Giải mã động lực tăng trưởng của thị trường bất động sản Bắc Ninh

Trong bối cảnh thị trường bất động sản cả nước trầm lắng, Bắc Ninh lại nổi lên như một điểm đến đáng chú ý của giới đầu tư nhờ hàng loạt động lực tăng trưởng.

Từ đầu năm 2026 đến nay, thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý 2/2026, toàn quốc ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch, giảm 29% so với quý 1/2026 và giảm 36% so với cùng kỳ năm 2025.

Sự trầm lắng diễn ra tại nhiều địa bàn, kể cả những thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, Hạ Long, Đà Nẵng, TP.HCM... Tuy nhiên, diễn biến thị trường không đồng nhất mà có sự phân hóa rõ nét. Một số địa phương vẫn duy trì được thanh khoản, thậm chí ghi nhận đà tăng trưởng đáng chú ý, trong đó có Bắc Ninh.

Ghi nhận cho thấy, từ năm 2025, Bắc Ninh đã trở thành một điểm đến của giới đầu tư trên cả nước. Nhiều tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group, Phú Mỹ Hưng… liên tục phát triển các dự án có quy mô từ hàng chục đến hàng trăm hecta.

Giao dịch sôi động khi nhà đầu tư cá nhân từ nhiều địa phương đổ về tìm kiếm cơ hội. Giá bất động sản Bắc Ninh theo đó cũng tăng đáng kể. Chẳng hạn, đất nền tại Từ Sơn, theo khảo sát của FIDT, đến tháng 7/2026 đã chạm ngưỡng 145 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với 3 năm trước.

Riêng tại Bắc Giang (cũ), nghiên cứu của Kirin Capital cho biết giá căn hộ đã tăng 10% - 15%/năm trong giai đoạn 2021 - 2025. Trong giai đoạn 2026 - 2027, tốc độ tăng được dự báo lên tới 20%/năm.

Dù đã tăng mạnh, so với một số địa bàn lân cận, giá bất động sản Bắc Ninh vẫn được xem là khá 'mềm', nhất là khi đặt trong tương quan với triển vọng tăng trưởng của địa phương trong thời gian tới.

Bắc Ninh từ lâu được biết đến là một 'thủ phủ công nghiệp', thu hút hàng trăm tập đoàn lớn trong và ngoài nước, trong đó có những doanh nghiệp như Samsung, Foxconn, MCC, Goertek, Luxshare-ICT… Lũy kế đến tháng 6/2026, Bắc Ninh thu hút 41 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài với 1.670 dự án còn hiệu lực.

Việc hợp nhất Bắc Ninh và Bắc Giang thành một tỉnh đã tạo ra sự cộng hưởng giữa hai cực tăng trưởng năng động, hình thành một thực thể kinh tế có quy mô lớn. Tính đến năm 2025, quy mô GRDP của Bắc Ninh đạt hơn 522 nghìn tỷ đồng, đứng thứ 5 toàn quốc, trong khi tăng trưởng GRDP đạt 10,27%. Trong 6 tháng đầu năm 2026, GRDP tiếp tục tăng 10,56%.

Bắc Ninh cũng đang ghi nhận sự phát triển mạnh về hạ tầng. Trên địa bàn tỉnh hiện có hai công trình cấp quốc gia là sân bay Gia Bình và đường sắt cao tốc Hà Nội - Quảng Ninh. Bên cạnh đó, tỉnh còn có một loạt dự án lớn như Vành đai 4 - Vành đai 5 vùng Thủ đô, cao tốc Hà Nội - Bắc Giang, cao tốc Hà Nội - Gia Bình… Những dự án này được kỳ vọng góp phần đưa Bắc Ninh trở thành một trong những đầu mối trung chuyển quan trọng của miền Bắc.

Đặc biệt, từ ngày 20/9/2026, Bắc Ninh chính thức trở thành thành phố trực thuộc Trung ương. Điều này mang lại những thay đổi về phân cấp tài khóa, quản trị và cơ chế thu hút đầu tư, hướng tới mục tiêu phát triển thành thành phố công nghiệp công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, xanh, thông minh và hiện đại.

Trong bối cảnh Thủ đô Hà Nội đang triển khai quy hoạch trăm năm, Bắc Ninh được đánh giá là một trong những địa phương hưởng lợi khi trở thành điểm đến của hoạt động sản xuất, logistics và cung ứng nhà ở cho lực lượng lao động làm việc tại các vành đai công nghiệp phía Bắc và phía Đông Hà Nội.

Sự chuyển dịch này đặt ra nhu cầu về những sản phẩm có khả năng đáp ứng đồng thời các nhu cầu lưu trú, làm việc, thương mại, hội nghị và hưởng thụ chất lượng sống.

Một trong những dự án đón đầu xu hướng này là ION CITY của Tập đoàn TUTA, tọa lạc hai bên đại lộ Võ Văn Kiệt, phường Tiền Phong. Với quy mô khoảng 90 ha, ION CITY được định vị là 'thành phố kinh tế đêm', phát triển theo mô hình đô thị - thương mại - dịch vụ, hướng tới hình thành không gian giao thương và dịch vụ hoạt động xuyên suốt ngày đêm.

Tại ION CITY, Tập đoàn TUTA quy hoạch chuỗi nhà phố kết hợp các không gian thương mại, giáo dục, chăm sóc sức khỏe cùng tòa tháp khách sạn quốc tế Sheraton đóng vai trò công trình biểu tượng, hình thành hệ sinh thái đáp ứng các nhu cầu sống, học tập, mua sắm, vui chơi, giải trí và giao thương. Qua đó, ION CITY góp phần bổ sung không gian sống, kinh doanh và dịch vụ cho khu vực công nghiệp Vân Trung - Nội Hoàng - Song Khê, đồng thời gia tăng sức hút cho khu vực trong tiến trình phát triển đô thị của Bắc Ninh.

Cùng với ION CITY, Tập đoàn TUTA cũng phát triển ROYAL MANSION tại phường Tân Tiến (Ngã 6 nút giao Đồng Sơn) - khu vực trung tâm mới của Bắc Ninh. ROYAL MANSION được phát triển theo mô hình tổ hợp đa chức năng, gồm căn hộ cao cấp, dinh thự thương mại, khách sạn 5 sao quốc tế Marriott, văn phòng, trung tâm hội nghị và thương mại - dịch vụ.

Sự xuất hiện của những mô hình này cho thấy thị trường Bắc Ninh đang chuyển dần từ giai đoạn mở rộng nguồn cung sang một cấp độ phát triển mới, trong đó giá trị bất động sản được đặt trong mối quan hệ với hệ sinh thái kinh tế, dịch vụ và đời sống đô thị.

Đây là một trong những yếu tố tạo động lực cho thị trường bất động sản Bắc Ninh trong trung và dài hạn, đồng thời mở ra dư địa gia tăng giá trị trong mối liên kết giữa hệ sinh thái đô thị - công nghiệp - dịch vụ.