Trung Quốc trả giá đắt vì để tới 75% tài sản dưới dạng BĐS: 90 triệu căn hộ bỏ hoang, có người mất toàn bộ tiền tiết kiệm
Suốt chiều dài cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc, thị trường từng chứng kiến những giai đoạn phục hồi ngắn hạn, thắp lên hy vọng về một kịch bản đảo chiều xu hướng lao dốc.
Thế nhưng, lịch sử chứng minh những đợt bình yên này đều trôi qua chóng vánh. Chúng thực chất chỉ là những nhịp nghỉ tạm thời trước khi thị trường tiếp tục lún sâu vào vùng suy thoái.
Sau khi đồ thị giá nhà tại các đại đô thị đi ngang trong những tháng đầu năm nay, ngành địa ốc Trung Quốc một lần nữa đứng trước ranh giới mong manh.
Giới phân tích tài chính và các chuyên gia kinh tế hiện đang chia rẽ sâu sắc trước một câu hỏi lớn: Đây đã là vùng đáy vững chắc của một chu kỳ suy thoái vốn đã bào mòn phần lớn tài sản của tầng lớp trung lưu, hay chỉ đơn thuần là một khoảng lặng ngắn ngủi trước khi một làn sóng bán tháo tiếp theo ập đến?
Theo báo cáo tổng hợp từ định chế tài chính Thụy Sĩ UBS và tập đoàn môi giới bất động sản Centaline, giá giao dịch trung bình của phân khúc nhà cũ tại bộ tứ siêu đô thị Hạng 1 (Tier 1) gồm Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến và Quảng Châu đã ghi nhận mức hồi phục nhẹ 2% trong giai đoạn từ tháng 2 đến tháng 4.
Nhịp tăng nhẹ này diễn ra ngay sau cú đổ đèo kinh hoàng tới 38% kể từ năm 2021 - một mức sụt giảm nghiêm trọng tạo ra hiệu ứng gợn sóng tiêu cực lan tỏa khắp nền kinh tế Trung Quốc và toàn cầu.
Hệ lụy của cuộc khủng hoảng này vô cùng nặng nề ở trong nước và để lại tác động lớn ở nước ngoài. Hàng triệu gia đình Trung Quốc từng dồn toàn bộ nguồn lực tài chính tích cóp cả đời vào bất động sản với niềm tin đây là kênh trú ẩn an toàn nhất để tích lũy tài sản, giờ đây đang phải cay đắng đối diện với một thực tế hoàn toàn trái ngược.
Bi kịch giá nhà giảm
Timothy Liu, một nhân viên văn phòng ngoài 30 tuổi tại tỉnh Hà Nam, là chân dung điển hình cho thế hệ chịu tổn thương từ làn sóng này. Anh đã chi 76.000 USD để sở hữu một căn hộ nhỏ tại quê nhà vào năm 2021, để rồi chứng kiến giá trị của nó bốc hơi gần 30%.
Bi kịch nhân đôi khi anh bị sa thải cách đây hai năm và hiện vẫn đang chật vật tìm kiếm cơ hội việc làm mới trong bối cảnh nền kinh tế giảm tốc sâu - hệ quả trực tiếp từ sự đóng băng của ngành địa ốc.
Điểm tựa duy nhất của Liu là anh đã tất toán toàn bộ giá trị căn hộ bằng tiền mặt thay vì gánh các khoản vay thế chấp lớn tại các siêu đô thị.
Trung Quốc trả giá đắt vì để tới 75% tài sản tích lũy dưới dạng BĐS (Nguồn: The New York Times)
'Dù may mắn né được áp lực nợ nần khổng lồ ở các thành phố hạng nhất, căn hộ của tôi vẫn mất giá gần 30%. Tôi thực sự rất đau lòng', anh cay đắng chia sẻ. Việc tài sản sụt giảm đã quét sạch toàn bộ thành quả lao động của anh kể từ khi tốt nghiệp đại học:
'Cảm giác như tôi đã đi làm không công suốt một thập kỷ qua. Giờ tôi chỉ biết tự an ủi bằng một suy nghĩ cay đắng: Nếu ngày đó mình dùng đòn bẩy tài chính để mua nhà ở một thành phố hạng nhất, khoản lỗ hiện tại có lẽ tương đương với việc phải đi làm không công từ 30 đến 50 năm'.
Xét về tỷ lệ phần trăm, mức độ lao dốc của thị trường nhà đất Trung Quốc đã sụt giảm nghiêm trọng gần gấp đôi so với cuộc khủng hoảng nhà đất tại Mỹ vốn từng kích hoạt cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008.
Tình cảnh của anh Liu không phải là ngoại lệ. Khi tài sản nhà đất bị bốc hơi, người tiêu dùng buộc phải thắt lưng buộc bụng, cắt giảm tối đa chi tiêu cho ô tô, mỹ phẩm và các mặt hàng không thiết yếu.
Khi sức mua nội địa đóng băng, các nhà máy Trung Quốc buộc phải giải phóng một lượng hàng hóa ồ ạt ra thị trường quốc tế, đẩy thặng dư thương mại của nước này lên mức kỷ lục hàng nghìn tỷ USD.
Góc nhìn lạc quan
Ở góc độ tích cực, các nhà phân tích lạc quan bắt đầu nhìn thấy những tín hiệu xoay chuyển cục diện, đặc biệt là tại thị trường Thượng Hải và Thâm Quyến. Dù dòng tiền từ việc cho thuê nhà hiện tại vẫn chưa đủ để các chủ đất bù đắp khoản trả góp ngân hàng hàng tháng, nhưng khoảng cách thâm hụt này đã được thu hẹp đáng kể.
Song song đó, chính quyền Thượng Hải cũng đã chủ động nới lỏng các điều kiện tín dụng thông qua một quỹ nhà ở thành phố, cung cấp các khoản thế chấp với lãi suất siêu rẻ.
'Về mặt bản chất, bạn đang được chứng kiến một đợt cắt giảm lãi suất thực tế', Karl Choi, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu bất động sản khu vực Đại Trung Hoa tại Bank of America Global Research, nhận định. Ông Choi dự báo giá nhà tại các thành phố lớn của Trung Quốc sẽ dần ổn định trong nửa sau năm nay và đà phục hồi này sẽ lan tỏa sang các đô thị nhỏ hơn vào năm 2027.
Một điểm khác biệt cốt lõi giữ cho hệ thống ngân hàng Trung Quốc không bị sụp đổ dây chuyền nằm ở quy định tiền đặt cọc. Hai mươi năm trước tại Mỹ, người dân có thể vay thế chấp phần lớn giá trị nhà với tỷ lệ đặt cọc gần như bằng không, khiến hệ thống tài chính vỡ vụn khi giá nhà đảo chiều.
Ngược lại, các ngân hàng Trung Quốc luôn yêu cầu một tỷ lệ đặt cọc cực kỳ lớn - điều mà các hộ gia đình thành thị hoàn toàn đáp ứng được vì họ có thói quen tiết kiệm tới 40% thu nhập của mình.
Lượng tiền đặt cọc lớn này đã trở thành tấm đệm giảm chấn vững chắc cho hệ thống ngân hàng Trung Quốc. Giá nhà sẽ phải giảm một khoảng rất sâu nữa thì mới rơi vào tình trạng âm vốn chủ sở hữu.
90 triệu căn hộ bỏ hoang tại Trung Quốc (Nguồn: The New York Times)
Mặt tối của thị trường bất động sản Trung Quốc
Tuy nhiên, việc hạn chế được tổn thất cho ngành ngân hàng không đồng nghĩa với việc hồi sinh được thị trường bất động sản. Nhiều nhà phân tích tỏ ra hoài nghi về các 'mầm xanh' phục hồi này khi nhìn vào lượng tồn kho khổng lồ với ước tính khoảng 90 triệu căn hộ đang bỏ hoang hoặc chưa hoàn thiện trên khắp cả nước, cùng tình trạng đóng băng thanh khoản khi người bán phải mất rất nhiều thời gian mới tìm được người mua.
Đáng chú ý, bốn siêu đô thị hạng 1 chỉ chiếm vỏn vẹn 6% dân số Trung Quốc, và đà tăng nhẹ của chúng không phản ánh đúng bức tranh tối màu ở những nơi khác. Trong vài năm qua, các thành phố lớn đã nới lỏng chính sách, cho phép cư dân từ các tỉnh lẻ đến mua nhà.
'Điều này đã hút cạn dòng tiền và nhân lực từ các khu vực khác của đất nước', John Lam, trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản châu Á tại UBS, phân tích.
Làn sóng di cư này đang làm rỗng lòng các thành phố nhỏ. Tại Diêm Thành, một thị trấn cách Thượng Hải khoảng 200 dặm về phía bắc, một người dân họ Shao cho biết giá bất động sản tại đây đã bốc hơi một nửa trong vài năm qua khi người dân bỏ đi.
'Dân địa phương không còn mặn mà mua nhà ở đây nữa. Nhiều người đã chuyển hẳn xuống các thành phố phía nam như Tô Châu hoặc Thượng Hải để mua bất động sản và không bao giờ quay lại', ông Shao nói.
Khi giá nhà lao dốc từ năm 2021, đối tượng hứng chịu tổn thất nặng nề nhất không phải là các ngân hàng, mà chính là các chủ hộ gia đình khi chứng kiến phần lớn tài sản tích lũy của mình bốc hơi.
Cuộc Khảo sát Tài chính Hộ gia đình Trung Quốc trên phạm vi toàn quốc cho thấy giá trị tài sản ròng trung bình của các hộ gia đình thành thị đã rơi xuống mức 130.000 USD vào mùa hè năm ngoái, giảm mạnh so với mức 163.000 USD của hai năm trước đó.
Thậm chí, con số này có thể vẫn chưa phản ánh hết mức độ thiệt hại thực tế, do phần lớn chủ nhà khi được khảo sát vẫn tự trấn an và ước tính lạc quan rằng nhà của họ chỉ mới mất khoảng 1/5 giá trị so với thời đỉnh điểm.
Các cuộc khảo sát liên tục chỉ ra rằng người dân Trung Quốc để tới 3/4 tài sản tích lũy của mình dưới dạng bất động sản. Họ có thói quen mua thêm căn hộ thứ hai, thứ ba như một kênh đầu tư thay vì phân bổ vào cổ phiếu, trái phiếu hay các quỹ tương hỗ.
Sam Radwan, Giám đốc điều hành của Enhance International - một công ty tư vấn bất động sản toàn cầu có trụ sở tại Chicago, cho biết khoảng 25% hộ gia đình thành thị Trung Quốc sở hữu từ hai căn nhà trở lên, so với tỷ lệ chỉ 4% ở Mỹ.
Do nguồn cung căn hộ đầu tư dư thừa quá lớn, nhiều gia đình thậm chí không thể tìm nổi người thuê nhà. Ngay cả khi may mắn có người thuê, số tiền thu về cũng thấp hơn rất nhiều so với khoản trả góp ngân hàng hàng tháng.
Diễn đàn Đầu tư Việt Nam 2026 - Summer Summit
Thời gian: 11/06/2026
Địa điểm: L7 West Lake Hanoi by Lotte Hotels, Ballroom tầng 4, 683 Lạc Long Quân, Tây Hồ, Hà Nội
Vietnam Investment Forum 2026 - Summer Summit quy tụ đại diện cơ quan quản lý, lãnh đạo ngân hàng, công ty chứng khoán, quỹ đầu tư, giám đốc phân tích và các chuyên gia kinh tế độc lập, tập trung vào bức tranh vĩ mô, AI & Big Data và chiến lược tìm kiếm Alpha trong nửa cuối năm 2026.
Ba phiên thảo luận chính:
Phiên thảo luận 1: Vĩ mô 2026 - Việt Nam trước các cú sốc từ bên ngoài và cơ hội từ bên trong
Phiên thảo luận 2: AI & Big Data - Từ lợi thế ra quyết định đến thế hệ sản phẩm đầu tư mới
Phiên thảo luận 3: Cơ hội tìm kiếm Alpha trên thị trường chứng khoán và các kênh tài sản phổ biến
Tìm hiểu chương trình tại VIF 2026 Summer Summit.
Tham gia khảo sát "Dự báo của bạn về nửa cuối năm 2026" để có cơ hội nhận vé mời đặc biệt từ Ban Tổ chức.
