BĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của Indonesia

BĐS nghỉ dưỡng bế tắc: Bài học từ Marina Bay của Singapore và Bali của IndonesiaKhánh Hồng-29/08/2026 09:45 (GMT+7)(VNF) -Bất động sản nghỉ dưỡng đang loay hoay tìm lối ra khi thị trường đòi hỏi cao hơn về pháp lý, chất lượng, tính xanh và hiệu quả vận hành. Từ kinh nghiệm Singapore, Thái Lan, Indonesia và Malaysia, ông Phạm Quang Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa Kỳ gợi mở những hướng đi Việt Nam có thể tham khảo.Xu hướng mới của bất động sản nghỉ dưỡngChia sẻ tại Diễn đàn Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng Việt Nam 2026, ông Phạm Văn Vinh cho rằng, Việt Nam đang đứng trước một thời khắc có sự chuyển động rất lớn, không chỉ trong nước mà trên phạm vi toàn cầu. Những chuyển động này diễn ra trên nhiều lĩnh vực, từ tài chính, đất đai đến du lịch, bất động sản, qua đó tạo ra những cơ hội mới.Cơ hội đang hình thành từ sự dịch chuyển của tiêu dùng, dòng tài chính và các chuỗi giá trị. Vì vậy, Việt Nam không chỉ cần đón đầu nguồn lực trong nước mà còn phải chủ động đón đầu nguồn lực thông qua các hình thức hợp tác quốc tế.Ông Phạm Văn Vinh, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao, nguyên Đại sứ Việt Nam tại Hoa KỳĐáng chú ý, dòng tài chính hiện nay đang có cách tiếp cận khác so với giai đoạn trước. Tài chính không chỉ tìm đến những “bến đỗ” có lợi mà còn hướng tới những địa điểm có độ tin cậy cao, trong bối cảnh cạnh tranh và địa chính trị giữa các quốc gia ngày càng tác động đếndòng vốn.Trong bối cảnh đó, khu vực châu Á - Thái Bình Dương, trong đó có Đông Nam Á và Việt Nam, vẫn tiếp tục là điểm đến của các dòng đầu tư, hợp tác kinh doanh và du lịch. Khu vực này vẫn có những lợi thế so sánh với các trung tâm du lịch vàbất động sảntrên thế giới, bao gồm châu Á, châu Âu và Bắc Mỹ.Đây là dư địa để Việt Nam tiếp tục tạo ra những động lực mới, đồng thời tăng cường khả năng thu hút và tận dụng các nguồn lực quốc tế.Theo ông Vinh, một trong những xu hướng nổi bật của bất động sản và du lịch nghỉ dưỡng hiện nay là yêu cầu ngày càng cao về minh bạch pháp lý, độ tin cậy, yếu tố xanh và tính bền vững. Trong đó, minh bạch pháp lý và sự tin cậy là nền tảng quan trọng.Cùng với đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng trên thế giới đang chuyển sang mô hình hệ sinh thái tích hợp. Bất động sản không còn là một sản phẩm độc lập mà phải gắn với các yếu tố xanh, bền vững, thông minh; đồng thời kết hợp giữa nghỉ dưỡng, dịch vụ đi kèm và môi trường sinh thái.“Sự thay đổi này kéo theo yêu cầu thay đổi tư duy phát triển. Thay vì chỉ tập trung vào việc bán bất động sản, cần chuyển sang cùng kiến tạo, cùng vận hành và chia sẻ lợi ích”, ông Vinh nói.Đi cùng với mô hình đó là yêu cầu xây dựng các chuẩn mực trong vận hành và tiêu chuẩn về chất lượng đối với bất động sản cũng như dịch vụ.Quan trọng hơn, các sản phẩm bất động sản và dịch vụ đi kèm phải tạo ra giá trị đích thực, thay vì kiến tạo những không gian kỳ vọng để tính lãi ảo trong tương lai.Bài học từ thế giớiNhìn từ kinh nghiệm quốc tế, ông Vinh cho rằngSingaporelà một trường hợp điển hình về minh bạch pháp lý và quy hoạch tích hợp. Dù có diện tích rất nhỏ, quốc gia này đã hình thành những không gian như Sentosa hay Marina Bay, nơi bất động sản được kết hợp với vui chơi giải trí, hội nghị, hội họp và nhiều chức năng khác.Không chỉ quy hoạch, cơ chế liên quan đến quyền sở hữu cũng là một điểm đáng chú ý. Singapore có những chế độ sở hữu 99 năm hoặc hơn, cùng các quy định nhằm thu hút nhà đầu tư, đặc biệt là các quỹ tín thác về bất động sản và các cá nhân.Ảnh minh họa.Thái Lan lại cho thấy cách tiếp cận kết hợp giữa bất động sản và quyền cư trú. Một trong những điểm đáng chú ý là việc gắn đầu tư bất động sản với thị thực cư trú dài hạn. Với mức đầu tư 3 triệu baht, tương đương hơn 2 tỷ đồng Việt Nam khi chuyển đổi, nhà đầu tư đã có cơ chế visa dài hạn.Cơ chế sở hữu căn hộ cũng là một nội dung đáng tham khảo. Được biết, Thái Lan quy định tỷ lệ sở hữu của người nước ngoài không vượt quá 49% diện tích sàn.Bên cạnh bất động sản và cư trú, Thái Lan còn phát triển mạnh các dịch vụ gắn với du lịch và bất động sản, đặc biệt là dịch vụ dưỡng lão và chăm sóc y tế. Đây cũng là những lĩnh vực Việt Nam đã có và cần tiếp tục tham khảo.Indonesia, đặc biệt là Bali, lại cho thấy một mô hình khác trong việc kết hợp bảo tồn thiên nhiên với phát triển bất động sản và du lịch cao cấp.Theo ông Vinh, quy hoạch tại Bali được tổ chức theo hướng phân vùng rõ ràng: khu vực dành cho bất động sản cao cấp, khu vực dành cho kinh tế đêm, khu vực dành cho vui chơi giải trí và khu vực dành cho bảo tồn thiên nhiên.Cách làm này cho thấy hai vấn đề quan trọng. Một mặt, việc phân vùng quy hoạch tạo không gian cho phát triển bất động sản và du lịch nhưng vẫn bảo đảm việc giữ gìn thiên nhiên. Mặt khác, gần đây Indonesia đẩy mạnh việc loại bỏ các cơ sở lưu trú, bất động sản lưu trú được gọi là bất hợp pháp, qua đó bảo vệ lợi thế và quyền lợi của các nhà đầu tư cao cấp, chính quy.Trong khi đó, Malaysia tập trung kết hợp đầu tư bất động sản với quyền cư trú, qua đó thu hút dòng vốn đầu tư cao cấp.Malaysia có chương trình “Ngôi nhà thứ hai ở Malaysia”. Thông qua việc tạo ra một bất động sản cho cá nhân, nhà đầu tư sẽ được quyền lưu trú tại đây lâu hơn.“Chính sách này cho thấy mối liên hệ giữa sở hữu bất động sản và quyền lưu trú. Khi nhà đầu tư đã sở hữu bất động sản và đếnlưu trú, nhu cầu cũng mở rộng từ cá nhân sang gia đình, bao gồm y tế, chăm sóc sức khỏe, giáo dục và vui chơi giải trí”, ông Vinh nói thêm.Từ xu thế thế giới và kinh nghiệm khu vực, ông Vinh chỉ ra một số điểm Việt Nam có thể tiếp tục đối chiếu để vận dụng.Thứ nhất là minh bạch về pháp lý, đồng thời bảo đảm sự minh bạch và thuận lợi về pháp lý trong cả vấn đề sở hữu và tài chính. Thứ hai là kết hợp quyền lưu trú, hàm ý là thị thực, với bất động sản.Thứ ba là tạo ra hệ sinh thái tích hợp cho bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng. Thứ tư là xây dựng môi trường đầu tư tin cậy, xanh và chuẩn hóa.“Cuối cùng là thay đổi tư duy về bất động sản, du lịch nghỉ dưỡng: đây không chỉ là quá trình bán sản phẩm mà phải là quá trình cùng nhau vận hành và chia sẻ lợi nhuận”, nguyên Thứ trưởng Bộ Ngoại giao nhấn mạnh.'Giải cứu' BĐS nghỉ dưỡng: Không chỉ gỡ pháp lý, mà phải tạo được dòng tiền'Giải cứu' BĐS nghỉ dưỡng: Không chỉ gỡ pháp lý, mà phải tạo được dòng tiềnBất động sản(VNF) - Thị trường bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang đứng trước cơ hội tái khởi động khi hành lang pháp lý từng bước được hoàn thiện. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, gỡ vướng pháp lý mới chỉ là bước đầu; thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển, bán sản phẩm sang vận hành hiệu quả, tạo dòng tiền và đóng góp thực chất cho kinh tế du lịch.