệp. Theo định hướng quy hoạch, Thành phố sẽ ưu tiên phát triển công nghiệp công nghệ cao, bán dẫn, điện tử, trí tuệ nhân tạo, công nghệ sinh học, vật liệu mới và những ngành sản xuất sạch, đồng thời hạn chế thu hút mới các ngành sử dụng nhiều tài nguyên, năng lượng hoặc lao động giản đơn.
Các khu công nghiệp mới được định hướng phát triển theo mô hình sinh thái, thông minh và phát thải thấp, tích hợp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng số, logistics, nghiên cứu phát triển và các dịch vụ hỗ trợ người lao động.
Đối với những khu công nghiệp hiện hữu, việc chuyển đổi sẽ được thực hiện theo lộ trình, phù hợp với điều kiện hạ tầng, ngành nghề sản xuất và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn môi trường.
Theo ông Tiến, các khu công nghiệp trước đây chủ yếu phát triển theo mô hình truyền thống, nên để đáp ứng nhu cầu thu hút đầu tư mới thì cần chủ động chuyển đổi sang mô hình xanh, sinh thái và đáp ứng các tiêu chuẩn ESG.
Khu công nghiệp thế hệ mới không chỉ đặt trọng tâm vào nhà xưởng và hạ tầng sản xuất, mà còn phải chú trọng môi trường, ứng dụng công nghệ cao và phát triển hệ sinh thái dịch vụ, nhà ở phục vụ người lao động.
Dù vậy, quá trình chuyển đổi đòi hỏi nguồn lực tài chính, kế hoạch triển khai và sự phối hợp giữa doanh nghiệp, chính quyền địa phương, hiệp hội ngành nghề cùng các tổ chức tài chính.
Theo lộ trình quy hoạch, đến năm 2030, TP.HCM sẽ thí điểm một số khu công nghiệp sinh thái và hoàn thiện bộ tiêu chí, cơ sở dữ liệu giám sát. Đến năm 2050, mô hình sinh thái trở thành lựa chọn chủ đạo đối với khu công nghiệp mới và là hướng chuyển đổi trọng tâm của các khu công nghiệp hiện hữu.