Quy hoạch – Hạ tầng

Vành đai 4 chính thức khởi động: Bất động sản phía Tây TP.HCM sẽ bùng nổ?

Vietnamfinance
· hôm qua

Đường cao tốc kích hoạt thị trường

Chỉ trong nửa đầu tháng 10/2026, Bến Lức liên tiếp đón 2 sự kiện hạ tầng quan trọng. Cao tốc Bến Lức Long Thành thông xe toàn tuyến ngày 1/10, tiếp đó là lễ khởi động các dự án thành phần Vành đai 4 TP.HCM ngày 15/10.

Với khu vực lâu nay được xem là cửa ngõ phía Tây Nam TP.HCM, những tuyến đường mới đang mở ra cơ hội thay đổi vị thế trên bản đồ phát triển đô thị và thị trường bất động sản.

Ngày 15/10, tỉnh Tây Ninh khởi động 2 dự án thành phần 2-4 và 2-5 thuộc tuyến Vành đai 4 TP.HCM, đoạn từ kênh Thầy Cai đến cảng Hiệp Phước.

Ngày 15/10, tỉnh Tây Ninh khởi động 2 dự án thành phần 2-4 và 2-5 thuộc tuyến Vành đai 4 TP.HCM, đoạn từ kênh Thầy Cai đến cảng Hiệp Phước. Tổng chiều dài khoảng 78,3km, vốn đầu tư khoảng 43.298 tỷ đồng, thực hiện theo phương thức đối tác công tư, dự kiến hoàn thành năm 2029.

Đây là những hạng mục quan trọng thuộc dự án Vành đai 4 TP.HCM có chiều dài đầu tư khoảng 159,31km, sơ bộ tổng mức đầu tư 120.413 tỷ đồng. Riêng Bến Lức, lợi thế còn đến từ sự hội tụ của nhiều công trình. Cao tốc Bến Lức Long Thành mở thêm hành lang kết nối miền Tây với Đông Nam Bộ. Vành đai 3 đoạn qua Bến Lức dài khoảng 7km và nút giao Mỹ Yên tiếp tục được thúc đẩy, tạo điều kiện kết nối với cao tốc TP.HCM Trung Lương.

Ông Nguyễn Viết Hải, Chủ tịch Tập đoàn Sơn Hải, đánh giá Vành đai 4 là công trình giao thông quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. 

Phát biểu tại lễ khởi động, ông Lê Văn Hẳn - Chủ tịch UBND tỉnh Tây Ninh, nhấn mạnh Vành đai 4 TP.HCM không chỉ đáp ứng nhu cầu giao thông mà còn kết nối không gian phát triển của tỉnh sau hợp nhất với mạng lưới logistics toàn vùng, tạo động lực phát triển công nghiệp, đô thị, thương mại và dịch vụ.

Nhìn trên bản đồ giao thông, Bến Lức đang chuyển từ vị trí cửa ngõ thành điểm giao cắt của những hành lang kinh tế quan trọng. Nhưng dưới góc độ thị trường, điều đáng quan tâm không đơn thuần là có thêm bao nhiêu km đường cao tốc.

Một tuyến đường chỉ thực sự tạo ra giá trị kinh tế khi rút ngắn chi phí vận tải, mở rộng khả năng tiếp cận việc làm, thúc đẩy hoạt động sản xuất và thu hút dân cư. Khi doanh nghiệp có thể vận chuyển hàng hóa thuận lợi hơn, người lao động có thêm lựa chọn về nơi ở, các dịch vụ thương mại mới có cơ sở phát triển từ đó tạo ra nền tảng hình thành nhu cầu bất động sản bền vững.

Ông Nguyễn Viết Hải - Chủ tịch Tập đoàn Sơn Hải, đánh giá Vành đai 4 là công trình giao thông quan trọng của Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Tuyến đường không chỉ giải quyết nhu cầu giao thông mà còn kết nối không gian phát triển của Tây Ninh với mạng lưới sản xuất, logistics toàn vùng, tạo điều kiện cho công nghiệp, đô thị, thương mại và dịch vụ phát triển.

Tận dụng hạ tầng để phát triển bằng cách nào?

Lịch sử phát triển thị trường bất động sản cho thấy thông tin hạ tầng thường tạo kỳ vọng trước khi tạo ra giá trị sử dụng. Giá đất có thể phản ứng nhanh với những thông báo đầu tư, nhưng nhu cầu mua nhà và khả năng khai thác bất động sản lại cần thời gian dài hơn để hình thành.

Đây là điểm cần phân biệt khi đánh giá triển vọng thị trường Bến Lức. Một dự án nằm gần đường cao tốc chưa chắc có lợi thế nếu việc tiếp cận nút giao bất tiện, thiếu đường kết nối hoặc cách xa khu vực có việc làm. Ngược lại, những khu đô thị có dân cư hiện hữu, trường học, thương mại và dịch vụ vận hành ổn định có điều kiện chuyển lợi thế giao thông thành giá trị sử dụng rõ ràng hơn.

2 dự án thành phần 2-4 và 2-5 thuộc tuyến Vành đai 4 TP.HCM, đoạn từ kênh Thầy Cai đến cảng Hiệp Phước. Tổng chiều dài khoảng 78,3km, vốn đầu tư khoảng 43.298 tỷ đồng, thực hiện theo phương thức đối tác công tư, dự kiến hoàn thành năm 2029.

Tại Bến Lức, đại đô thị Waterpoint quy mô 355ha do Tập đoàn Nam Long và đối tác Nhật Bản Nishi-Nippon Railroad phát triển là một trường hợp có thể quan sát. Dự án nằm trên tỉnh lộ 830, gần khu vực triển khai Vành đai 4, đã bàn giao hơn 1.500 sản phẩm và đưa vào hoạt động một số tiện ích phục vụ cư dân.

Cùng khu vực, La Home, Eco Retreat, Five Star Eco City cũng được kỳ vọng hưởng lợi từ mạng lưới giao thông đang hoàn thiện. Tuy nhiên, lợi thế của từng dự án cần được đánh giá độc lập dựa trên tiến độ xây dựng, pháp lý, mức giá, chất lượng tiện ích và khả năng hình thành cộng đồng cư dân.

Đặc biệt, việc một khu đô thị đã bàn giao nhà không đồng nghĩa toàn bộ sản phẩm đã có người ở hoặc thị trường thứ cấp có thanh khoản tốt. Muốn đánh giá chính xác sức khỏe thị trường phải nhìn vào tỷ lệ cư trú thực tế, số lượng giao dịch thành công, khả năng cho thuê và chi phí sở hữu.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, nhận định thị trường bất động sản cuối năm 2026 vẫn có sự hỗ trợ đáng kể từ nhu cầu ở thực, nếu tạm đặt biến số lãi suất sang một bên. Dòng tiền sẽ tiếp tục tập trung vào những khu vực có hạ tầng tốt, tiện ích đầy đủ và nhu cầu ở thực cao.

Những bất động sản gần khu công nghiệp, trung tâm việc làm, hạ tầng giao thông lớn hoặc các đại đô thị đã hình thành cộng đồng cư dân sẽ có lợi thế dài hạn. Giá trị bền vững, đến từ khả năng khai thác, vận hành và nhu cầu sử dụng thực tế. Với người mua nhà, khoảng cách từ dự án đến trung tâm TP.HCM chỉ là một phần của bài toán. Khả năng chi trả, thời gian đi làm, trường học cho con, dịch vụ y tế và chi phí sinh hoạt mới quyết định lựa chọn nơi ở lâu dài.

Với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải giá bất động sản sẽ tăng bao nhiêu sau một lễ khởi công, mà là giá trị tài sản có được nâng đỡ bằng dòng tiền, thanh khoản và nhu cầu thực hay không.

Cao tốc Bến Lức Long Thành cùng Vành đai 4 đang mở ra cơ hội tái định vị bất động sản Tây Nam TP.HCM. Nhưng hạ tầng không tự động biến mọi khu đất thành tài sản có giá trị cao. Khi kỳ vọng được phản ánh vào giá bán trước khi lợi ích kinh tế xuất hiện, rủi ro sẽ chuyển sang người mua sau cùng.

Bước ngoặt của Bến Lức vì thế không chỉ được đo bằng những tuyến đường mới, mà còn bằng khả năng biến lợi thế giao thông thành một không gian kinh tế có sức sống, nơi người dân muốn đến ở, doanh nghiệp muốn đầu tư và thị trường bất động sản phát triển trên nền tảng nhu cầu thực.