Băn khoăn áp thuế 20% trên chênh lệch mua - bán bất động sản

Tại dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế), Bộ Tài chính nhận định thực tế thực hiện chính sách thuế và quản lý thuế đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản thời gian qua đã phát sinh tình trạng cá nhân chuyển nhượng bất động sản nhưng kê khai giá chuyển nhượng trong hồ sơ khai thuế thấp hơn nhiều so với giá thực tế mua bán nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu thuế của Nhà nước.

Bộ Tài chính đề xuất sửa Luật Thuế thu nhập cá nhân theo hướng tính 20% trên phần lãi từ chuyển nhượng bất động sản. Nếu không xác định được giá mua và chi phí, thuế sẽ tính theo giá bán và thời gian sở hữu, từ 2–10%.

Đề xuất đánh thuế 20% trên lãi chuyển nhượng bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại biên lợi nhuận giảm, thị trường thứ cấp mất thanh khoản.

Qua tính toán của Bộ Tài chính, so với mức thuế hiện đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng thì việc thu thuế 20% trên thu nhập sẽ điều tiết thuế đảm bảo ở mức tương đương. Trong một số trường hợp, khi chênh lệch giữa giá bán và giá mua ít hơn, không phát sinh thu nhập hoặc bị lỗ, thì việc thu thuế 20% trên thu nhập thậm chí sẽ có lợi hơn cho cá nhân, điều tiết thu thuế đúng theo thu nhập thực tế của hoạt động giao dịch bất động sản.

Thực tế từ tham khảo kinh nghiệm quốc tế, Bộ Tài chính cho biết một số quốc gia có sử dụng các công cụ thuế, trong đó có thuế thu nhập cá nhân để tăng chi phí cho hành vi đầu cơ và giảm sức hấp dẫn của việc đầu cơ bất động sản trong nền kinh tế. Trong đó, một số nước đã áp dụng thuế đối với lợi nhuận thu được từ giao dịch bất động sản phù hợp với tần suất giao dịch, thời gian nắm giữ bất động sản. Bộ Tài chính sẽ tiếp tục tham khảo kinh nghiệm của các nước có điều kiện tương đồng để có đề xuất phù hợp với Việt Nam.

Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2025, Bộ Xây dựng đã đề xuất một loạt giải pháp trọng tâm, trong đó có đánh thuế bất động sản. Bộ Xây dựng ủng hộ chính sách thu thuế phần chênh lệch giữa các lần giao dịch nhà đất của Bộ Tài chính và cho rằng giải pháp này giúp "tránh đầu cơ, thổi giá bất động sản".

Ngoài ra, Bộ Xây dựng đề nghị Bộ Tài chính nghiên cứu thêm chính sách thu thuế phần chênh lệch giá giữa mức tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm của các dự án bất động sản. Cùng đó, nhà ở, bất động sản không sử dụng cũng cần phải nghiên cứu đánh thuế.

Nhiều chuyên gia đồng tình điều chỉnh thuế chuyển nhượng bất động sản là cần thiết để đảm bảo công bằng và tăng nguồn thu ngân sách. Tuy nhiên, với mức đề xuất từ 10-20% trên phần lãi, điều quan trọng là phải thiết kế cơ chế triển khai minh bạch, hợp lý và có lộ trình phù hợp để không gây sốc cho thị trường và tạo ra gánh nặng quá lớn cho người dân.

Nếu chính sách thuế không được thiết kế hợp lý, rất có thể sẽ khiến thị trường thứ cấp – vốn đóng vai trò quan trọng trong thanh khoản bị chững lại. Khi đó, nhà đầu tư nhỏ lẻ bị đẩy khỏi thị trường, doanh nghiệp địa ốc, ngân hàng và thị trường tài chính cũng chịu hệ lụy dây chuyền.

Góc nhìn từ phía doanh nghiệp cũng cho thấy sự thận trọng. Đại diện một sàn giao dịch lớn tại Hà Nội cho biết, về lâu dài thì chính sách này là đúng nhưng lại chưa thật sự phù hợp trong giai đoạn hiện nay khi thị trường vẫn đang trong thời kỳ khó khăn và phục hồi.

Theo một khảo sát gần đây do batdongsan.com.vn thực hiện với hơn 1.000 người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản, có tới 59% cho biết mua bất động sản chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở. Trong số đó, số người đang sở hữu bất động sản có ý định bán trong vòng một năm chiếm tỷ lệ lớn.

Điều này phản ánh thực tế là người Việt Nam rất thích đầu tư vào bất động sản nhưng thời gian nắm giữ lại ngắn và có xu hướng “bán khi được giá”, linh hoạt dịch chuyển dòng vốn sang các tài sản khác có lợi hơn trong từng thời điểm.

"2 năm trở lại đây, lượng nhà đầu tư cá nhân chiếm khoảng 70% giao dịch thứ cấp. Nếu đánh thuế cao với nhóm này, khả năng thị trường sụt thanh khoản là rất lớn. Chúng tôi đã ghi nhận một số khách hàng bày tỏ lo ngại, tạm hoãn mua nhà đất, chờ rõ chính sách", một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho hay.

Một băn khoăn nữa đó là về dữ liệu thông tin chưa được kết nối để có thể triển khai hiệu quả phương pháp này. Theo chuyên gia cần có hệ thống dữ liệu đầy đủ về lịch sử giao dịch bất động sản nhằm xác định chính xác giá vốn, kèm theo các điều kiện về hóa đơn, chứng từ chứng minh chi phí được khấu trừ.

Đồng thời, việc thực hiện phải đồng bộ với chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở và dựa trên nền tảng công nghệ thông tin đủ mạnh trong việc quản lý đăng ký và chuyển nhượng bất động sản. Điều này sẽ giúp cơ quan thuế có đủ thông tin, căn cứ pháp lý để xác định thời gian nắm giữ cũng như yếu tố cần thiết khác phục vụ tính thuế.

Thanh Hoa