Áp lực tài chính khiến giá giao dịch bất động sản đứng trước sức ép điều chỉnh

Khó khăn tài chính khiến các doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc nhiều vào vốn vay, tiêu thụ sản phẩm chậm, có thể phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì dòng tiền...

Lãi suất cao đang tạo thêm áp lực lớn lên toàn bộ thị trường bất động sản, tác động trực tiếp đến khả năng chi trả của người mua nhà cũng như đội chi phí vốn của doanh nghiệp. Khi dòng tiền trở nên đắt đỏ hơn, cả người mua lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng thận trọng, nghe ngóng và trì hoãn quyết định giao dịch để chờ đợi tín hiệu mới từ thị trường.

Trong bối cảnh thanh khoản có dấu hiệu chậm lại rõ rệt, câu hỏi đặt ra là: Mặt bằng lãi suất cao sẽ khiến giá bất động sản tiếp tục neo cao do chủ đầu tư gồng gánh chi phí, hay tạo sức ép buộc giá giao dịch thực tế phải điều chỉnh giảm để khơi thông dòng vốn?

DIỄN BIẾN THỊ TRƯỜNG TRƯỚC BIẾN ĐỘNG LÃI SUẤT 

Phân tích vấn đề này tại một sự kiện bất động sản, PGS.TS Ngô Trí Long, Chuyên gia kinh tế, Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam, cho rằng cần phân biệt rõ giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế. Trong ngắn hạn, giá chào bán có thể vẫn neo cao do chủ đầu tư phải gánh nhiều khoản chi phí, từ tiền sử dụng đất, xây dựng đến chi phí tài chính. Người sở hữu bất động sản thường không muốn bán tài sản thấp hơn mức giá kỳ vọng.

Tuy nhiên, xét về bản chất kinh tế, lãi suất cao sẽ tạo áp lực giảm giá bất động sản thông qua việc làm suy yếu sức mua và thanh khoản thị trường. Đối với người mua nhà, lãi suất tăng đồng nghĩa số tiền phải trả cho khoản vay lớn hơn. Điều này buộc nhiều người phải giảm ngân sách mua nhà, kéo dài thời gian tích lũy, hoặc trì hoãn quyết định giao dịch.

Trong khi đó, doanh nghiệp bất động sản sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể chịu hậu quả nghiêm trọng hơn về dòng tiền và khả năng trả nợ. Áp lực đối với doanh nghiệp đến từ hai phía: Chi phí vốn tăng trong khi doanh thu bán hàng có nguy cơ suy giảm. Để minh họa, ông Long đưa ra ví dụ một doanh nghiệp có dư nợ vay 500 tỷ đồng. Nếu lãi suất tăng thêm 2 điểm phần trăm và toàn bộ dư nợ chịu mức tăng này, thì chi phí lãi vay có thể tăng khoảng 10 tỷ đồng mỗi năm. Trường hợp dự án tiêu thụ chậm, khoản chi phí phát sinh sẽ bào mòn lợi nhuận, gia tăng sức ép lên dòng tiền và khả năng thanh toán các khoản nợ đến hạn.

Theo chuyên gia, người mua nhà chịu tác động trực tiếp đến khả năng chi trả, nhưng những doanh nghiệp có tỷ lệ vay nợ cao và dòng tiền yếu, có thể phải đối mặt với rủi ro tài chính lớn hơn, nếu lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài.  

'Như vậy, lãi suất cao không nhất thiết khiến giá chào bán bất động sản giảm ngay lập tức, nhưng có thể làm suy yếu thanh khoản, gia tăng áp lực điều chỉnh giá giao dịch thực tế. Nếu tình trạng này kéo dài, các doanh nghiệp phụ thuộc nhiều vào vốn vay, có khả năng tiêu thụ sản phẩm thấp, sẽ đối mặt với sức ép lớn về tài chính, thậm chí buộc phải điều chỉnh chiến lược kinh doanh và giá bán để duy trì dòng tiền', chuyên gia nhấn mạnh.

Nhìn từ diễn biến thực tế, ông Lê Hoàng Châu, Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết hiện nay, giá bất động sản, nhà ở trên thị trường sơ cấp do một số chủ đầu tư dự án bán ra ghi nhận giảm khoảng trên dưới 5%. Tuy nhiên, đáng lưu ý là giá bất động sản, nhà ở trên thị trường thứ cấp do nhà đầu tư bán lại để 'cắt lỗ' thì giảm sâu, thậm chí có những trường hợp giá giảm đến 20-30% nhưng vẫn khó bán.

GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN GIẢM CÒN PHỤ THUỘC VÀO NHIỀU YẾU TỐ 

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing (thuộc One Mount Group), thị trường bất động sản có tiếp tục giảm giá hay không còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Thực tế, rất khó để xác định chính xác thời điểm thị trường tạo đáy, bởi diễn biến còn phụ thuộc vào từng phân khúc và nhóm nhà đầu tư. Đối với thị trường thứ cấp, cần nhìn vào nhóm người mua sử dụng đòn bẩy tài chính, có tỷ lệ vốn tự có ban đầu khoảng 20-30%.

"Trong trường hợp buộc phải bán tài sản để cắt lỗ, mức thua lỗ của nhóm này có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, khoảng 20-30%, tùy thuộc vào khoản vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế. Đây là một trong những yếu tố cần xem xét khi đánh giá dư địa điều chỉnh của thị trường. Đặc biệt với phân khúc nhà đất thổ cư, thị trường trước đây phát triển tương đối tự do. Nhóm nhà đầu tư mua đất, tách thửa hoặc xây nhà mới để bán thường ít có các giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt. Vì vậy, theo quan sát của tôi, phân khúc này vẫn có khả năng tiếp tục giảm giá", ông Trung chia sẻ.

Từ góc nhìn tổng thể, ông Châu cho biết dù giá nhà ở có xu hướng giảm, nhưng nhìn chung mặt bằng giá vẫn duy trì ở mức cao tại các đô thị lớn. Việc tiếp cận tín dụng của doanh nghiệp, người mua nhà còn khó khăn, chi phí vốn tăng, sức mua giảm đã dẫn đến hệ quả là nhiều doanh nghiệp bất động sản thiếu dòng tiền, giảm thanh khoản, thậm chí bị mất thanh khoản.