'Định giá đất không thể chỉ nhằm tăng thu ngân sách'

Đề xuất cơ chế giám sát độc lập để tránh tùy nghi trong định giá

Đề cập đến vấn đề định giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất, đại biểu Lê Hữu Trí (Đoàn ĐBQH tỉnh Khánh Hòa) chỉ ra rằng thực tiễn áp dụng cho thấy việc xác định hệ số điều chỉnh giá đất tại các địa phương còn có thể tạo ra chênh lệch đáng kể, nhất là ở những khu vực giáp ranh.

"Nếu xác định mức giá quá cao, chi phí tiếp cận đất đai của doanh nghiệp tăng; nếu xác định mức giá quá thấp, người có đất bị thu hồi có thể chịu thiệt thòi", đại biểu nêu.

Theo đại biểu Hữu Trí, vấn đề cốt lõi là phải giải quyết hài hòa ba nhóm lợi ích: Nhà nước, người có đất bị thu hồi và nhà đầu tư. Việc định giá đất không thể chỉ tập trung vào tăng thu ngân sách mà xem nhẹ khả năng tiếp cận đất đai của doanh nghiệp hoặc quyền lợi chính đáng của người dân.

Theo đó, đại biểu Lê Hữu Trí đề nghị dự thảo luật làm rõ nguyên tắc, phương pháp, quy trình xác định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng thống nhất trong cả nước, tăng cường công khai dữ liệu, kiểm soát chất lượng thông tin đầu vào và thúc đẩy cơ chế giám sát độc lập nhằm hạn chế sự tùy nghi trong áp dụng giữa các địa phương.

Đồng thời, cần quy định rõ giá đất phục vụ bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, giá đất làm căn cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, giá đất chuyển nhượng theo thỏa thuận và giá giao dịch trên thị trường. Các loại giá đất này có mối liên hệ nhưng khác nhau về mục đích, cơ sở xác định và điều kiện áp dụng, do đó cần có nguyên tắc xử lý chênh lệch minh bạch, phù hợp với thực tế.

Từ đó, đại biểu kiến nghị nhóm giải pháp quy định thống nhất nguyên tắc, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất, đồng thời có cơ chế xử lý đối với những trường hợp đặc thù hoặc bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phản ánh phù hợp với giá trị thực tế; nghiên cứu cơ chế cho phép nhà đầu tư thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính về đất đai khi đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp luật, đảm bảo công khai, minh bạch và không làm thay đổi thẩm quyền thu hồi đất của Nhà nước.

Xác định giá phải đất hợp lý, công bằng

Đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn (Đoàn ĐBQH thành phố Hải Phòng) đồng tình với chủ trương Nhà nước quyết định giá đất, Ủy ban nhân dân quyết định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo nguyên tắc, tiêu chí do Trung ương quy định.

"Đây là một thay đổi quan trọng có thể khắc phục tình trạng kéo dài thời gian xác định giá đất, giảm chi phí tuân thủ và đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án", đại biểu nhấn mạnh.

Tuy nhiên, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn chỉ ra rằng, quy định bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng đồng thời để tính nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất và tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, trong khi lại giao cho Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định cả bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.

"Cơ chế này có ưu điểm về tính thống nhất nhưng cũng đặt ra yêu cầu rất cao về tính khách quan, minh bạch bởi giá đất vừa quyết định nguồn thu ngân sách vừa trực tiếp ảnh hưởng đến chi phí của doanh nghiệp và quyền lợi của người bị thu hồi đất", đại biểu nói.

Do đó, đại biểu Nguyễn Ngọc Sơn đề nghị bổ sung nguyên tắc kiểm chứng, sàng lọc dữ liệu định giá đất, loại bỏ các giao dịch bất thường, giao dịch có dấu hiệu thao túng. Đồng thời, cần quy định về việc trước khi công khai căn cứ, phương pháp hoặc kết quả xác định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất phải có cơ chế thẩm định, phản biện độc lập đối với trường hợp tác động lớn, cũng như đưa ngay vào dự thảo luật nội dung làm rõ căn cứ điều chỉnh bảng giá đất, quy định quyền của người có đất bị thu hồi được đề nghị xem xét lại giá bồi thường khi có căn cứ và thời hạn giải quyết cụ thể.

"Mục tiêu đặt ra không phải là xác định giá đất cao hay thấp mà phải xác định giá đất hợp lý, công bằng, có căn cứ và có thể kiểm chứng", đại biểu Sơn cho hay.

Trong khi đó, đại biểu Lê Văn Thế (Đoàn ĐBQH tỉnh Ninh Bình) cho rằng nội dung này mới dừng ở mức giải trình của cơ quan soạn thảo. Nội dung trên chưa được thể hiện thành quy định pháp lý rõ ràng trong dự thảo luật, dẫn đến việc không thể thay thế căn cứ pháp luật khi các cơ quan thanh tra, kiểm tra, kiểm toán xem xét trách nhiệm. Do đó, việc đánh giá trách nhiệm của các cơ quan, cá nhân tham gia xây dựng, thẩm định và quyết định bảng giá đất khi điều kiện khách quan thay đổi về sau vẫn rất cần có nguyên tắc pháp lý minh bạch.

Đại biểu Lê Văn Thế lấy ví dụ, tại thời điểm định giá, cơ quan có thẩm quyền đã sử dụng đúng thông tin, dữ liệu hợp pháp và thực hiện đầy đủ trách nhiệm. Tuy nhiên, nhiều năm sau, khi tuyến đường mới hình thành hoặc thị trường tăng giá mạnh, nếu chỉ lấy mặt bằng giá mới để suy ngược rằng quyết định định giá trước đây là thấp hay thất thoát, thì rất dễ dẫn đến đánh giá thiếu khách quan đối với người thực thi công vụ đúng pháp luật.

Hệ quả không chỉ tạo ra tâm lý e ngại, sợ trách nhiệm, mà còn làm chậm trễ quá trình giải quyết giá đất, kéo dài thời gian triển khai dự án và làm chậm đưa nguồn lực đất đai vào phát triển kinh tế - xã hội. Trong các trường hợp thu hồi đất, sự chậm trễ này còn tác động trực tiếp đến việc giải quyết bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ảnh hưởng đến nơi ở và sinh kế của người dân.

Nhấn mạnh quan điểm bảo vệ người làm đúng không có nghĩa là bao che sai phạm, đại biểu nêu rõ những trường hợp cố ý bỏ qua thông tin bắt buộc, làm sai lệch dữ liệu, thông đồng hoặc vụ lợi phải được xử lý nghiêm theo quy định riêng. Song song đó, những người thực hiện đúng pháp luật và đầy đủ trách nhiệm phải được đánh giá dựa trên cơ sở pháp luật, dữ liệu và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.

Từ những phân tích trên, đại biểu Lê Văn Thế đề nghị bổ sung vào Điều 74 nguyên tắc: việc xem xét, đánh giá tính hợp pháp và trách nhiệm trong hoạt động định giá đất phải căn cứ vào quy định pháp luật, thông tin, dữ liệu hợp pháp đã có hoặc được thu thập theo quy định và điều kiện khách quan tại thời điểm định giá.

"Tuyệt đối không được chỉ căn cứ vào biến động giá đất phát sinh sau thời điểm đó để kết luận việc định giá trước đây là trái pháp luật", đại biểu nhấn mạnh.