Điều gì đang cản bước phục hồi của bất động sản Trung Quốc?

Nỗ lực mới của Bắc Kinh

Sau nhiều nỗ lực nhằm ngăn chặn đà suy thoái kéo dài của thị trường bất động sản, các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang thử một biện pháp kích cầu mới: trợ cấp một phần lãi suất vay thế chấp cho người mua nhà.

Chương trình được công bố vào cuối tháng 9, theo đó những người mua nhà lần đầu đáp ứng đủ điều kiện sẽ được trợ cấp tương đương 1 điểm phần trăm lãi suất của khoản vay thế chấp do ngân hàng cấp trong tối đa 5 năm, với điều kiện khoản vay được thực hiện trong vòng 12 tháng tới.

Các chuyên gia nhận định rằng ưu đãi này có thể giúp thúc đẩy một số giao dịch mua nhà trong ngắn hạn nhưng khó tạo ra sự phục hồi bền vững mà Bắc Kinh kỳ vọng. Nguyên nhân là các hộ gia đình Trung Quốc ngày càng ngần ngại vay nợ. Bất chấp nhiều đợt cắt giảm lãi suất thế chấp, người dân vẫn kiên quyết giảm bớt gánh nặng nợ vay.

Tính đến cuối tháng 6, dư nợ thế chấp của các hộ gia đình đã giảm so với cùng kỳ năm trước trong 13 quý liên tiếp, do lượng nợ được trả vẫn vượt xa lượng vay mới.

Một phần nguyên nhân khiến dư nợ thế chấp suy giảm là quy mô thị trường nhà ở đang thu hẹp. Giá nhà liên tục đi xuống kể từ khi thị trường bất động sản nhà ở đạt đỉnh vào năm 2021, thậm chí được cho là đã giảm một nửa tại một số thành phố. Vì vậy, người mua cũng cần vay những khoản tiền nhỏ hơn.

Ngay cả với những người vẫn quyết định mua nhà, việc vay thế chấp để sở hữu một tài sản đang mất giá cũng ngày càng khó thuyết phục. Tại Quảng Châu, tỷ lệ giao dịch mua nhà có sử dụng vốn vay thế chấp được cho là đã giảm từ 45,1% trong tháng 6 xuống còn 35,6% trong tháng 8.

Tại Thâm Quyến, hơn 1/4 số giao dịch nhà ở hiện hữu trong nửa đầu năm được thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt, tăng 6,3 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước. Những người không đủ khả năng thanh toán toàn bộ giá trị căn nhà ngay lập tức đang tăng khoản tiền trả trước nhằm giảm chi phí lãi vay trong tương lai.

Nói cách khác, các hộ gia đình Trung Quốc ngày càng muốn sở hữu nhà mà không phải gánh nợ. Xu hướng này phản ánh sự hoài nghi của người dân về triển vọng thu nhập trong tương lai cũng như giá trị bất động sản.

Trong giai đoạn thị trường bất động sản bùng nổ, vay tiền mua nhà là một quyết định hợp lý: người mua có thể chốt giá tài sản ở thời điểm hiện tại, trong khi mức tăng giá trong tương lai có khả năng bù đắp, thậm chí vượt xa chi phí lãi vay.

Tuy nhiên, đà giảm của giá nhà đã đảo ngược hoàn toàn phép tính này. Chờ đợi có thể giúp người mua tiếp cận một bất động sản với mức giá tốt hơn, trong khi vay thế chấp đồng nghĩa với việc chấp nhận nguy cơ tài sản mất giá nhưng vẫn phải trả lãi cho ngân hàng.

Trợ cấp lãi suất có đủ khôi phục niềm tin?

Chương trình trợ cấp lãi suất thế chấp nằm trong chuỗi biện pháp mà Bắc Kinh triển khai nhằm phục hồi nhu cầu trong nước. Trong hơn hai năm qua, chính phủ Trung Quốc đã nhiều lần trợ cấp cho các hộ gia đình thay thế ô tô, thiết bị gia dụng và đồ điện tử. Tuy nhiên, hiệu quả của các chương trình này không đồng đều và có xu hướng suy giảm.

Kể từ tháng 9 năm ngoái, chính phủ cũng trợ cấp lãi suất đối với các khoản vay tiêu dùng cá nhân. Đáng chú ý, những biện pháp này vẫn không ngăn được tín dụng tiêu dùng sụt giảm. Trong nửa đầu năm nay, dư nợ vay tiêu dùng cả ngắn hạn lẫn trung và dài hạn đều đi xuống, với tổng mức giảm vượt 1.000 tỷ nhân dân tệ (149,4 tỷ USD).

Bắc Kinh xứng đáng được ghi nhận vì đã dành nguồn lực tài chính để ứng phó với tình trạng suy thoái của thị trường nhà ở, lĩnh vực mà chính phủ từ lâu vẫn ngần ngại hỗ trợ trực tiếp. Các nhà hoạch định chính sách trước đây phải cân nhắc giữa nhu cầu ngăn chặn đà suy thoái và nguy cơ kéo dài sự phụ thuộc của nền kinh tế vào tăng trưởng dựa trên bất động sản. Dù đánh giá theo hướng nào, cách tiếp cận hiện nay dường như đang chuyển trọng tâm sang các biện pháp hỗ trợ trước mắt.

Tuy nhiên, việc liên tục đưa ra các khoản trợ cấp có nguy cơ không mang lại hiệu quả như mong muốn. Một khoản giảm giá hoặc khoản vay rẻ hơn có thể đủ để thuyết phục một hộ gia đình thay chiếc tủ lạnh đã cũ hay mua một chiếc ô tô điện. Nhưng quyết định vay tiền mua nhà đòi hỏi niềm tin vào khả năng duy trì thu nhập trong phần lớn quãng đời làm việc.

Việc được giảm lãi suất trong 5 năm khó có thể trấn an những người còn không chắc mình có đủ khả năng trả nợ hay không.

Suy cho cùng, nhà ở không đơn thuần là một mặt hàng tiêu dùng. Đây còn là một khoản đầu tư, thường là khoản đầu tư lớn nhất trong cuộc đời của một hộ gia đình. Vì vậy, muốn khôi phục nhu cầu mua nhà, Trung Quốc cần lấy lại niềm tin của người dân vào giá trị tài sản, thay vì chỉ tìm cách giảm bớt gánh nặng trả nợ.

Kể từ khi thị trường bất động sản bắt đầu suy thoái, lãi suất đối với các khoản vay thế chấp thương mại mới đã giảm từ khoảng 5,4% vào năm 2020 xuống còn khoảng 3% trong năm nay. Yêu cầu về tỷ lệ vốn trả trước cũng được nới lỏng, trong khi thời hạn vay được kéo dài. Dù vậy, niềm tin của người mua nhà vẫn tiếp tục suy yếu.

Theo dữ liệu từ hãng nghiên cứu thị trường China Index Academy, chỉ 9% số người được hỏi trong tháng 8 kỳ vọng giá nhà sẽ tăng, giảm so với mức 13% của một năm trước đó.

Khôi phục niềm tin của người mua nhà sẽ không phải nhiệm vụ dễ dàng. Các nhà kinh tế cho rằng thay vì tiếp tục khuyến khích người dân vay tiền bằng các ưu đãi tín dụng, Bắc Kinh nên tập trung nguồn lực tài chính hạn chế vào việc hấp thụ lượng nhà ở dư thừa, một nguyên nhân mang tính cơ cấu gây áp lực giảm giá trên thị trường.

Các chương trình thu mua nhà ở đã được chính quyền địa phương triển khai từ năm 2024, nhưng phạm vi thực hiện còn hạn chế do tình hình tài chính địa phương yếu kém. Việc bổ sung nguồn vốn từ chính quyền trung ương có thể tạo cú hích đáng kể cho các chương trình này, qua đó giúp cung và cầu sớm trở lại trạng thái cân bằng.

Bằng cách trực tiếp tham gia thị trường với tư cách người mua, chính phủ Trung Quốc có thể phát đi một tín hiệu mạnh mẽ về niềm tin vào triển vọng bất động sản. Quan trọng hơn, tín hiệu đó sẽ được bảo đảm bằng chính nguồn lực tài chính của nhà nước.