Trung Quốc đổi 'luật chơi', chủ đầu tư BĐS đối mặt cuộc thanh lọc mới

Trung Quốc đổi 'luật chơi', chủ đầu tư BĐS đối mặt cuộc thanh lọc mớiBích Hợp-01/09/2026 11:30 (GMT+7)(VNF) - Bắc Kinh đặt mục tiêu khôi phục niềm tin của người mua nhà, chấp nhận những tác động tài chính trong ngắn hạn đối với một số chủ đầu tư để đổi lấy sự ổn định của thị trường trong dài hạn.TIN LIÊN QUANTrung Quốc tung loạt cải cách mới, vực dậy thị trường bất động sản30/08/2026 08:45Dòng tiền chịu sức épTrung Quốc đang triển khai gói biện pháp mạnh tay hơn dự kiến nhằm từng bước đưa thị trường nhà ở thoát khỏi mô hình bán nhà khi dự án chưa hoàn thiện.Theo các nhà phân tích, sự chuyển đổi này mang đến tác động hai mặt đối với các nhà phát triển bất động sản: các quy định chặt chẽ hơn có nguy cơ siết dòng tiền trong ngắn hạn, nhưng đồng thời được kỳ vọng thúc đẩy doanh số và ổn định giá nhà về lâu dài.Theo quy định mới của Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC), hình thức mua nhà khi dự án chưa hoàn thiện vẫn được duy trì. Tuy nhiên, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc và khoản vay thế chấp của người mua sau khi căn nhà hoàn thành.Trước đây, các chủ đầu tư đã có thể tiếp cận những khoản tiền này ngay khi công trình hoàn thành phần kết cấu chính.“Khoảng thời gian từ khi hoàn thành phần kết cấu đến khi hoàn thiện toàn bộ dự án thường kéo dài từ 6 đến 12 tháng, tùy thuộc vào chiều cao của tòa nhà. Điều này sẽ khiến thời điểm giải ngân vốn bị trì hoãn đáng kể và gây áp lực lớn lên dòng tiền của chúng tôi”, một nhà phát triển bất động sản tư nhân cho biết.Người mua nhà tham quan sự kiện bán trước tại huyện Dương Tâm, thành phố Binh Châu, tỉnh Sơn Đông, miền Đông Trung Quốc vào ngày 23/2/2025. (Ảnh: Getty Images)Số liệu chính thức từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho thấy tổng nguồn vốn huy động của các nhà phát triển bất động sản đạt 4,57 nghìn tỷ nhân dân tệ (679,98 tỷ USD) trong giai đoạn từ tháng 1 đến tháng 7 vừa qua. Trong đó, tiền đặt cọc, tiền ứng trước và tiền thu từ các khoản vay thế chấp đạt 2,04 nghìn tỷ nhân dân tệ, tương đương 44,6% tổng nguồn vốn. Tỷ trọng này cao hơn đáng kể so với 36,1% đến từ nguồn vốn tự huy động.“Các quy định mới của PBOC là một yếu tố tiêu cực lớn đối với các nhà phát triển bất động sản trên cả nước trong ngắn hạn”, ông Fang Chengqi, chuyên gia phân tích trưởng tại Công ty Chứng khoán Caitong có trụ sở ở Chiết Giang, nhận định.Ông ước tính tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư có sử dụng đòn bẩy của các nhà phát triển có thể giảm khoảng 60%.“Trong thời gian tới, thị trường sẽ ngày càng do các nhà phát triển quy mô lớn thuộc sở hữu của chính quyền trung ương và địa phương chi phối. Đây là những doanh nghiệp có tỷ lệ đòn bẩy thấp và khả năng tiếp cận nguồn tài chính vững chắc. Các nhà phát triển nhỏ tại địa phương với tỷ lệ nợ rất thấp cũng có khả năng tồn tại. Trong khi đó, những nhà phát triển tư nhân quy mô trung bình theo đuổi chiến lược tăng trưởng mạnh – chẳng hạn Bontop Group có trụ sở tại Tứ Xuyên – nhiều khả năng sẽ bị đào thải”, ông Fang nói.Những lo ngại tức thời cũng nhanh chóng phản ánh lên thị trường chứng khoán. Cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản chịu áp lực bán mạnh tại Hồng Kông trong phiên giao dịch ngày 31/8. Các doanh nghiệp vốn hóa lớn như China Jinmao Holdings có trụ sở tại Bắc Kinh, Greentown China Holdings tại Chiết Giang và Yuexiu Property ở Quảng Châu đều giảm hơn 10% trong phiên sáng.“Với tốc độ luân chuyển vốn chậm hơn và lượng tiền mặt nắm giữ giảm, nguồn cung nhà ở mới được dự báo sẽ thu hẹp trong dài hạn”, ông Fang nhận định.Đánh đổi dòng tiền lấy niềm tin người mua BĐSMột nguồn tin thuộc bộ phận kinh doanh thế chấp của một ngân hàng quốc doanh, người có quan hệ mật thiết với các cơ quan quản lý tài chính và đề nghị giấu tên, cho biết các cơ quan quản lý và tổ chức cho vay đã thảo luận về những quy định mới này trong một thời gian trước khi PBOC công bố hôm 28/8.“Các cơ quan quản lý hiểu rõ những tác động tiêu cực mà quy định mới có thể gây ra cho các nhà phát triển bất động sản. Tuy nhiên, so với những tác động đó, việc trấn an người mua nhà rằng tài sản của họ sẽ không trở thành những dự án đình trệ, qua đó củng cố niềm tin vào việc mua nhà mới, được đặt ở mức ưu tiên cao hơn”, nguồn tin cho biết.Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc cho biết trong một tuyên bố ngày 28/8 rằng những cải cách này sẽ giúp “bảo vệ một cách cơ bản các quyền và lợi ích hợp pháp của người mua nhà”.Bên cạnh khung tài chính mới dành cho các nhà phát triển, giới chức Trung Quốc cũng kéo dài thời hạn vay thế chấp tối đa từ 30 năm lên 40 năm, cùng một số biện pháp khác. Theo các nhà phân tích, những thay đổi này sẽ tạo thêm lực đỡ cho doanh số bán nhà mới.“Với tốc độ luân chuyển vốn chậm hơn và lượng tiền mặt dự trữ thu hẹp, nguồn cung nhà ở mới sẽ giảm trong dài hạn. Cùng với các quy định mới về thế chấp giúp giảm bớt gánh nặng tài chính cho người mua, giá nhà mới sẽ tăng ổn định, đặc biệt tại các thành phố hạng nhất và hạng hai”, ông Fang của Caitong Securities nhận định.Tuy nhiên, ông Fang cho rằng tác động đối với giá nhà đã qua sử dụng sẽ khá hạn chế. Những bất động sản trung và cao cấp trên thị trường thứ cấp cạnh tranh trực tiếp với nhà mới khó có khả năng chứng kiến giá phục hồi đáng kể.“Cải cách là điều không thể tránh khỏi”, ông Cui Ji, Phó giám đốc Viện Nghiên cứu và Phát triển thuộc E-house China, công ty tư vấn bất động sản có trụ sở tại Thượng Hải, nhận định.Theo ông Cui, trong giai đoạn thị trường nhà ở bùng nổ trước đây, giá bất động sản liên tục tăng đã khuyến khích người mua trả trước tiền cho những căn nhà chưa hoàn thiện, sau đó chờ dự án hoàn thành với kỳ vọng giá trị tài sản sẽ tiếp tục tăng.“Giờ đây, khi bất động sản đã bị loại bỏ phần lớn các thuộc tính tài chính, thị trường nhà ở đang trở về với bản chất tiêu dùng cơ bản. Một giao dịch dựa trên việc trả tiền trước nhưng không có bất kỳ cơ chế bù đắp rủi ro nào là không còn phù hợp về mặt kinh tế, do đó đòi hỏi những điều chỉnh tương ứng về mặt pháp lý”, ông Cui nói thêm.Ông Song Yu, chuyên gia kinh tế trưởng phụ trách Trung Quốc tại UBS Securities, cho biết trong một báo cáo công bố ngày 31/8 rằng các chính sách mới có thể khiến số lượng nhà ở khởi công giảm và nguồn cung trên thị trường thu hẹp. Điều này có thể góp phần ổn định giá nhà và giảm lượng bất động sản tồn kho.“Dù động thái này diễn ra trong bối cảnh ngày càng xuất hiện nhiều tín hiệu cho thấy chính sách đang được nới lỏng, chúng tôi nhìn nhận đây chủ yếu là một cuộc tái cấu trúc thể chế hơn là một động thái nới lỏng chính sách”, ông Song nhận định.TheoSCMPKhủng hoảng bất động sản đang bào mòn kinh tế Trung QuốcKhủng hoảng bất động sản đang bào mòn kinh tế Trung QuốcTài chính quốc tế(VNF) - Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bước sang năm thứ 6, tiếp tục đè nặng lên tiêu dùng, tăng trưởng và khiến nền kinh tế ngày càng phụ thuộc vào xuất khẩu.