Chung cư HH Linh Đàm: Giá giảm hơn 1/3, rao mãi chẳng ai hỏi

Chung cư HH Linh Đàm: Giá giảm hơn 1/3, rao mãi chẳng ai hỏiTiểu Vy-20/09/2026 10:30 (GMT+7)(VNF) - Giá căn hộ tại HH Linh Đàm đã giảm khoảng 35% so với đỉnh, nhiều căn mất hơn 1 tỷ đồng giá trị, nhưng thanh khoản vẫn èo uột.Anh Tuấn mua căn hộ gần 70 m² tại khu HH Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, Hà Nội) với giá khoảng 3,5 tỷ đồng, đúng thời điểm thị trường chung cư Hà Nội lập đỉnh.Hơn một năm sau, môi giới định giá căn hộ của anh ở mức hơn 2 tỷ đồng. Anh rao bán nhiều tháng, hạ giá vài lần nhưng vẫn chưa tìm được người mua. Trong khi đó, khoản vay ngân hàng hơn 1 tỷ đồng vẫn phải trả lãi đều đặn mỗi tháng.Điều khiến anh lo lắng lúc này không còn là lỗ bao nhiêu, mà làkhông thể bán được căn hộ.Trường hợp như anh Tuấn không hiếm. Một môi giới đang giao dịch tại khu vực cho biết nhiều căn hộ hiện giảm hơn 1 tỷ đồng so với thời điểm chủ nhà mua vào, đưa mặt bằng giá về mức khoảng 2,5 năm trước.Khu HH Linh Đàm gồm 12 tòa nhà, với các cụm HH1, HH2, HH3 và HH4, gần 9.000 căn hộ và khoảng 35.000-40.000 cư dân.Thời điểm mở bán năm 2015, giá căn hộ tại đây khoảng 13,5-15,5 triệu đồng/m². Sau nhiều năm tăng giá, đến tháng 9/2025, nhiều căn hộ dù đã xuống cấp và chưa có sổ hồng vẫn được rao bán 45-50 triệu đồng/m².Tuy nhiên, mặt bằng giá hiện đã giảm đáng kể.Theo dữ liệu Batdongsan.com.vn, giá trung bình toàn tổ hợp HH Linh Đàm trong tháng 8 ở mức 36,7 triệu đồng/m², giảm 19,5% trong một năm. Riêng HH2 giảm 29,5%, HH3 giảm 16,4%. So với mức đỉnh khoảng 56,6 triệu đồng/m² hồi tháng 12/2025, giá hiện thấp hơn khoảng 35%.Giá cũng phân hóa mạnh theo từng căn. Một căn 46 m² ở tầng 40 đang được rao hơn 1,3 tỷ đồng, tương đương khoảng 28 triệu đồng/m². Trong khi đó, một căn 70 m² ở tầng 25 vừa chốt giao dịch 2,6 tỷ đồng, khoảng 37 triệu đồng/m².Theo môi giới, người mua hiện thận trọng hơn, một phần do chưa rõ phương án xử lý cuối cùng đối với từng nhóm căn hộ.Sau khi Hà Nội ban hành kế hoạch xử lý vi phạm, khắc phục hậu quả tại 12 dự án nhà ở liên quan đến các doanh nghiệp thuộc hệ sinh thái Tập đoàn Mường Thanh, trong đó có HH1, HH2, HH3, HH4 Linh Đàm, tâm lý chờ đợi thông tin chính thức càng rõ nét.Nhiều cư dân cho rằng cần xử lý các vi phạm của chủ đầu tư và những bên liên quan, đồng thời sớm công bố phương án khắc phục cụ thể. Trong khi đó, người có nhu cầu mua nhà cũng có xu hướng chờ thêm thông tin trước khi xuống tiền.Theo luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, vấn đề tại HH Linh Đàm không chỉ nằm ở giá mà trước hết là điều kiện pháp lý của giao dịch.Sau hơn 10 năm sử dụng, khoảng 10.000 căn hộ tại HH Linh Đàm vẫn chưa được cấp sổ hồng. Các giao dịch thứ cấp chủ yếu được thực hiện qua vi bằng hoặc giấy viết tay."Nếu không có giấy chứng nhận thì giao dịch là bất hợp pháp, và đương nhiên là rủi ro rất lớn, sẽ không được bảo vệ", ông Đức nói.Luật sư phân biệt hai nhóm người mua. Nhóm mua trực tiếp từ chủ đầu tư ở thời điểm ban đầu, khi chưa biết và không buộc phải biết về vi phạm, có thể được xem xét theo hướng người mua ngay tình. Trong khi đó, với các giao dịch thứ cấp sau này, rủi ro pháp lý cao hơn và có thể tăng theo số lần chuyển nhượng.Ông Đức đặc biệt lưu ý người mua ở thời điểm hiện nay, khi kế hoạch xử lý đã được ban hành nhưng chưa xác định cụ thể căn hộ nào được tồn tại, căn nào phải di dời.Ở góc độ thị trường, điều này khiến câu chuyện tại HH Linh Đàm không chỉ dừng ở mức giá giảm bao nhiêu. Khi pháp lý chưa được giải quyết dứt điểm, người bán có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn kỳ vọng nhưng vẫn khó tìm được người mua, trong khi người mua mới phải cân nhắc thêm những rủi ro đi kèm.Như vậy với những người đang vay ngân hàng như anh Tuấn, bài toán vì thế không chỉ là căn hộ đã giảm bao nhiêu tiền mỗi mét vuông, mà là mức giá nào mới có người mua.