Đại biểu Quốc hội nói về kẽ hở thổi giá đất sau các cuộc đấu giá

Nội dung này được đại biểu Phan Chí Hiếu (đoàn Cà Mau) cho biết tại phiên thảo luận tổ về dự án Luật Đấu giá tài sản (sửa đổi), ngày 19/10.

Rút ngắn thời hạn nộp tiền sau khi trúng đấu giá

Góp ý về quy định tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước, đại biểu Phan Chí Hiếu cho rằng, việc tăng tiền đặt trước có tác dụng răn đe, tăng chế tài đối với các trường hợp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ, qua đó hạn chế tình trạng lợi dụng đấu giá để thổi giá đất.

Tuy nhiên theo đại biểu, nếu quy định mức tiền đặt trước quá cao sẽ gây khó khăn cho người tham gia đấu giá, đồng thời có thể hạn chế tính cạnh tranh của thị trường.

Để hạn chế tình trạng trúng đấu giá rồi bỏ cọc, đại biểu này cho rằng không nhất thiết chỉ dựa vào việc tăng tiền đặt trước. Có thể nghiên cứu đồng bộ nhiều giải pháp khác, trước hết là rút ngắn thời hạn thanh toán tiền trúng đấu giá.

Thực tế, theo quy định pháp luật đất đai hiện hành mà đại biểu đề cập, thời gian từ khi trúng đấu giá đến khi phải hoàn thành nghĩa vụ thanh toán có thể lên tới 90 ngày. Khoảng thời gian này có thể bị lợi dụng để đẩy giá đất khu vực lên cao, sau đó người trúng đấu giá mới bỏ cuộc nếu việc thổi giá không đạt mục đích.

Vì vậy, đại biểu đề xuất nghiên cứu rút ngắn thời hạn nộp tiền, chẳng hạn xuống khoảng 10 - 15 ngày, nhằm hạn chế khả năng lợi dụng khoảng thời gian chờ thanh toán để tác động đến mặt bằng giá đất.

Một vấn đề khác được đại biểu Phan Chí Hiếu lưu ý là cơ chế quản lý, kiểm soát tiền đặt trước. Dự thảo quy định tiền đặt trước được gửi vào tài khoản thanh toán riêng của tổ chức hành nghề đấu giá tài sản mở tại ngân hàng thương mại hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam.

Tuy nhiên, theo đại biểu, các quy định tiếp theo chưa thể hiện rõ cơ chế kiểm soát nhằm ngăn ngừa nguy cơ tổ chức hành nghề đấu giá chiếm đoạt khoản tiền này.

Đại biểu phân tích, việc thành lập một công ty đấu giá tài sản tương đối đơn giản, trong khi số tiền đặt trước của một số cuộc đấu giá có thể lên tới hàng trăm tỷ đồng. Vì vậy, nếu thiếu cơ chế giám sát chặt chẽ, sẽ tiềm ẩn rủi ro tổ chức hành nghề đấu giá lợi dụng việc quản lý tiền đặt trước để chiếm đoạt tài sản.

Từ đó, đại biểu đề nghị cần quy định rõ hơn các biện pháp kiểm soát dòng tiền, đồng thời nghiên cứu việc sử dụng tài khoản phong tỏa hoặc cơ chế quản lý phù hợp để bảo đảm an toàn cho khoản tiền đặt trước của người tham gia đấu giá.

Nâng trần tiền cọc chưa đủ sức ngăn ngừa bỏ cọc

Cũng trao đổi về nội dung này, đại biểu Bùi Thanh Nam (đoàn Phú Thọ) cho rằng chỉ tăng mức tiền đặt trước tối đa chưa chắc đã giải quyết được tình trạng bỏ cọc. Dự thảo quy định tiền đặt trước từ 5 - 20% giá khởi điểm; riêng đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư từ 10 - 20% và đấu giá đất ở giao cho cá nhân từ 20 - 50%.

Đại biểu cho rằng vấn đề nằm ở chỗ tiền đặt trước được tính theo giá khởi điểm, trong khi giá trúng đấu giá có thể cao hơn nhiều lần. Chẳng hạn, nếu giá trúng cao gấp 5 - 10 lần giá khởi điểm, thì mức đặt trước bằng 50% giá khởi điểm trên thực tế chỉ còn khoảng 5% - 10% nghĩa vụ mà người trúng đấu giá đã cam kết.

Vì vậy, việc nâng trần tiền đặt trước chưa chắc đủ sức ngăn ngừa hành vi bỏ cọc. Ở chiều ngược lại, nếu nâng tiền đặt trước lên cao thì người có nhu cầu thực sự nhưng hạn chế về nguồn vốn sẽ khó tham gia, làm giảm số lượng người dự đấu giá và làm giảm cạnh tranh.

Đại biểu đề nghị có thể giữ khung tiền đặt trước như trong dự thảo, đồng thời nghiên cứu bổ sung nghĩa vụ nộp bổ sung tiền đặt cọc trong thời hạn ngắn sau phiên đấu giá để bảo đảm tiền đặt cọc đạt một tỷ lệ tối thiểu trên giá trúng đấu giá, áp dụng đối với đấu giá quyền sử dụng đất; quá hạn không nộp bổ sung thì xử lý như trường hợp từ chối kết quả trúng đấu giá.

Đồng quan điểm, đại biểu Bùi Thị Kim Tuyến (đoàn Phú Thọ) đề nghị cần phân loại mức tiền đặt trước linh hoạt hơn đối với các dự án lớn (có thể áp dụng mức tiệm cận tối đa hoặc tăng tiền phạt vi phạm hợp đồng) để hạn chế tình trạng 'bỏ cọc đầu cơ' làm lũng đoạn thị trường bất động sản.

Đồng thời, mở rộng chế tài cấm tham gia đấu giá sang các loại tài sản công quan trọng khác (như quyền sử dụng tần số, tài sản công giá trị lớn). Vì tình trạng đẩy giá đất cao bất thường rồi bỏ cọc thời gian qua gây hệ lụy xấu đến môi trường đầu tư, định giá đất và ngân sách nhà nước.

Ngoài ra, đại biểu Bùi Thị Kim Tuyến cho rằng cần phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền phê duyệt, kiểm tra, thanh tra hoạt động đấu giá tài sản cho chính quyền cấp tỉnh/xã; đồng thời quy định rõ việc kết nối liên thông dữ liệu giữa cơ quan quản lý đất đai/cơ quan tài chính địa phương với Hệ thống đấu giá trực tuyến quốc gia.

Theo đại biểu, việc này góp phần tinh gọn bộ máy, giảm tầng nấc trung gian, nâng cao tính chủ động của chính quyền cơ sở trong quản lý các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản công trên địa bàn.