Trái phiếu BĐS ‘hút’ 134.000 tỷ đồng sau 7 tháng, tiếp tục chịu áp lực đáo hạn

Trái phiếu BĐS ‘hút’ 134.000 tỷ đồng sau 7 tháng, tiếp tục chịu áp lực đáo hạnKhôi Nguyên-28/08/2026 14:30 (GMT+7)(VNF) - Trong 7 tháng năm 2026, bất động sản vẫn là nhóm ngành hút dòng vốn lớn nhất từ kênh trái phiếu doanh nghiệp, tuy nhiên, FiinGroup cũng dự báo, áp lực đáo hạn không chỉ tăng về quy mô mà còn có độ tập trung cao theo ngành, đó cũng chính là bất động sản.TIN LIÊN QUANTrái phiếu doanh nghiệp hút 323.000 tỷ đồng sau 7 tháng, áp lực đáo hạn dồn sang 2027-202818/08/2026 16:16Bất động sản hút vốn lớn, trả lãi suất “khủng”Báo cáo vềthị trường trái phiếu doanh nghiệp(TPDN) của FiinGroup cho thấy, trong tháng 7/2026 giá trị phát hành mới toàn thị trường giảm, trong đó đáng chú ý nhất vẫn là 2 nhóm ngành ngân hàng và bất động sản. Theo đó, tổng giá trị phát hành tháng 7/2026 đạt 41.300 tỷ đồng, giảm 69% so với tháng trước đó, trong đó ngân hàng giảm 38,6% xuống còn 35.700 tỷ đồng, trong khi phi ngân hàng giảm mạnh hơn 92,5% so với tháng 6/2026, chỉ còn 5.600 tỷ đồng.Trong nhóm phi ngân hàng, ngành bất động sản huy động 5.000 tỷ đồng TPDN trong tháng 7/2026, giảm gần 92% so với tháng trước, xuống mức thấp nhất trong 5 tháng gần đây. Toàn bộ giá trị phát của ngành đến từ Vinhomes và Xây dựng Hạ tầng Crystal. Cụ thể, VHM phát hành 2 lô trái phiếu với tổng giá trị 3 nghìn tỷ đồng, cùng kỳ hạn 3 năm và lãi suất kỳ đầu 12,5%/năm. Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành 2 nghìn tỷ đồng, kỳ hạn 5 năm, với lãi suất kỳ đầu cũng ở mức 12,5%/năm.Ngành du lịch & giải trí ghi nhận 420 tỷ đồng TPDN phát hành trong tháng, toàn bộ đến từ Dịch vụ Cáp treo Bà Nà, giảm gần 96% so với tháng trước đó. Ngoài ra, thị trường ghi nhận thêm 119 tỷ đồng phát hành từ ngành dịch vụ tài chính và 100 tỷ đồng từ ngành hàng & dịch vụ công nghiệp.Tuy nhiên, lũy kế 7 tháng năm 2026, phát hành của nhóm phi ngân hàng vẫn tăng mạnh, vượt 120% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 166.000 tỷ đồng, vượt quy mô phát hành của nhóm ngân hàng. Trong đó, bất động sản tiếp tục là động lực chính, với giá trị phát hành khoảng 134.000 tỷ đồng, chiếm 81% phát hành phi ngân hàng và tăng mạnh 232% so với cùng kỳ.Trong 7 tháng 2026,với giá trị phát hành khoảng 134.000 tỷ đồng, chiếm 81% phát hành phi ngân hàng và tăng mạnh 232% so với cùng kỳ 2025.Đáng chú ý, một số lô trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản huy động trong tháng 6/2026 với mức lãi suất khủng, trên 12,5%. Theo đó, Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal đã hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã CIC12601 với tổng giá trị phát hành 2.000 tỷ đồng. Lô trái phiếu được phát hành riêng lẻ trong nước, có kỳ hạn 5 năm, dự kiến đáo hạn ngày 17/7/2031. Đáng chú ý, lô trái phiếu này được phát hành với mức lãi suất được xem là cao nhất trên thị trường hiện nay với hai kỳ tính lãi đầu tiên được cố định 12,5%/năm. Từ các kỳ tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất tham chiếu (LSTC), cộng biên độ 4%/năm nhưng không thấp hơn 12,5%/năm.Cũng ở mức lãi suất cao trong tháng 7/2026, ngày 10/7, CTCP Vinhomes cũng đã phát hành 3.000 tỷ đồng trái phiếu, với mức lãi suất 12,5% cho 2 kỳ đầu, các kỳ sau mức lãi suất bằng LSTC, công biên độ 2%/năm nhưng tối thiểu là 12,5%.CTCP Dịch vụ Cáp treo Bà Nà cũng vừa hoàn tất phát hành lô trái phiếu mã BNC12601 với giá trị 420 tỷ đồng. Lãi suất 11,5%/năm trong 4 kỳ đầu, các kỳ sau tính theo bình quân lãi suất tiền gửi tiết kiệm cá nhân kỳ hạn 12 tháng của các ngân hàng Big4 cộng thêm 4,5%/năm (tối thiểu 10,5%/năm). Lô trái phiếu có kỳ hạn 5 năm và đáo hạn ngày 17/7/2031.Đứng sau về lãi suất nhóm bất động sản là ngân hàng, lãi suất phát hành bình quân duy trì quanh 8,5%/năm trong tháng 7, gần như đi ngang từ tháng 4 nhưng cao hơn đáng kể mức bình quân 6,3% của năm 2025. Mặt bằng lãi suất phát hành 8,0-9,0%/năm tương đối đồng đều giữa các nhóm kỳ hạn.Về hoạt động mua lại, lũy kế 7 tháng, tổng giá trị mua lại trước hạn đạt gần 172.000 tỷ đồng, tăng nhẹ 5%, trong đó ngân hàng chiếm 87,4% tương đương 150.000 tỷ đồng, tăng 43% và phi ngân hàng đạt 21.700 tỷ đồng, giảm đến 63% so với cùng kỳ. Cùng thời gian này có 9 ngân hàng công bố các khoản vay nước ngoài với tổng quy mô khoảng 3,85 tỷ USD, tập trung tại VPB, HDB, SHB và MBB. Việc mở rộng tiếp cận nguồn vốn quốc tế giúp bổ sung thêm lựa chọn huy động bên cạnh kênh trái phiếu trong nước, qua đó góp phần đa dạng hóa cơ cấu nguồn vốn của các ngân hàng.Tiếp tục chịu áp lực đáo hạn trong 5 tháng cuối nămBáo cáo của FiinGroup cũng ghi nhận, giá trị đáo hạn gốc TPDN nhóm phi ngân hàng trong tháng 8 dự kiến khoảng 12.900 tỷ đồng, tăng 40% so với tháng trước nhưng giảm gần 50% so với cùng kỳ năm. Trong đó, bất động sản chiếm gần một nửa với khoảng 6.400 tỷ đồng, tăng 144% so với tháng trước.Các doanh nghiệp có giá trị đáo hạn lớn gồm Đầu tư Xây dựng Thái Sơn (1,9 nghìn tỷ đồng), Hưng Thịnh Land (1,8 nghìn tỷ đồng) và TCT Đô thị Kinh Bắc (1,0 nghìn tỷ đồng). Ngược lại, giá trị đáo hạn TPDN giảm đáng kể ở các nhóm dịch vụ tài chính (giảm 23%), xây dựng và vật liệu (giảm 87% so với tháng trước).Dự kiến tháng 12/2026 sẽ điểm rơi của áp lực đáo hạn đối với TPDN, trong đó chiếm lớn nhất là ngành bất động sản. Đồng thời dòng tiền phải trả của TPDN tăng thêm 20% từ nay đến cuối năm. Ảnh: FiinGroup.Đặc biệt, trong 5 tháng cuối năm 2026 (tháng 8 – 12/2026), nhóm phi ngân hàng sẽ có khoảng gần 89.000 tỷ đồngtrái phiếu đáo hạn, tăng 31,2% so với cùng kỳ năm trước, riêng bất động sản chiếm gần 59.000 tỷ đồng, tương đương 66%. Áp lực đáo hạn vì vậy không chỉ tăng về quy mô mà còn có độ tập trung cao theo ngành, đó là bất động sản với điểm rơi lớn nhất dự kiến vào tháng 12/20026.Cũng từ tháng 8 đến hết tháng 12/2026, dự kiến dòng tiền phải trả của TPDN gần 175.000 tỷ đồng, tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, bao gồm 81.000 tỷ đồng ở ngành ngân hàng, giảm nhẹ và khoảng 79.000 tỷ đồng ở nhóm bất động sản, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025.Nghịch lý trái phiếu hạ tầng: Sẵn nguồn vốn 100 tỷ USD nhưng không thể ‘xuống tiền’Nghịch lý trái phiếu hạ tầng: Sẵn nguồn vốn 100 tỷ USD nhưng không thể ‘xuống tiền’Tài chính(VNF) - Theo các chuyên gia tài chính, với đặc thù của sản phẩm trái phiếu hạ tầng (PPP), cần vốn lớn, kỳ hạn dài thường trên 20 năm, do đó, rất cần có cơ chế để huy động nguồn tiền dài hạn tương ứng từ các Quỹ bảo hiểm.