'Cửa' nào phục hồi dòng vốn cho các dự án treo?

'Cửa' nào phục hồi dòng vốn cho các dự án treo?Vĩnh Chi-17/08/2026 12:00 (GMT+7)(VNF) - Cho tới giữa năm 2026, trên cả nước vẫn còn hàng nghìn “dự án treo”. Việc tìm kiếm lối ra cho các dự án này không chỉ tới từ nỗ lực gỡ vướng mắc pháp lý mà còn cần cả việc phát triển thị trường vốn. Chỉ khi được khơi thông đồng thời, các dự án mới sớm “hồi sinh”, đóng góp cho việc hiện thực hoá mục tiêu tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn tới.“Cục máu đông” vẫn rất lớnChỉ trong năm 2025, các cơ quan trung ương và địa phương đã giải quyết theo thẩm quyền 1.151 dự án treo với tổng quy mô 52.790,4ha đất và tổng mức đầu tư 804.953,6 tỷ đồng – một con số “phi thường”. Thế nhưng, cho tới hiện nay, cả nước vẫn còn tới 3.338 dự án, đất đai còn tồn đọng chưa được tháo gỡ vướng mắc, khó khăn với diện tích 145.638ha, tổng mức đầu tư hơn 2,5 triệu tỷ đồng. Trong đó, 1.814 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền xử lý của địa phương và 1.524 dự án, đất đai thuộc thẩm quyền của Quốc hội.Trong số hơn 3.338 dự án nói trên, có một phần lớn là các dự án bất động sản. Đây là hệ quả của sự thay đổi các cơ chế, chính sách và chuỗi biến động trên thị trường tài chính – bất động sản trong một giai đoạn dài trước đó.Cụ thể, về cơ chế, chính sách, thị trường có không ít dự án bị “treo” do thay đổi quy hoạch, đơn cử như hàng chục dự án tại huyện Mê Linh (cũ) – Hà Nội đã ách tắc hàng chục năm qua do không khớp với quy hoạch của Thủ đô. Trong khi đó, nhiều dự án khác trên toàn quốc gặp vấn đề chậm xác định giá đất, chậm tính tiền sử dụng đất, chậm giao đất, chậm giải phóng mặt bằng, xen kẹt đất công, không có đất ở, “bị” cấp giấy chứng nhận đất ở không hình thành đơn vị ở… Đó là chưa tính đến các trường hợp chủ đầu tư dự án dính “án”, hay vướng vào các loại tranh chấp khác nhau.Về biến động trên thị trường tài chính – bất động sản, hàng loạt dự án đã “chết đứng” trong nhiều năm qua khi thị trường trái phiếu khủng hoảng, thị trường bất động sản “đóng băng” do các đợt lãi suất tăng khiến chủ đầu tư suy giảm năng lực tài chính, không còn đủ khả năng triển khai hay hoàn tất các dự án. Trong khi đó, không ít dự án gặp khó khăn không nhỏ trong việc chuyển nhượng cho đối tác, nhất là đối tác nước ngoài.Ngoài ra, cũng phải nhìn nhận một thực tế là không hiếm chủ đầu tư cố tình “găm” dự án lại để chờ các đợt sốt đất, nhằm chuyển nhượng để kiếm lời mà không phải mất chi phí đầu tư xây dựng.Đang gỡ từ gốcNhận diện “gốc bệnh” của các dự án treo nằm ở cơ chế, chính sách, trong những năm gần đây, Chính phủ và các địa phương đã nỗ lực xây dựng, hoàn chỉnhhành lang pháp lý thông thoáng, thuận tiện, tháo gỡ các vướng mắc “rối như tơ vò” của từng dự án. Kết quả là hơn một nghìn dự án đã được tháo gỡ, mang lại cho nền kinh tế một cú hích đáng kể để tăng trưởng cao.Trao đổi với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, Đoàn luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, cho biết các đột phá chính sách trong tháo gỡ vướng mắc cho các dự án treo có thể kể đến là: Nghị quyếtsố170/2024/QH15của Quốc hộivề cơ chế, chính sách đặc thù để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với các dự án, đất đai trong kết luận thanh tra, kiểm tra, bản án tại TP. HCM, TP. Đà Nẵng và tỉnh Khánh Hòa; Nghị quyếtsố171/2024/QH15của Quốc hộithí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất;Nghị quyết số 29/2026/QH16 của Quốc hội về cơ chế, chính sách đặc thù để xử lý vi phạm pháp luật về đất đai của tổ chức, cá nhân xảy ra trước khi Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực và tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án tồn đọng, kéo dài.Song hành với đó, Quốc hội, Chính phủ cũng đang tiến hành sửa đổi toàn diện bộ ba luật Đất đai - Nhà ở - Kinh doanh bất động sản để hoàn chỉnh khung pháp lý mới phù hợp với diễn biến và yêu cầu của thị trường trong giai đoạn tới.“Có thể nói trong khoảng 2 năm trở lại đây, Quốc hội, Chính phủ duy trì hiệu suất làm việc ở mức phi thường khi hoàn thành một khối lượng khổng lồ các luật, nghị quyết, nghị định… để mở rộng nhất có thể hành lang pháp lý nhằm giải phóng mọi nguồn lực trong xã hội, hướng tới mục tiêu tăng trưởng “hai con số””, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh bình luận.Tuy vậy, luật sư Đỉnh cũng cho rằng, một số cơ chế, chính sách vẫn có thể mở rộng hơn nữa để giải quyết các dự án treo. Chẳng hạn Nghị quyết 29 năm 2026 đã tháo gỡ điểm nghẽn “đất ở không hình thành đơn vị ở” cho các dự án bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, song mới chỉ giới hạn ở các dự án đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại hình “đất ở không hình thành đơn vị ở”.“Không nên phân biệt trường hợp chủ đầu tư được giao đất với trường hợp chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận. Khi chủ đầu tư được giao đất xong và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước thì thời điểm cho đến khi cấp giấy chứng nhận là rất gần, chỉ cần chủ đầu tư nộp hồ sơ và một số khoản thuế, phí thì sẽ được cấp giấy chứng nhận, do đó không nên phân biệt quy tắc xử sự. Tôi cho rằng các dự án đã được giao đất nên được nhà nước xem xét điều chỉnh quy hoạch, rà soát nghĩa vụ tài chính để hợp thức hóa các vướng mắc phát sinh”, luật sư Đỉnh nêu đề xuất.Bên cạnh cơ chế, chính sách, các chuyên gia cũng nhận định, Quốc hội, Chính phủ đang nỗ lực phát triển thị trường vốn nhằm tạo thêm nhiều kênh dẫn vốn cho các dự án. Đơn cử với thị trường trái phiếu doanh nghiệp, dấu ấn mới nhất là Nghị định 200/2026/NĐ-CP quy định về chào bán trái phiếu riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế (thay thế cho Nghị định số 153/2020/NĐ-CP, Nghị định số 65/2022/NĐ-CP và Nghị định số 08/2023/NĐ-CP).Dù việc “hồi sinh” cho các dự án treo là cực kỳ cần thiết và có ý nghĩa lớn đối với tăng trưởng kinh tế, song các chuyên gia lưu ý không phải dự án nào cũng nên được “cứu vớt”. Nhà nước cần thiết lập một bộ tiêu chí sàng lọc rõ ràng để tránh giải cứu dàn trải. Việc phục hồi dòng vốn cho các dự án treo phải nằm trong chiến lược tái cấu trúc thị trường. Mục tiêu không phải chỉ là cứu doanh nghiệp mà là khôi phục hiệu quả sử dụng đất, tạo nguồn cung phù hợp và nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản.