Hạ tầng tăng tốc
Mỗi cuối tuần dịp này, thay vì nghỉ ngơi, anh Trần Mạnh - một nhà đầu tư bất động sản đang sinh sống tại Bình Chánh lại chạy xe về khu vực Dĩ An, nơi anh vừa mua một căn nhà gần đường Vành đai 3. Điều anh quan tâm không chỉ là tài sản đã mua, mà còn là những đoạn đường, nút giao, tuyến kết nối đang được thi công quanh đó.
Sự sốt sắng của anh Mạnh là có nguyên do. Bởi dự án đường Vành đai 3 đang dần chuyển từ một dự án trên bản đồ quy hoạch thành công trình hiện hữu, với những đoạn tuyến đầu tiên chuẩn bị đưa vào khai thác.
Hiện tại, đoạn trên cao từ nút giao HLD, kết nối với cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây đến Tân Vạn đã cơ bản hoàn thành. Các đơn vị thi công đang lắp đặt hệ thống chiếu sáng, hoàn thiện hạng mục an toàn giao thông và những phần việc cuối cùng để đưa toàn bộ 17 km vào khai thác trong tháng 11 tới.
Ở các đoạn qua khu vực Bình Dương cũ và phía Tây TP.HCM, phần lớn vị trí đã hoàn thành gia tải, nhiều cây cầu cơ bản hoàn thành. Một số đoạn đã chuyển sang thi công lớp đá và thảm bê tông nhựa. Dù vậy, dự án đang chịu áp lực từ biến động giá nhiên liệu, vật liệu xây dựng, đặc biệt là tình trạng khan hiếm nhựa đường nhập khẩu. Chủ đầu tư đang cùng các nhà thầu chủ động rà soát, điều phối nguồn vật liệu để hạn chế ảnh hưởng đến tiến độ.
Tương tự, với những nhà đầu tư đã sở hữu bất động sản ở khu Đông TP.HCM, tiến độ đường Vành đai 2 cũng là thông tin được quan tâm sát sao, nhất là khi những đoạn tuyến còn dang dở bắt đầu chuyển động trở lại.
Ông Trần Toàn - một nhà đầu tư có tài sản tại khu vực Linh Đông chia sẻ, khi xuống tiền không chỉ tính đến lợi thế vị trí gần trung tâm TP.HCM, mà còn kỳ vọng đường Vành đai 2 được khép kín. Vì vậy, mỗi thông tin mới về tiến độ dự án đều được ông theo dõi sát, bởi đây là một trong những yếu tố có thể thay đổi khả năng kết nối và giá trị khai thác tài sản trong tương lai.
Bất động sản đón kỳ vọng
Khảo sát thực tế cho thấy, khu vực Dĩ An - nơi đường Vành đai 3 kết nối với các trục giao thông lớn của Bình Dương cũ, giá căn hộ hiện được chào bán phổ biến khoảng 26-50 triệu đồng/m2. Một số dự án nằm gần tuyến từng được ghi nhận ở mức khoảng 45-60 triệu đồng/m2.
Ở khu Đông, mặt bằng giá cao hơn đáng kể. Đơn cử, tại đại đô thị Vinhomes Grand Park, phường Long Bình, khu vực TP. Thủ Đức cũ, phân khu The Beverly Solari có một mặt tiếp giáp đường Vành đai 3. Giá chào bán căn hộ tại đây hiện khoảng 69-102 triệu đồng/m2, trong khi phân khu The Origami trong cùng dự án được chào khoảng 68-96 triệu đồng/m2.
Ở phía Tây, khu vực Bến Lức có mặt bằng giá thấp hơn, nhưng cũng đang hình thành các dự án quy mô lớn với mức giá ngày càng cao. Các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại các dự án Waterpoint, LA Home và một số dự án lân cận đang được chào bán ở mức vài tỷ đồng mỗi căn, tương đương khoảng 30-50 triệu đồng/m2. Trong khi đó, các dự án căn hộ mới tại Bến Lức có mức giá thấp hơn, trên dưới 30 triệu đồng/m2.
 |
Những đoạn tuyến còn dang dở đường Vành đai 2 tiếp tục được hoàn thiện. Ảnh: Lê Toàn. |
Mặt bằng giá tại những khu vực hưởng lợi từ Vành đai 3 đang có sự phân hóa rõ nét, cho thấy kỳ vọng về hạ tầng không phải yếu tố duy nhất quyết định giá bất động sản. Đây cũng là lý do câu hỏi đặt ra không còn là 'hạ tầng có làm giá tăng hay không', mà là 'phần kỳ vọng này đã được thị trường phản ánh đến đâu'.
Trao đổi với Báo Đầu tư Chứng khoán, TS.Đinh Thế Hiển - chuyên gia kinh tế cho rằng, hạ tầng có thể tạo động lực cho bất động sản, nhưng thị trường thường phản ánh kỳ vọng đó vào giá từ trước khi công trình hoàn thành.
'Giá bất động sản có thể tăng trước kỳ vọng hạ tầng, giống như giá chứng khoán phản ánh trước thông tin của doanh nghiệp', ông Hiển nói.
Vì vậy, việc các tuyến đường vành đai hay các dự án hạ tầng khác được đẩy nhanh tiến độ có thể tạo thêm động lực cho những khu vực hưởng lợi, nhưng không đồng nghĩa mọi bất động sản dọc tuyến đều còn dư địa tăng giá tương ứng. Với những khu vực giá đã tăng mạnh thời gian qua, một phần giá trị kỳ vọng từ hạ tầng có thể đã được phản ánh từ trước đó.
Bởi thế, thay vì chỉ nhìn vào thông tin một tuyến vành đai sắp hoàn thành để quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần xem xét mức giá hiện tại đã phản ánh bao nhiêu phần lợi ích từ hạ tầng. Đồng thời đánh giá khả năng hình thành dân cư, hoạt động thương mại, việc làm và nhu cầu sử dụng thực tế quanh dự án.
'Trong giai đoạn thị trường tăng trưởng mạnh, nhà đầu tư có thể chấp nhận mua bất động sản với mức giá cao dù hiệu quả khai thác cho thuê chưa tương xứng, bởi kỳ vọng giá tài sản tiếp tục tăng là động lực chính. Tuy nhiên, khi mặt bằng giá đã được đẩy lên cao, dư địa tăng giá không còn nhiều, việc đầu tư sẽ phải quay trở lại với những yếu tố thực chất hơn như khả năng khai thác, nhu cầu ở và mức giá có tương xứng với giá trị tài sản hay không', ông Hiển chia sẻ.
Điều này cũng lý giải vì sao cùng hưởng lợi từ một tuyến hạ tầng, nhưng không phải mọi bất động sản đều có khả năng tăng giá như nhau. Khi hạ tầng ngày càng được hoàn thiện, lợi thế 'đón đầu' có thể giảm dần, trong khi giá trị sử dụng và khả năng khai thác trở thành yếu tố phân hóa dòng tiền.
Ở góc nhìn rộng hơn, ông David Jackson - Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam cho rằng, TP.HCM đang chuyển từ tư duy phát triển từng dự án riêng lẻ sang xây dựng một mạng lưới hạ tầng có tính liên kết. Cách tiếp cận này không chỉ giúp giảm áp lực lên khu vực trung tâm, mà còn đưa các đô thị vệ tinh và khu vực ngoại vi trở thành những mắt xích quan trọng trong chuỗi phát triển kinh tế.
'Các dự án hạ tầng quy mô lớn không chỉ rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn vẽ lại bản đồ thành phố', ông David Jackson nhận định.
Theo các chuyên gia, hạ tầng có thể là 'bệ phóng' cho bất động sản, nhưng không phải yếu tố có thể tự động biến mọi khu đất nằm dọc dự án thành tài sản gia tăng giá trị. Giá trị bất động sản chỉ có thể được duy trì bền vững khi lợi thế giao thông được kết nối với một hệ sinh thái kinh tế - đô thị đủ hoàn chỉnh.
Trong trung và dài hạn, những khu vực có khả năng đồng thời phát triển việc làm, nhà ở, giáo dục, y tế, bán lẻ, dịch vụ, du lịch và giải trí mới có nền tảng để duy trì sức hút. Khi đó, tác động của hạ tầng không chỉ nằm ở việc rút ngắn thời gian di chuyển, mà còn ở khả năng mở rộng không gian kinh tế và tạo thêm nhu cầu sử dụng thực đối với bất động sản.