Xu hướng dịch chuyển bất động sản: từ vị trí đắc địa đến hệ sinh thái sống toàn diện
Thay vì chỉ tập trung vào vị trí trung tâm, giá trị bất động sản được đánh giá dựa trên khả năng cung cấp một hệ sinh thái sống toàn diện. Đây là một xu hướng nổi bật trong bối cảnh hạ tầng giao thông phát triển mạnh mẽ và mô hình phát triển đô thị theo giao thông công cộng (TOD) ngày càng được chú trọng…
Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phát triển mới, Tập đoàn Nam Long và CBRE Việt Nam đã tổ chức 'Triển lãm bất động sản giá trị thực' diễn ra từ 18 đến 20/9, nhằm thảo luận về xu hướng phát triển của thị trường bất động sản.
CHẤT LƯỢNG CUỘC SỐNG GẮN LIỀN HỆ SINH THÁI TOÀN DIỆN
Tại triển lãm, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE Việt Nam, nhận định: thị trường đang chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống, với những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ.
Ngoài ra, sự thay đổi này đang tạo ra một sự chuyển biến quan trọng trong tâm lý người mua nhà. Nếu như trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế và chất lượng môi trường sống.
Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, tại TP. Hồ Chí Minh, có tới 69% người được khảo sát chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn và mức giá hợp lý hơn. Khái niệm về một nơi ở lý tưởng cũng đang thay đổi. Người mua ngày nay không chỉ lựa chọn một ngôi nhà, mà đang lựa chọn một phong cách sống. Các yếu tố như môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên quy mô lớn, hệ thống giáo dục và chăm sóc sức khỏe ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà.
Nếu như trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế và chất lượng môi trường sống.
Bên cạnh đó, sự phát triển của mô hình làm việc linh hoạt cũng đang góp phần định hình lại thị trường nhà ở. Theo khảo sát toàn cầu của PwC, khoảng 80% doanh nghiệp cho rằng mô hình làm việc từ xa hoặc kết hợp đã trở thành một chuẩn mực mới của thị trường lao động. Điều này làm giảm sự phụ thuộc vào khoảng cách đến văn phòng, đồng thời gia tăng nhu cầu đối với các dự án sở hữu không gian sống rộng hơn và môi trường yên tĩnh hơn.
Trong bối cảnh đó, những dự án bất động sản tạo ra "giá trị thực" đang ngày càng được thị trường đánh giá cao. Đặc biệt, chất lượng sống đang dần vượt lên trên yếu tố vị trí, trong khi các không gian phục vụ sức khỏe, thể thao và làm việc linh hoạt được xem là nhu cầu cốt lõi của người mua nhà thế hệ mới.
Nhận định xu hướng lựa chọn nơi ở, hầu hết các chuyên gia cho rằng giá trị của một dự án không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay tốc độ tăng giá trong ngắn hạn, mà được hình thành từ chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích và cộng đồng cư dân được kiến tạo trong dài hạn. Các yếu tố như chất lượng môi trường sống, hạ tầng kết nối và hệ sinh thái tiện ích đa dạng đang trở thành những tiêu chí định hình một khu đô thị đáng sống và có sức cạnh tranh lâu dài.
Thực tế, các dự án hưởng lợi từ hạ tầng kết nối, có nền tảng pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu an cư thực tế được kỳ vọng trở thành động lực cho đà phục hồi của thị trường bất động sản phía Nam như Waterpoint, Izumi City, Mizuki Park và Akari City…
GIÁ CĂN HỘ SẼ TĂNG 5-6% MỖI NĂM
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 8,18%, FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ năm trước. Chính phủ cũng đang đẩy mạnh các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP. Hồ Chí Minh… Những yếu tố này đang tạo nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của các đô thị Việt Nam, đồng thời thúc đẩy sự dịch chuyển nguồn cung nhà ở sang các khu vực vệ tinh.
Theo CBRE, tính đến quý 2/2026, TP. Hồ Chí Minh dẫn đầu với 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở, theo sau là Bình Dương (19%), Đồng Nai (5%) và Long An (4%). Tuy nhiên, tỷ trọng của TP. Hồ Chí Minh trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới nhà thấp tầng đã giảm đáng kể, từ mức 40-70% trước đây xuống còn 20-40% kể từ năm 2024. Xu hướng này cũng thể hiện rõ nét ở loại hình căn hộ, khi tỷ trọng của TP. Hồ Chí Minh giảm từ 60-85% trước năm 2024 xuống còn 20-50% từ năm 2024 đến nay. Nguồn cung mới ngày càng phân bổ mạnh sang các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai, phản ánh tác động của quá trình phát triển hạ tầng liên vùng và sự mở rộng không gian đô thị.
Một điểm đáng chú ý khác là dù nguồn cung từng trải qua giai đoạn suy giảm kéo dài, mặt bằng giá nhà ở vẫn duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định. Giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP. Hồ Chí Minh ghi nhận mức tăng trưởng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm.
CBRE cũng dự báo trong các năm tới, trung bình mỗi năm giá bán sơ cấp của căn hộ ước tính tăng thêm 11% mỗi năm. Đối với phân khúc nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp cũng duy trì mức tăng lần lượt khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn dự báo 2026-2028. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang tăng trưởng dựa trên sự khan hiếm quỹ đất, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.
Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ và môi trường sống chất lượng sẽ là những dự án tạo ra giá trị bền vững. Khi người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, sức khỏe và trải nghiệm cư dân, "giá trị thực" sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất để đánh giá sức hấp dẫn của bất động sản trong giai đoạn phát triển mới của thị trường Việt Nam.