Đại biểu Quốc hội: 'Không thể máy móc lấy giá căn hộ cao nhất để tính quỹ bảo trì'

Góp ý về dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến cho rằng thực tế thời gian qua, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư vẫn diễn biến phức tạp, đặc biệt tại những tòa nhà hỗn hợp kết hợp căn hộ, văn phòng, khách sạn và thương mại.

Theo đại biểu, trước đây, các công trình thường có chức năng tương đối độc lập. Tuy nhiên, hiện nay, tại nhiều thành phố trên cả nước xuất hiện ngày càng nhiều tòa nhà tích hợp nhiều chức năng khác nhau.

Việc kết hợp nhiều loại hình sử dụng trong cùng một công trình đã phát sinh không ít bất cập trong quản lý, vận hành, nhất là khi ranh giới giữa phần sở hữu chung, sở hữu riêng và trách nhiệm bảo trì chưa được xác định rõ ràng.

"Thực tế cho thấy, tranh chấp giữa chủ đầu tư, ban quản trị và cư dân tại các chung cư, đặc biệt là chung cư hỗn hợp, vẫn diễn biến phức tạp", đại biểu Vũ Văn Tiến nhận định.

Các tranh chấp chủ yếu xoay quanh quyền sở hữu chung, sở hữu riêng và việc quản lý, sử dụng quỹ bảo trì 2%. Tình trạng mâu thuẫn, khiếu kiện kéo dài giữa các bên không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà mà còn tác động đến an ninh, trật tự tại nhiều địa phương.

Đại biểu dẫn chứng một số vụ việc tranh chấp tại các tòa nhà như Goldmark City, Discovery Complex ở Hà Nội hay Saigon Gateway tại TP. HCM, liên quan đến phí vận hành, quỹ bảo trì, diện tích sở hữu chung và quyền sử dụng các hạng mục công trình.

Theo đại biểu, không thể để tình trạng tranh chấp tiếp tục kéo dài chỉ vì các quy định pháp luật chưa rõ ràng, dẫn đến quyền lợi và trách nhiệm của các bên chồng chéo.

"Tách quỹ bảo trì 2% theo từng khu chức năng"

Một trong những vấn đề được đại biểu Vũ Văn Tiến đặc biệt quan tâm là cơ chế phân chia và quản lý quỹ bảo trì 2% tại các tòa nhà chung cư hỗn hợp.

Theo đại biểu, đây là khoản kinh phí thường xuyên phát sinh những tranh chấp căng thẳng giữa chủ đầu tư, ban quản trị và các chủ sở hữu trong tòa nhà.

Luật Nhà ở hiện hành đã có cơ chế phân chia kinh phí bảo trì đối với các chung cư hỗn hợp đáp ứng điều kiện tách biệt về khu chức năng, phần sở hữu chung và khả năng quản lý, vận hành độc lập.

Tuy nhiên, đại biểu cho rằng dự thảo luật sửa đổi chưa thể hiện rõ cơ chế phân chia kinh phí bảo trì cũng như chủ thể quản lý tương ứng với từng khu chức năng.

Đặc biệt, việc dự thảo quy định bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị nhưng chưa làm rõ nguyên tắc phân chia giữa các khu vực có chức năng sử dụng độc lập có thể tiếp tục gây vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Để làm rõ bất cập này, đại biểu đưa ra ví dụ trường hợp thang máy thuộc phần sở hữu chung của khu thương mại bị hỏng. Nếu nguồn kinh phí dành riêng cho khu vực này không được xác định cụ thể, đồng thời thẩm quyền quyết định sửa chữa không rõ ràng, việc khắc phục sự cố có thể bị kéo dài.

Hệ quả là hoạt động kinh doanh tại khu thương mại có thể bị gián đoạn, thậm chí gây thiệt hại cho doanh nghiệp, dù kinh phí bảo trì đã được đóng đầy đủ.

Từ thực tế trên, đại biểu đề nghị bên cạnh việc giao Chính phủ quy định chi tiết, cần quy định ngay trong luật nguyên tắc phân chia kinh phí bảo trì đối với chung cư hỗn hợp đáp ứng các điều kiện luật định.

Theo đó, việc phân chia cần được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng và tỷ lệ diện tích sàn xây dựng theo quy định.

Đối với phần kinh phí phục vụ các hạng mục chung của toàn tòa nhà và phần sở hữu chung thuộc khu căn hộ, đại biểu đề xuất giao ban quản trị quản lý.

Trong khi đó, phần kinh phí dành cho các hạng mục thuộc sở hữu chung của khu kinh doanh, dịch vụ cần được giao cho chủ sở hữu khu vực đó quản lý, sử dụng theo cơ chế pháp luật xác định.

Đáng chú ý, đại biểu nhấn mạnh đề xuất này không nhằm thay đổi mức đóng quỹ bảo trì 2% hiện hành mà tập trung vào việc làm rõ cơ chế phân bổ, quản lý và sử dụng nguồn kinh phí.

"Mức đóng 2% không thay đổi. Việc phân bổ, công khai, giám sát và sử dụng quỹ phải rõ ràng, không được lấy quỹ của khu này để chi cho hạng mục phục vụ khu khác", đại biểu Vũ Văn Tiến đề nghị.

"Không nên lấy giá căn hộ cao nhất để tính quỹ bảo trì cho mọi diện tích"

Bên cạnh việc phân chia và quản lý quỹ bảo trì, đại biểu Vũ Văn Tiến cũng đề xuất xem xét lại căn cứ tính kinh phí bảo trì đối với những diện tích do chủ đầu tư giữ lại để khai thác.

Theo đại biểu Quốc hội, quy định yêu cầu chủ đầu tư đóng kinh phí bảo trì 2% đối với diện tích giữ lại hoặc chưa bán, chưa cho thuê, tính theo giá căn hộ cao nhất tại thời điểm bàn giao và được tính lại theo giá thực tế nếu bán sau đó, chưa giải quyết thỏa đáng trường hợp các khối văn phòng, khách sạn, thương mại được giữ lại khai thác lâu dài.

Đây là những diện tích có thể không phát sinh giao dịch mua bán trong thời gian dài, đồng nghĩa với việc không có cơ sở để điều chỉnh lại mức kinh phí bảo trì theo giá giao dịch thực tế.

Trong khi đó, giá bán căn hộ cao nhất chỉ phản ánh đặc điểm của một phần tòa nhà, còn giá trị các khối thương mại, văn phòng, khách sạn lại phụ thuộc vào công năng, điều kiện khai thác và tính chất của từng loại tài sản.

Việc áp dụng cùng một mức giá làm căn cứ tính kinh phí bảo trì cho các diện tích có đặc điểm và công năng khác nhau có thể dẫn đến nghĩa vụ tài chính thiếu tương xứng.

Do đó, đại biểu đề nghị tiếp tục giữ nguyên nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì 2%, đồng thời bổ sung phương pháp xác định giá trị đối với phần diện tích không phải căn hộ mà chủ đầu tư giữ lại để khai thác lâu dài.

Phương pháp xác định giá trị cần căn cứ vào công năng, đặc điểm tài sản, được thẩm định khách quan và công khai tại thời điểm bàn giao, bảo đảm minh bạch và không làm giảm nguồn lực bảo trì phần sở hữu chung.

"Không thể máy móc lấy giá bán căn hộ cao nhất làm căn cứ tính kinh phí bảo trì cho mọi loại diện tích có công năng khác nhau", đại biểu nhấn mạnh.

Cần làm rõ sở hữu chung, sở hữu riêng để hạn chế tranh chấp

Để giải quyết căn cơ những bất cập trong quản lý và sử dụng quỹ bảo trì, đại biểu Vũ Văn Tiến cho rằng cần xác định rõ phạm vi sở hữu chung, sở hữu riêng đối với từng hạng mục trong tòa nhà chung cư hỗn hợp.

Theo đại biểu, một tòa nhà có thể sử dụng chung kết cấu chịu lực, hệ thống phòng cháy, chữa cháy nhưng lại có sảnh, thang máy và hành lang phục vụ riêng cho khối căn hộ, khách sạn hoặc văn phòng.

Việc sử dụng độc lập các hạng mục này đặt ra yêu cầu phải xác định cụ thể phạm vi sở hữu, trách nhiệm quản lý và nghĩa vụ bảo trì tương ứng.

Đại biểu Quốc hội Vũ Văn Tiến đề nghị phân biệt rõ ba nhóm hạng mục, gồm phần thuộc sở hữu riêng hợp pháp, phần thuộc sở hữu chung của từng khu chức năng và phần thuộc sở hữu chung của toàn tòa nhà.

Theo đó, không thể mặc nhiên coi thang máy, hành lang là sở hữu riêng chỉ vì phục vụ một khu vực nhất định. Ngược lại, cũng không thể áp dụng một cơ chế quản lý chung cho mọi hạng mục mà bỏ qua phạm vi sử dụng thực tế.

Việc xác định quyền sở hữu cần dựa trên hồ sơ dự án, thiết kế được phê duyệt, quy định pháp luật về sở hữu và các hợp đồng mua bán, thuê mua.

Đối với kết cấu chịu lực, hệ thống thoát nạn và hạ tầng kỹ thuật phục vụ chung toàn tòa nhà, cần bảo đảm chế độ sở hữu chung theo quy định.

Đồng thời, phải có nguyên tắc xử lý đối với những trường hợp hợp đồng không ghi rõ quyền sở hữu, tránh phát sinh thêm tranh chấp do thiếu minh bạch.