Việt Nam vẫn là điểm đến chiến lược
Mặc dù xu hướng FDI trên toàn cầu suy giảm và có sự cạnh tranh khốc liệt, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế khu vực và thế giới có những biến động khó lường, nhưng Việt Nam vẫn là điểm sáng trong thu hút FDI.
Theo số liệu của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng vốn đầu tư đăng ký mới, điều chỉnh vốn và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt trên 21,51 tỷ USD, tăng 32,6% so với cùng kỳ năm trước; giải ngân vốn FDI đạt 11,7 tỷ USD, tăng 8,1% - phản ánh niềm tin của nhà đầu tư và nhu cầu mở rộng sản xuất vẫn duy trì tích cực, bất chấp lo ngại thuế quan.
Ông Ben Gray, đối tác kiêm Trưởng Bộ phận Thị trường vốn tại Knight Frank Việt Nam cho biết, các quỹ và nhà đầu tư hiện hữu tiếp tục phân bổ vốn vào Việt Nam. Do đó, giải ngân FDI trong năm nay dự báo sẽ vẫn duy trì ở mức cao.
Theo ông Gray, hiện nay, 30% kim ngạch xuất khẩu của Việt Nam hướng đến Mỹ, trong khi nhu cầu thực vẫn rất lớn do các doanh nghiệp đang tái cơ cấu chuỗi cung ứng trên khắp châu Á, nên 70% còn lại của hàng hóa xuất khẩu Việt Nam phục vụ các thị trường tiềm năng khác.
“Tôi kỳ vọng giải ngân FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục mạnh mẽ. Những cam kết gần đây cho thấy, các tập đoàn toàn cầu lựa chọn Việt Nam không chỉ vì chi phí cạnh tranh, mà còn vì môi trường đầu tư ngày càng chuyên nghiệp. Việt Nam đang chủ động chuyển dịch từ sản xuất giá trị thấp sang các ngành có giá trị gia tăng cao hơn, phù hợp với xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng khu vực”, ông Gray nhấn mạnh.
Ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam đánh giá, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi dòng vốn FDI chất lượng cao và chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ.
Các ngành công nghệ cao như bán dẫn và trung tâm dữ liệu đang nổi lên như động lực tăng trưởng chính. Chính phủ tích cực định hướng phát triển các khu công nghiệp thông minh, xanh, hiện đại và áp dụng chính sách ưu đãi đặc biệt cho các dự án công nghệ cao.
Điều này đã thu hút đầu tư quy mô lớn từ các tập đoàn toàn cầu như Intel, Amkor, Hana Micron, NVIDIA…, khẳng định vị thế Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.
Tại Việt Nam, ngành bán dẫn được xác định là lĩnh vực then chốt và đang nổi lên như là một lựa chọn sản xuất mới cho các doanh nghiệp toàn cầu trong các khâu lắp ráp, kiểm thử và đóng gói chip.
Các dự án lớn như nhà máy 1,6 tỷ USD của Amkor tại Bắc Ninh, trung tâm dữ liệu và hoạt động bán dẫn của NVIDIA, cùng kế hoạch mở rộng của CT Group và FPT Semiconductor đang hình thành một hệ sinh thái công nghiệp bán dẫn sôi động trong nước.
Sự hiện diện của các tập đoàn hàng đầu thế giới đang thúc đẩy nhu cầu phát triển các khu công nghiệp chuyên biệt, được trang bị hạ tầng kỹ thuật cao và đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế về môi trường sản xuất.
Cùng với đó, các trung tâm dữ liệu và nhà máy AI phát triển mạnh. Dự báo, thị trường trung tâm dữ liệu Việt Nam đạt giá trị 1,75 tỷ USD vào năm 2030, tăng trưởng bình quân 17,93%/năm. Các dự án mới tại SHTP và Hà Nam tập trung vào lĩnh vực AI, vi điện tử, công nghệ sinh học… tạo ra nhu cầu lớn về cơ sở hạ tầng chuyên biệt.
Động lực tăng trưởng của bất động sản công nghiệp
Thực tế, sự kiện ảnh hưởng lớn đến hoạt động của thị trường bất động sản công nghiệp trong nửa đầu năm nay là việc Mỹ công bố áp thuế đối ứng.
Theo đánh giá của các chuyên gia Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS), sau khi có công bố về thuế đối ứng, phần lớn các doanh nghiệp FDI đã ký MOU với các đối tác trong nước tiếp tục thực hiện hợp đồng và dịch chuyển sản xuất.
 |
Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc kho và xưởng xây sẵn duy trì sự ổn định trong quý II/2025. Ảnh: Dũng Minh. |
Tuy vậy, trong quý II/2025, hoạt động khảo sát, đăng ký đầu tư mới vẫn có phần chững lại khi các khách hàng có xu hướng thận trọng để chờ các thỏa thuận đàm phán chi tiết và mối tương quan thuế suất giữa Việt Nam và các quốc gia khác.
Ghi nhận từ CBRE Việt Nam cho thấy, dù giao dịch chậm lại, nhưng giá thuê và tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước trong quý II/2025 vẫn duy trì ổn định so với quý trước đó do không có nguồn cung mới. Giá thuê trung bình đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
Tại phía Nam, sức hấp thụ của phân khúc kho và xưởng xây sẵn cũng tích cực với những giao dịch lớn tiếp tục diễn ra trong quý II/2025. Phần lớn các giao dịch này đến từ các doanh nghiệp hoạt động trong ngành logistics và thương mại điện tử.
Những doanh nghiệp này đang tìm cách đa dạng hóa địa điểm hoạt động để tránh những tác động tiềm ẩn từ chính sách thuế quan và giảm sự phụ thuộc vào một thị trường duy nhất.
VCBS nhận định, trong ngắn hạn, khả năng dòng vốn FDI ồ ạt rút khỏi Việt Nam là không cao, nhưng lượng đầu tư mới có thể chững lại. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp sẽ chịu áp lực nhất định khi các hợp đồng cho thuê bị trì hoãn hoặc giãn tiến độ giải ngân.
Còn về dài hạn, VCBS vẫn đánh giá tích cực đối với khả năng thu hút đầu tư của Việt Nam nói chung, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp nói riêng. Bởi các nhà nhập khẩu, người tiêu dùng Mỹ có thể dần quen với mặt bằng giá mới, tạo điều kiện cho việc phục hồi quy mô đơn hàng và biên lợi nhuận cho các doanh nghiệp xuất khẩu.
Quá trình dịch chuyển một phần sản xuất từ Trung Quốc đến các quốc gia lân cận để đa dạng hóa nguồn cung ứng là không thể đảo ngược. Việt Nam vẫn sở hữu nhiều lợi thế để thu hút các “đại bàng” và doanh nghiệp vệ tinh như Samsung, LG Foxconn... Ngoài ra, các dự án logistics và chuỗi hạ tầng kết nối dần hoàn thiện, tạo nên lợi thế cạnh tranh tốt so với các đối thủ lân cận.
Ở một góc nhìn khác, ông Ivan Kalungi Clausen - đồng sáng lập Civitas và House of Tech đánh giá, việc thu hẹp đơn vị hành chính từ 63 tỉnh, thành phố xuống còn 34 đơn vị đánh dấu một bước cải cách quyết liệt nhằm xây dựng hệ thống chính quyền địa phương 2 cấp hiệu quả hơn.
Động thái này được kỳ vọng sẽ tác động đáng kể đến công tác quy hoạch đô thị và phát triển bất động sản nhờ tinh gọn bộ máy hành chính và nâng cao hiệu quả quản lý - những yếu tố then chốt đối với các dự án quy mô lớn.
Về mặt quy hoạch đô thị, theo ông Ivan Kalungi Clausen, đây là dấu hiệu cho thấy một kỷ nguyên mới của chiến lược phát triển vùng sẽ bắt đầu.
Các đô thị mới sau sáp nhập sẽ cho phép lập quy hoạch tổng thể mang tính liên kết, vượt qua các ranh giới hành chính lỗi thời, từ đó thúc đẩy hình thành các trung tâm đô thị, khu công nghiệp và mạng lưới giao thông kết nối liên vùng. Điều này sẽ tạo điều kiện cho việc phát triển các hành lang kinh tế chiến lược và trung tâm logistics.
“Việc cải thiện môi trường đầu tư tổng thể thông qua minh bạch hóa, hiệu quả hành chính và tầm nhìn dài hạn rõ ràng về phát triển đô thị sẽ nâng cao đáng kể sức hấp dẫn của Việt Nam đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước”, ông Ivan Kalungi Clausen nhấn mạnh.